אנחנו רוצים לספר לכם היום על משהו חשוב שקשור לכסף ולפעמים גם להלוואות גדולות כמו משכנתא. קוראים לזה “הצמדה למדד”. זה אולי נשמע קצת מורכב, אבל בואו ננסה להבין את זה ביחד, צעד אחרי צעד, בצורה פשוטה וברורה. דמיינו שאתם קונים דברים בחנות. המחירים של הדברים בחנות יכולים לפעמים לעלות, נכון? הצמדה למדד קשורה בדיוק לשינויים האלה במחירים.
כדי להבין מהי הצמדה למדד, כדאי קודם להכיר את “מדד המחירים לצרכן”. תחשבו עליו כמו על סל קניות ענקי. בסל הזה יש המון דברים שכל המשפחות בישראל קונות כל חודש: לחם, חלב, בגדים, דלק לאוטו, שכר דירה, דברים לבית ועוד המון. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (זה גוף במדינה שסופר כל מיני דברים חשובים) בודקת כל חודש כמה עולה הסל הזה.
המספר הזה, המחיר של הסל הגדול, נקרא “מדד המחירים לצרכן”. הוא בעצם אומר לנו בכמה המחירים של הדברים שאנחנו קונים השתנו לעומת החודש הקודם או השנה הקודמת. אם המדד עולה, זה אומר שהמחירים של הדברים בסל בממוצע התייקרו. קוראים לזה אינפלציה. אם המדד יורד, זה אומר שהמחירים הוזלו (זה קורה פחות פעמים). אם המדד לא משתנה, אז המחירים נשארו בערך אותו הדבר.
עכשיו, בואו נדבר על איך המדד הזה קשור לכסף שאנחנו לווים. לפעמים, כשמישהו לוקח הלוואה גדולה, כמו משכנתא כדי לקנות בית, הבנק שנותן את הכסף רוצה לוודא שערך הכסף שהוא נתן לא יאבד מערכו בגלל שהמחירים עולים (בגלל האינפלציה).
תחשבו על זה ככה: נניח שלפני הרבה שנים יכולתם לקנות ממתק בשקל אחד. היום, אותו ממתק אולי עולה שני שקלים או יותר. ערך השקל “ירד” כי אפשר לקנות איתו פחות דברים. הבנק, כשנותן הלוואה גדולה להרבה שנים, לא רוצה שערך הכסף שהוא הלווה ירד ככה עם הזמן.
הצמדה למדד היא דרך של הבנק לוודא שערך הכסף שאתם חייבים לו “שווה” תמיד לאותו “כוח קנייה” שהיה לכסף כשקיבלתם אותו. במילים פשוטות: אם המחירים של הדברים בסל הצרכן עולים, גם סכום ההלוואה שאתם חייבים לבנק יכול לעלות באותו האחוז.
בואו נדמיין שלקחתם הלוואה צמודה למדד. כל חודש, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת את השינוי במדד המחירים לצרכן לאותו החודש. הבנק לוקח את השינוי הזה ו”מעדכן” את יתרת ההלוואה שלכם.
לדוגמה, אם יתרת ההלוואה שלכם היא 100,000 שקלים, והמדד עלה החודש ב-0.5%, אז יתרת ההלוואה שלכם תגדל ב-0.5% גם כן. יתרת ההלוואה החדשה תהיה 100,000 שקלים ועוד 500 שקלים (שזה 0.5% מ-100,000), כלומר 100,500 שקלים. זה נקרא “תוספת הצמדה”.
התוספת הזו מצטרפת ליתרת ההלוואה שנותרה לכם. בחודש הבא, אם המדד שוב יעלה, החישוב של התוספת החדשה יעשה על היתרה החדשה (במקרה שלנו, על 100,500 שקלים). כך, אם המדד עולה באופן קבוע, יתרת ההלוואה שלכם תלך ותגדל, גם אם אתם משלמים כל חודש.
חשוב להבין שההצמדה משפיעה גם על הריבית שאתם משלמים וגם על הקרן (סכום הכסף שלקחתם). התוספת שהמדד מוסיף מצטרפת לקרן שנותרה לכם. התשלום החודשי שלכם מחושב מחדש כל חודש על בסיס היתרה המעודכנת של ההלוואה ושיעור הריבית (שגם הוא יכול להיות קבוע או משתנה, אבל זה כבר נושא אחר).
תיאורטית, אם מדד המחירים לצרכן יורד, גם יתרת ההלוואה שלכם אמורה לקטון. אבל זה קורה פחות פעמים בישראל בשנים האחרונות. ברוב השנים, המדד עולה.
איך ההצמדה למדד משפיעה על כמה אתם משלמים כל חודש? מאחר שתוספת ההצמדה מצטרפת ליתרת ההלוואה, וחישוב התשלום החודשי מתבסס על היתרה, כשהמדד עולה, יתרת ההלוואה גדלה, ולכן גם התשלום החודשי צפוי לעלות.
בחלק מההלוואות הצמודות למדד, במיוחד בתחילת תקופת ההחזר, כמעט כל מה שאתם משלמים הולך לכיסוי הריבית והצמדה, ורק חלק קטן הולך להקטנת הקרן. בגלל שהקרן המקורית כמעט ולא קטנה בתחילת הדרך, וכל חודש מתווספת אליה תוספת הצמדה (אם המדד עולה), יכול להיווצר מצב שבו יתרת ההלוואה שלכם אפילו גדולה יותר אחרי מספר שנים לעומת הסכום שלקחתם בהתחלה! זה מצב שיכול להפתיע אם לא מבינים איך ההצמדה עובדת.
ככל שעובר הזמן ואתם משלמים יותר, חלק גדול יותר מהתשלום החודשי הולך לכיסוי הקרן, והיא מתחילה לקטון. כשהקרן קטנה, גם תוספת ההצמדה החודשית (שמחושבת כאחוז מהקרן) קטנה, וההשפעה של ההצמדה על יתרת ההלוואה הכוללת נחלשת בהדרגה.
כפי שהזכרנו קודם, הבנקים (וגם גופים אחרים שנותנים הלוואות) משתמשים בהצמדה למדד כדי להגן על עצמם מפני ירידת ערך הכסף בגלל אינפלציה. הם לווים כסף (למשל מאנשים שמפקידים אצלם חסכונות) ומלווים אותו הלאה (למשל למי שרוצה לקנות בית). אם המחירים יעלו מאוד, הכסף שהם יקבלו בחזרה בעתיד יהיה שווה פחות ממה שהיה שווה הכסף שהם נתנו. ההצמדה למדד עוזרת להם לשמור על הערך הריאלי (האמיתי, כוח הקנייה) של ההלוואה.
הצמדה למדד יכולה להיות מסלול מתאים בחלק מהמקרים, אבל היא טומנת בחובה סיכון עיקרי: עלייה לא צפויה בתשלום החודשי וביתרת ההלוואה הכוללת אם המדד עולה בשיעור גבוה. לכן, צריך לחשוב היטב לפני שבוחרים מסלול כזה במסגרת תמהיל המשכנתא.
כאשר בונים תמהיל משכנתא, ישנם בדרך כלל שני מסלולים עיקריים שכוללים הצמדה למדד:
חשוב לדעת שהמסלולים האלה נמצאים כמעט בכל בנק שנותן משכנתאות, והם חלק מהאפשרויות שיציעו לכם לבחור מתוכן כשאתם לוקחים משכנתא.
כמו לכל דבר, גם להצמדה למדד יש יתרונות וחסרונות שצריך לשקול.
| מאפיין | הלוואה צמודה למדד | הלוואה לא צמודה למדד (לדוגמה, ריבית קבועה לא צמודה) |
|---|---|---|
| השפעת עליית המדד | יתרת ההלוואה והתשלום החודשי גדלים | אין השפעה (במסלול קבוע לא צמוד) |
| השפעת ירידת המדד | יתרת ההלוואה והתשלום החודשי קטנים (נדיר) | אין השפעה |
| ריבית התחלתית | בדרך כלל נמוכה יותר | בדרך כלל גבוהה יותר |
| וודאות לגבי גובה התשלום החודשי | נמוכה (משתנה לפי המדד) | גבוהה (קבוע לאורך התקופה) |
| סיכון עלייה בהחזר | קיים סיכון משמעותי | נמוך (במסלול קבוע לא צמוד) |
שימו לב שהטבלה הזו היא דוגמה פשוטה מאוד. יש סוגים שונים של מסלולים לא צמודים, והמאפיינים המדויקים משתנים מבנק לבנק ומהצעה להצעה. המטרה היא רק להראות את ההבדל העיקרי בהשפעת המדד.
אם אתם שוקלים לקחת חלק מהמשכנתא שלכם במסלול צמוד למדד, הנה כמה דברים שכדאי לחשוב עליהם:
הצמדה למדד היא מנגנון שגורם לסכום ההלוואה שאתם חייבים (ולכן גם לתשלום החודשי) להשתנות בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן, שהוא מדד שמודד בכמה המחירים של דברים בסיסיים שאנחנו קונים השתנו. המטרה העיקרית של הבנק בהצמדה היא לשמור על ערך הכסף שהוא הלווה לנו.
עבורנו, הלווים, הצמדה למדד יכולה להתבטא בריבית התחלתית נמוכה יותר, אבל היא גם טומנת בחובה סיכון משמעותי של עלייה בתשלום החודשי וביתרת ההלוואה אם המדד עולה (וזה קורה ברוב השנים).
בחירה במסלול צמוד מדד, או שילובו בתוך תהליך לקיחת המשכנתא ובניית התמהיל, צריכה להיעשות בזהירות ותוך הבנה מלאה של איך המנגנון עובד ומה הסיכונים והיתרונות שלו עבורכם באופן אישי. זכרו שחשוב להתאים את המשכנתא ליכולות שלכם ולוודאות שתוכלו לעמוד בהחזרים לאורך שנים רבות, גם אם הם יעלו.
למידע נוסף על משכנתאות, תהליך הלקיחה, סוגי מסלולים שונים ועוד, אתם מוזמנים לעיין במדריך המלא למשכנתא באתר שלנו. אם יש לכם שאלות נוספות, אתם תמיד יכולים ליצור קשר.
שילוב מסלולים: האסטרטגיה המנצחת היי לכם, דמיינו שאתם עומדים בפני הרפתקה גדולה ומרגשת. הרפתקה כזו… קרא עוד
בטח שמעתם פעם על המילה 'משכנתא'. זה קצת כמו שמישהו גדול (בדרך כלל בנק) עוזר… קרא עוד
ברוכים הבאים לאתר mashcanta.org.il - המקום ללמוד על משכנתאות. ריבית משתנה: סיכון מול סיכוי כשמדברים… קרא עוד
כאשר אנחנו חושבים על קניית בית, הרבה דברים עוברים לנו בראש: איפה כדאי לגור? כמה… קרא עוד
מסלול פריים: יתרונות וחסרונות שלום וברוכים הבאים! היום נדבר על משהו חשוב מאוד בעולם המשכנתאות… קרא עוד
משכנתא כהשקעה: האם זה כדאי? ברוכים הבאים ל-mashcanta.org.il! היום נדבר על נושא חשוב ומעניין: האם… קרא עוד