בשנים האחרונות, יותר ויותר ישראלים פונים לאפיקי השקעה מעבר לים. אחד הנתיבים הפופולריים והמבטיחים ביותר הוא השקעות נדל”ן בחו”ל. רכישת נכס להשקעה במדינה זרה יכולה להציע פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר בהשוואה לשוק המקומי, לסייע בגיוון תיק ההשקעות שלכם, ואף להוות מקור להכנסה פסיבית יציבה משכר דירה. אולם, חשוב לזכור כי לצד ההזדמנויות, השקעה בחו”ל טומנת בחובה גם סיכונים ואתגרים ייחודיים. במאמר זה נסקור את כל מה שחשוב לדעת לפני שיוצאים להרפתקה של השקעת נדל”ן בחו”ל, החל מבחינת היתרונות והחסרונות וכלה בבחירת היעד הנכון וטיפים מעשיים לביצוע ההשקעה.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן.
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
לפני שבוחנים מדינות ויעדים ספציפיים, חשוב להבין האם השקעה בחו”ל כלל מתאימה למטרות, ליכולות ולאופי ההשקעה שלכם. הנה מספר יתרונות וחסרונות עיקריים שתצטרכו לשקול.
אין תשובה אחת נכונה לשאלה הזו, והמדינה המתאימה ביותר עבור כל משקיע תלויה במטרותיו, תקציב ההשקעה, ורמת הסיכון שהוא מוכן לקחת. עם זאת, ישנן מספר מדינות שנחשבות ליעדים פופולריים ומושכים במיוחד למשקיעים ישראלים בשנה הנוכחית ובשנים הקרובות. נסקור בקצרה מספר מובילות.
ארה”ב היא אחד מיעדי ההשקעה בחו”ל הוותיקים והמוכרים עבור ישראלים, בזכות כלכלתה החזקה ושוק הנדל”ן השקוף והמפותח שלה. יתרונותיה העיקריים:
גרמניה ידועה בכלכלה החזקה והיציבה שלה, ובשנים האחרונות גם שוק הנדל”ן במדינה מושך משקיעים רבים. הנה כמה סיבות עיקריות לכך:
פולין הופכת ליעד מעניין למשקיעים המחפשים פוטנציאל לתשואות גבוהות לצד סיכון מוגבר יחסית.
בסדר גמור, אמשיך ואציג עוד יעד אטרקטיבי למשקיעים, ובפעם הבאה נכנס ליותר פירוט לגבי היבטים חשובים בהערכת המדינות השונות.
2. היכן מומלץ להשקיע בנדל”ן בחו”ל ב-2024? (המשך)
פורטוגל (100 מילים):
פורטוגל מציעה שילוב בין הזדמנויות נדל”ן, תוכנית “ויזת זהב” אטרקטיבית, וכן איכות חיים גבוהה ומזג אוויר ים תיכוני נוח.
חשוב להדגיש: כל אחת מהמדינות שהוזכרו (ועוד רבות אחרות כמו קנדה, בריטניה, יוון ועוד) טומנת בחובה מאפיינים ייחודיים, יתרונות, ואתגרים הייחודיים לה. השקעה מוצלחת מתחילה במחקר יסודי אודות המדינה או המדינות הרלוונטיות עבורכם.
מעבר להיכרות המעמיקה עם שוק הנדל”ן הספציפי בכל מדינה, ישנם מספר היבטים כלליים וכליים שכדאי לקחת בחשבון בבחירת היעד.
שינויים תכופים במשטר, מהפכים פוליטיים, או סכסוכים אזוריים עלולים לפגוע בביטחון ההשקעה שלכם, ביכולת לגבות שכר דירה, ואף להשפיע על ערך הנכס לאורך זמן. חשוב לבדוק מדדים המדרגים את יציבותן של מדינות שונות.
הכרת חוקי המס הרלוונטיים לנדל”ן, הן מבחינת רכישת הנכס והן מבחינת הכנסות שוטפות ממנו, הכרחית כדי להבין את התמונה הפיננסית המלאה. בנוסף, חשוב לבחון רגולציות נוספות שעשויות להשפיע על יכולתכם להשכיר נכס, לעלות שכר דירה וכו’.
האם מחירי הנכסים במדינה נמצאים במגמת עלייה? ירידה? האם הביקוש לדירות עולה או יורד? נתונים סטטיסטיים והערכות של כלכלנים ומומחי נדל”ן עשויים לתת לכם תמונה רחבה יותר.
פרויקטי תחבורה ותשתיות ציבוריים יכולים להשביח אזורים שלמים ולהפוך אותם לאטרקטיביים בעיני שוכרים ומשקיעים פוטנציאליים.
ביעדים המושכים תיירים רבים, ייתכן שישנה עדיפות להשכרה קצרת-טווח, מה שיכול להשפיע על סוג הנכס הרצוי ותחזית התשואה שלכם.
הקדישו זמן משמעותי ללמוד את השוק בו אתם מעוניינים להשקיע. זה כולל לא רק מחירי נדל”ן ממוצעים, אלא גם:
השקעה בחו”ל היא מהלך מורכב יותר מרכישת נכס בישראל, ולכן מומלץ בחום לעבוד עם אנשי מקצוע המתמחים בתחומים הרלוונטיים.
יועץ המתמחה במדינה הספציפית יכול לחסוך לכם זמן, כסף, וכאב ראש, על ידי הכוונה לאזורים מתאימים, מציאת נכסים אטרקטיביים, ואף סיוע בבירוקרטיה ובהתנהלות השוטפת.
היבטי המיסוי בהשקעת נדל”ן בחו”ל עשויים להיות מורכבים, וחשוב לקבל ייעוץ פרטני ממומחה המכיר הן את מערכת המס הישראלית והן את חוקי המס של המדינה הרלוונטית.
לכל מדינה חוקים ותקנות ייחודיים בנושאי מקרקעין, חוזי שכירות, והגנה על זכויותיכם כבעלי נכס. ליווי עורך דין מקומי יסייע בניסוח חוזים, ביצוע בדיקות נאותות לנכס, ובהתנהלות במקרה של סכסוכים משפטיים.
אם הדבר אפשרי, חשוב להגיע פיזית לבחון את הנכס בעיניכם (או לשלוח נציג מטעמכם). תמונות וסרטונים יכולים לטשטש פגמים, בעיות במבנה, או תנאים סביבתיים לא רצויים.
לפני שאתם חותמים על חוזה כלשהו, צרו לעצמכם מסמך המגדיר היטב את הדברים הבאים:
כפי שהוזכר קודם, סביר להניח שתידרשו לשלם מס על הכנסות הנכס גם במדינת ההשקעה וגם בישראל. בנוסף, חשוב להכיר אמנות למניעת כפל מס בין המדינות (אם קיימות כאלה), אשר יכולות להשפיע משמעותית על הנטו שלכם. היערכו מראש והיוועצו עם רואה חשבון מומחה כדי להימנע מהפתעות לא נעימות.
אחד האתגרים המרכזיים עבור משקיעים רבים היא גיוס ההון הדרוש לרכישת הנכס מעבר לים. הנה כמה אפשרויות מימון נפוצות וכדאיותן:
טיפ: לעולם אל תסתמכו על אפשרות מימון אחת. בנו מראש מספר תרחישים פיננסיים, והתייעצו עם יועץ משכנתאות המתמחה בהשקעות בחו”ל כדי למצוא את הפיתרון המתאים ביותר למצבכם הכלכלי וליעדי ההשקעה שלכם.
אחד האתגרים המרכזיים בהשקעות נדל”ן מרחוק הוא נושא הניהול. מציאת שוכרים, תשלומים, תיקונים, ותחזוקה שוטפת יכולים להפוך לסיוט כאשר הנכס מרוחק אלפי קילומטרים. ישנן שתי גישות עיקריות לניהול נכסים בחו”ל:
השקעת נדל”ן בחו”ל פותחת בפני משקיעים ישראלים עולם שלם של הזדמנויות – פוטנציאל תשואה גבוהה יותר, גיוון תיק ההשקעות, הכנסה פסיבית אפשרית, ועוד. כמו בכל השקעה, גם כאן קיימים סיכונים שכדאי להכיר מראש: שינויים רגולטוריים, תנודתיות בשערי המטבע, קשיים הנובעים מניהול הנכס מרחוק ועוד.
המפתח להצלחה הוא מחקר יסודי, תכנון מפורט, וייעוץ מקצועי מאנשים מנוסים. בחרו בתבונה את מדינת היעד, השקיעו זמן בבדיקת הנכס הספציפי, הבינו את מערכת המיסוי הרלוונטית, והיערכו מבחינת תזרים המזומנים הצפוי.
מבוא רכישת בית היא אחת העסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר שרוב האנשים מבצעים במהלך חייהם. משכנתא,… קרא עוד
הגדלת ערך הנדל"ן אינה חייבת להיות כרוכה בשיפוץ יקר או בשינויים מבניים משמעותיים. אחת הדרכים… קרא עוד
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד