העלויות הכרוכות במיחזור משכנתא

העלויות הכרוכות במיחזור משכנתא

שלום לכם, חברים צעירים וגם גדולים! בטח שמעתם פעם את המילה “משכנתא”, נכון? זו בעצם הלוואה גדולה שלוקחים מהבנק כדי לקנות בית. זה כמו שמשלמים על בית לאט לאט, במשך הרבה שנים. לפעמים, בדיוק כמו שבמשחק אנחנו מחליפים כלים או אסטרטגיה כדי לשחק טוב יותר, גם עם המשכנתא אפשר לעשות שינויים. לשינוי הזה קוראים “מיחזור משכנתא”.

אז מה זה בעצם מיחזור משכנתא? דמיינו שיש לכם צעצוע ישן שקיבלתם לפני הרבה זמן, ואתם רוצים להחליף אותו בצעצוע חדש וטוב יותר, או אולי להרכיב אותו מחדש כדי שיתאים לכם טוב יותר עכשיו. במיחזור משכנתא, אנחנו בעצם “מחזירים” את ההלוואה הישנה לבנק ולוקחים הלוואה חדשה לגמרי, במקום הישנה. עושים את זה כי אולי תנאי ההלוואה החדשה יהיו טובים יותר, או שהם יתאימו יותר למה שקורה בחיים של המשפחה עכשיו.

למידע נוסף על מהי משכנתא בכלל, תוכלו לבקר בעמוד מהי משכנתא? באתר שלנו. חשוב לדעת שגם אם מיחזור משכנתא יכול להיות רעיון טוב ולעזור למשפחה לחסוך כסף או להרגיש יותר נוח עם התשלומים, זה לא בחינם. יש לכך כמה עלויות שצריך להכיר ולהבין. בואו נצלול פנימה ונבין ביחד מהן העלויות האלה, בצורה הכי פשוטה שאפשר.

למה בכלל למחזר משכנתא? היתרונות שלא תמיד רואים

לפני שנדבר על העלויות, בואו נבין למה בכלל אנשים בוחרים למחזר משכנתא. הסיבות יכולות להיות שונות ורבות, אבל כולן נובעות מרצון לשפר את המצב הקיים או להתאים אותו לשינויים בחיים. כמו ילד שגדל ופתאום רוצה לשחק במשחקים שמתאימים לגילו, גם משפחות גדלות וצרכיהן משתנים.

• התאמה לשינויים בשוק: לפעמים, הבנק מחליט להציע ריביות נמוכות יותר על משכנתאות חדשות. ריבית זו בעצם המחיר שמשלמים לבנק על הכסף שהוא מלווה. אם הריביות יורדות, כדאי לבדוק אם אפשר לקחת משכנתא חדשה עם ריבית נמוכה יותר, וכך לשלם פחות כסף לבנק בכל חודש. זה כמו למצוא מבצע על הצעצוע האהוב עליכם!
• התאמה לשינויים אישיים: לפעמים, המצב הכלכלי של המשפחה משתנה. אולי ההורים התחילו להרוויח יותר כסף ורוצים לסיים לשלם את המשכנתא מהר יותר, או להיפך – אולי הם צריכים לשלם פחות בכל חודש לתקופה מסוימת. מיחזור משכנתא מאפשר להתאים את התשלומים למצב החדש.
• שינוי מבנה ההלוואה: משכנתא מורכבת מכמה חלקים, וכל חלק עם תנאים שונים. במיחזור, אפשר לשנות את “התמהיל” – את השילוב של החלקים השונים – כדי שיתאים טוב יותר למשפחה. למידע נוסף על תמהיל משכנתא, בקרו בעמוד תמהיל משכנתא.

אז כפי שאתם מבינים, מיחזור משכנתא יכול להיות מהלך חכם וחשוב, אבל חשוב לזכור שהוא כרוך גם בעלויות מסוימות. בואו נבחן אותן אחת-אחת.

העלויות העיקריות שתפגשו בדרך

כאשר אתם מחליטים לבצע מיחזור משכנתא, אתם בעצם מתחילים תהליך חדש מול הבנק. כמו כל תהליך בנקאי, גם למיחזור יש עלויות שונות. חשבו על זה כמו טיול: אתם רוצים לנסוע למקום חדש ומלהיב, אבל בדרך יש תשלומים קטנים כמו דלק, אגרות כביש וחניה. ככה זה גם עם מיחזור משכנתא – יש “תשלומים קטנים” בדרך.

עמלת פירעון מוקדם: כשתגידו ‘להתראות’ למשכנתא הישנה

העלות הראשונה והחשובה ביותר היא “עמלת פירעון מוקדם”. דמיינו שאתם ובנק עשיתם “הסכם” על הלוואה. הבנק נתן לכם כסף, וציפה לקבל עליו ריבית – את המחיר של הכסף – במשך המון שנים. עכשיו, כשאתם מחזירים את ההלוואה הישנה מוקדם מהצפוי, הבנק “מפסיד” את הריבית שהוא ציפה לקבל מכם על המשכנתא הישנה.

כדי לפצות על ה”הפסד” הזה, הבנק גובה עמלה. זה קצת כמו קנס קטן על זה שביטלתם הסכם מוקדם. גובה העמלה תלוי בכמה כסף עוד נשאר לכם לשלם, ובכמה הבנק “הפסיד” מזה שאתם מסיימים את ההסכם מוקדם. חשוב לדעת שיש מקרים מסוימים שבהם לא משלמים את העמלה הזו, למשל אם הריביות בשוק עלו מאז שלקחתם את המשכנתא הישנה. לכן, חשוב מאוד לבדוק עם הבנק את כל הפרטים לפני שמתחילים בתהליך.

הבנת תהליך המשכנתא יכולה לעזור לכם להבין טוב יותר את העמלה הזו. קראו עוד על כך בעמוד תהליך לקיחת משכנתא.

עמלת פתיחת תיק והקצאה: דמי הרישום ל’שיעור’ החדש

כאשר אתם לוקחים משכנתא חדשה (גם אם זו משכנתא “מחודשת” כחלק מהמיחזור), הבנק צריך לבצע הרבה עבודה: לפתוח לכם תיק חדש, לבדוק את כל הפרטים שלכם, להכין את כל המסמכים ולטפל בניירת. על העבודה הזו, הבנק גובה “עמלת פתיחת תיק” או “עמלת הקצאה”.

תחשבו על זה כמו דמי רישום כשאתם נרשמים לחוג חדש או לפעילות. אתם משלמים סכום קטן כדי שיסדרו לכם את המקום ויכינו לכם את הציוד. גם הבנק משקיע זמן ומשאבים בהקמה של המשכנתא החדשה, והעמלה הזו נועדה לכסות את העלויות האלה. גובה העמלה יכול להשתנות מבנק לבנק, והוא לרוב אחוז קטן מסכום ההלוואה או סכום קבוע.

באתר שלנו תוכלו למצוא מידע רב על בנקים למשכנתאות ועל התהליכים מולם בעמוד בנק למשכנתאות.

שמאות מקרקעין: לבדוק כמה שווה הבית שלכם מחדש

לפני שהבנק נותן לכם הלוואה גדולה כמו משכנתא, הוא רוצה להיות בטוח כמה הבית שלכם שווה. למה? כי הבית הוא כמו “ביטחון” עבור הבנק. אם חלילה לא תוכלו לשלם את המשכנתא בעתיד, הבנק יכול למכור את הבית כדי לקבל את הכסף בחזרה. לכן, הבנק רוצה לדעת שהבית שווה מספיק כסף כדי לכסות את ההלוואה.

כדי לדעת כמה הבית שווה, הבנק שולח אדם מיוחד שנקרא “שמאי מקרקעין”. השמאי הוא כמו חוקר בתים – הוא בודק את הבית, את הגודל שלו, את המצב שלו, את השכונה שבה הוא נמצא, ומעריך כמה הוא שווה היום. אתם אלה שמשלמים לשמאי על העבודה שלו. זה מבטיח שהבנק יודע בדיוק על מה הוא נותן לכם כסף, וזה חשוב לביטחון של כולם.

שכר טרחת עורך דין: שומר החוזה שלכם

כשמדובר בכסף גדול ובהסכמים חשובים כמו משכנתא, תמיד מעורבים בזה עורכי דין. עורך דין הוא כמו שומר ראש של החוזה שלכם. הוא מוודא שכל הניירת תקינה, שכל המסמכים נכונים, ושכל מה שאתם חותמים עליו הוא חוקי וברור.

בתהליך מיחזור משכנתא, עורך הדין עוזר לכם בכמה דברים חשובים: הוא מוודא שהמשכנתא הישנה “נמחקת” כמו שצריך מהרישומים הרשמיים, ושהמשכנתא החדשה נרשמת כהלכה. הוא גם דואג לכל המסמכים המשפטיים הנדרשים מול הבנק ורשויות המדינה. אתם משלמים לו שכר טרחה עבור כל העבודה החשובה הזו, שמוודאת שהכל יתבצע בצורה חלקה ונכונה על פי החוק.

אם תרצו ליצור קשר עם מומחים שיכולים לעזור לכם בתהליך, תוכלו למצוא פרטים בעמוד צרו קשר.

אגרות רישום בטאבו או אצל רשם המשכונות: דמי הרישום הרשמיים

כאשר יש לכם בית ומשכנתא, המדינה רושמת את כל הפרטים בספרים מיוחדים. הספר הזה נקרא “טאבו” (לנכסי נדל”ן) או “רשם המשכונות” (למשכנתאות שאינן רשומות בטאבו). זה כמו ספר גדול ורשמי שבו כתוב מי הבעלים של הבית, ואיזו הלוואה יש עליו.

בתהליך מיחזור משכנתא, צריך “למחוק” את הרישום של המשכנתא הישנה מהספרים האלה, ולרשום במקומה את המשכנתא החדשה. על הפעולות האלה – המחיקה והרישום – משלמים “אגרות רישום”. זו תשלום קטן לממשלה, שמטרתו לכסות את העבודה של הפקידים שדואגים לעדכן את הרישומים החשובים האלה. זה מבטיח שכל המידע יהיה מסודר ועדכני, ושכולם ידעו מי הבעלים ואיזו משכנתא רשומה על הבית.

ביטוחי חיים ומבנה: השמירה על הבית ועל מי שגר בו

בדרך כלל, כשאתם לוקחים משכנתא, הבנק דורש שיהיו לכם שני סוגי ביטוחים: ביטוח חיים וביטוח מבנה. ביטוח זה כמו חבר טוב שתמיד מוכן לעזור במקרה של צרה.

• ביטוח חיים: הביטוח הזה נועד להגן על המשפחה ועל הבנק. אם חלילה קורה משהו רע לאדם שמשלם את המשכנתא (למשל, הוא נפטר), חברת הביטוח תשלם את יתרת המשכנתא לבנק. כך, המשפחה לא תצטרך לדאוג לתשלומים ותוכל להישאר בבית.
• ביטוח מבנה: ביטוח זה מגן על הבית עצמו. אם הבית ניזוק מאירוע בלתי צפוי כמו שריפה, הצפה, רעידת אדמה או אפילו נזקי טבע אחרים, חברת הביטוח תשלם עבור התיקונים. זה מבטיח שהבית, שהוא הביטחון של הבנק, יישאר שלם ובטוח.

כשאתם מבצעים מיחזור משכנתא, ייתכן שתצטרכו לעשות שינויים גם בביטוחים האלה. לפעמים אפשר “להעביר” את הביטוחים הישנים ולהתאים אותם למשכנתא החדשה, ולפעמים תצטרכו לעשות ביטוחים חדשים. חשוב לבדוק את כל האפשרויות, כי גם לעלויות הביטוח יש משקל בהחלטה הכוללת.

עלויות נוספות קטנות יותר

בנוסף לעלויות הגדולות שציינו, יכולות להיות גם כמה עלויות קטנות יותר, שחשוב לקחת בחשבון:

• דמי טיפול ופתיחת חשבון: לפעמים, הבנק החדש יגבה עמלה קטנה עבור פתיחת חשבון או טיפול בניירת.
• דמי דואר ומשלוח: עלויות קטנות עבור משלוח מסמכים בדואר רשום.
• עמלת חתימה על יפוי כוח נוטריוני: אם יש צורך בנוטריון (עורך דין מיוחד שמאשר חתימות), תהיה עלות עבור השירות שלו.
• הפקת דוחות אשראי: הבנק עשוי לבקש דוחות אשראי שלכם, ולפעמים יש עלות קטנה להפקתם.

כל העלויות הללו, גם אם הן נראות קטנות בנפרד, מצטברות יחד וחשוב לדעת עליהן מראש.

איך להתכונן ולעשות את זה נכון?

אז כמו שראיתם, מיחזור משכנתא זה לא עניין פשוט ויש לו לא מעט עלויות. אבל אל דאגה! כמו בכל דבר בחיים, כשמבינים את הדברים מראש, קל יותר להתמודד איתם ולתכנן נכון. הנה כמה טיפים איך להתכונן ולעשות את זה בחוכמה:

1. אספו מידע: הדבר החשוב ביותר הוא לאסוף כמה שיותר מידע. אל תתביישו לשאול את הבנק את כל השאלות שיש לכם על העלויות השונות. בקשו פירוט מדויק של כל עמלה ועמלה.
2. השוו בין אפשרויות: אל תלכו ישר לבנק הראשון שבו יש לכם חשבון. בדקו הצעות מכמה בנקים שונים. לפעמים, בנק אחד יציע תנאים טובים יותר או עמלות נמוכות יותר מאחרים.
3. חשבו את הכל ביחד: אל תסתכלו רק על עלות אחת. חשבו את כל העלויות יחד – עמלת פירעון מוקדם, שמאות, עורך דין, ביטוחים ועוד – ורק אז תחליטו אם מיחזור משתלם לכם. לפעמים, גם אם יש עלויות מסוימות, החיסכון הכולל לאורך השנים יכול להיות גדול יותר.
4. תכנון מראש: תכנון נכון הוא המפתח. לפני שאתם מתחילים בתהליך, תכננו את כל השלבים. תוכלו לקרוא עוד על תכנון משכנתא בעמוד הייעודי באתר שלנו.
5. אל תפחדו לבקש עזרה: ישנם מומחים שיכולים לעזור לכם להבין את כל הפרטים ולתכנן את המיחזור בצורה הטובה ביותר. אל תהססו לפנות לעזרה כשתצטרכו.

טבלת סיכום: העלויות השונות במיחזור משכנתא

כדי שיהיה לכם קל לזכור, הנה טבלה קטנה שמסכמת את העלויות העיקריות שדיברנו עליהן:

סוג העלות	מה זה אומר?	למה זה קיים?
עמלת פירעון מוקדם	תשלום לבנק על סיום ההלוואה הישנה לפני הזמן.	הבנק מפסיד ריבית כשהלוואה נפרעת מוקדם.
עמלת פתיחת תיק/הקצאה	תשלום לבנק עבור פתיחת התיק והכנת ההלוואה החדשה.	כיסוי עלויות הטיפול האדמיניסטרטיבי של הבנק.
שמאות מקרקעין	תשלום לשמאי שמעריך את שווי הבית שלכם.	הבנק רוצה לוודא ששווי הנכס מספיק כבטוחה להלוואה.
שכר טרחת עורך דין	תשלום לעורך דין שמטפל בכל המסמכים המשפטיים.	הבטחת תקינות ובטיחות ההליכים המשפטיים.
אגרות רישום (טאבו/רשם המשכונות)	תשלום למדינה על רישום ומחיקת המשכנתאות בספרים הרשמיים.	עדכון רישומים ממשלתיים רשמיים.
ביטוחי חיים ומבנה	עלות פוליסות ביטוח המגינות על הלווה ועל הבית.	הגנה על המשפחה והבטחה ששווי הנכס ישמר.
עלויות קטנות נוספות	דמי טיפול, דואר, נוטריון ועוד.	כיסוי הוצאות נלוות וקטנות בתהליך.

לסיכום: מיחזור משכנתא – מהלך חכם עם עלויות ששווה להכיר

אז הגענו לסוף המסע שלנו בעולם העלויות של מיחזור משכנתא. כמו שראיתם, זהו תהליך שיכול להביא לחיסכון גדול או להתאמה טובה יותר למצב המשפחה, אבל חשוב לזכור שיש לו “מחיר כניסה”. ההבנה של העלויות האלה היא הצעד הראשון והחשוב ביותר לקבלת החלטה נבונה.

חשוב לזכור שגם אם יש עלויות התחלתיות, החיסכון הפוטנציאלי לאורך השנים, או ההתאמה טובה יותר למצב הכלכלי של המשפחה, יכולים להיות שווים הרבה יותר מהעלויות האלה. זה קצת כמו לשלם כמה שקלים על כרטיס לאוטובוס, כדי להגיע למקום רחוק ומהנה ששווה את הנסיעה.

אנו מקווים שהמאמר הזה עזר לכם להבין טוב יותר את העולם המורכב אך החשוב של מיחזור משכנתא. אל תהססו ללמוד עוד, לשאול שאלות ולבקש עזרה ממומחים. ידע הוא כוח, ובייחוד כשמדובר בכסף של המשפחה ובבית היקר שלכם.

למידע נוסף ומקיף, אתם מוזמנים לבקר במדריך המשכנתאות שלנו, ולקבל את כל הכלים והידע שאתם צריכים כדי לקבל החלטות פיננסיות נכונות. זכרו, באתר mashcanta.org.il אנחנו כאן כדי לעזור לכם להבין את כל הפרטים ולעשות את הצעדים הנכונים.