רכישת דירה היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר שאדם עושה בחייו. עבור רבים, הדרך להגשים את חלום הדירה הראשונה עוברת בנטילת משכנתא. לצד המשכנתאות הבנקאיות, המדינה מציעה לזכאים את “הלוואת זכאות” – הלוואה בתנאים נוחים במטרה לסייע ברכישת דירה. במדריך מקיף זה נצלול לעולם הלוואות הזכאות: נבין למי הן מיועדות, מה היתרונות והחסרונות שלהן, וכיצד ניתן לשלב אותן באופן חכם בתמהיל המשכנתא שלכם כדי לחסוך כסף ולהתקרב לדירה שתמיד רציתם.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
המדינה, באמצעות משרד הבינוי והשיכון, מעניקה הלוואת זכאות לאזרחים העומדים בקריטריונים מסוימים שמטרתם לאפשר דיור בר השגה למעמד הביניים. הזכאות הבסיסית כוללת את התנאים הבאים:
מעבר לתנאים הבסיסיים, הזכאות נקבעת על פי מערכת ניקוד הכוללת משתנים כמו:
היכן בודקים זכאות: אתר משרד הבינוי והשיכון מאפשר בדיקת זכאות פשוטה ומהירה. כמו כן, קבלת ייעוץ מיועץ משכנתאות מומחה בתחום עשויה לחסוך לכם זמן יקר ולייעל את תהליך הבדיקה וההגשה.
גובה הלוואת הזכאות משתנה בהתאם לניקוד הזכאות שלכם ונקבע כאחוז ממחיר הדירה. באופן כללי, הסכומים נעים בין כמה עשרות אלפי שקלים ועד מאות אלפי שקלים, מה שיכול להוות חלק משמעותי ממימון הרכישה.
דוגמה: זוג צעיר הרוכש דירה בפריפריה במחיר של 1,200,000 ₪ עשוי להיות זכאי להלוואת זכאות של עד 600,000 ₪. בהנחה שהם לוקחים משכנתא בנקאית בגובה 600,000 ₪ נוספים, הם בעצם מגיעים למימון מלא של הדירה.
חשוב לזכור שלצד הלוואת הזכאות, ברוב המקרים תצטרכו להביא הון עצמי כלשהו (ולרוב גם לקחת משכנתא בנקאית משלימה).
הלוואת הזכאות ניתנת בריבית מסובסדת, שהיא נמוכה משמעותית מהריבית בשוק החופשי. גובה הריבית מושפע ממאפייני הזכאים (גיל, אזור מגורים וכו’) ומתעדכן מעת לעת. ניתן למצוא את הריביות העדכניות באתר משרד הבינוי והשיכון.
השתמשו במחשבון רשמי של משרד הבינוי והשיכון על מנת לקבל חישוב של החזר חודשי בהתאם לסכום ההלוואה, הריבית העדכנית, ותקופת ההחזר הרצויה. מחשבון שכזה מאפשר לתכנן מראש את תמהיל המשכנתא שלכם ולהבין את ההשלכות של תקופות החזר שונות.
נקודה למחשבה: כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות לגבי בחירת המסלול המתאים ביותר עבורכם. היועץ ייקח בחשבון את הנתונים האישיים שלכם, גובה המשכנתא הדרושה, ויכולת ההחזר שלכם.
למה כדאי לשקול לקחת הלוואת זכאות כחלק מתמהיל המשכנתא שלכם? הנה כמה יתרונות בולטים:
הריבית על הלוואת הזכאות היא מהנמוכות בשוק. באופן כללי, ככל שמספר נקודות הזכאות שלכם גבוה יותר, הריבית שתקבלו טובה יותר. הריבית הנמוכה חוסכת לכם סכומים משמעותיים בעלויות מימון הרכישה.
ניתן לפרוס את החזר הלוואת הזכאות לתקופה של עד 20 שנה, מה שמאפשר לכם להקטין את ההחזר החודשי ולהתאים אותו ליכולת הכלכלית שלכם.
הלוואה ללא ריבית לזכאים צעירים: אם אתם זכאים צעירים (עד גיל 30), אתם עשויים להיות זכאים לחלק מההלוואה ללא כל ריבית! זוהי הטבה משמעותית שיכולה להוזיל עוד יותר את עלות רכישת הדירה שלכם.
במקרים רבים, הלוואת הזכאות מאפשרת לרכוש דירה שסכום רכישתה גבוה יותר לעומת תמהיל משכנתא בנקאי רגיל.
על ידי שילוב נכון של הלוואת זכאות, לצד המשכנתאות הבנקאיות, ניתן להגיע למצב בו אתם משלמים ריביות נמוכות יותר בהשוואה למסלול משכנתא סטנדרטי.
דוגמה להמחשה: זוג עם 500,000 ₪ הון עצמי, במקום לקחת משכנתא בנקאית של 700,000 ₪, יכול לשלב הלוואת זכאות של 200,000 ₪ (בהתאם לניקוד הזכאות), ובכך להפחית את סכום המשכנתא מהבנק. המשמעות היא תשלומי ריבית נמוכים יותר לאורך חיי המשכנתא כולה.
היתרונות של הלוואת הזכאות יכולים להשתנות בהתאם לנתונים האישיים שלכם ולמצב שוק הנדל”ן בתקופה הרלוונטית.
כמו לכל מוצר פיננסי, גם להלוואת הזכאות יש מספר חסרונות שכדאי לקחת בחשבון לפני שמחליטים לשלב אותה במשכנתא:
הגשת הבקשה לקבלת אישור הזכאות והתהליך מול משרד השיכון עשויים להיות ארכניים ומסורבלים ביחס לתהליך בנקאי רגיל. חשוב להיערך לתהליך שעלול לקחת מספר שבועות ואף חודשים.
כפי שציינו, הלוואת הזכאות צמודה למדד המחירים לצרכן. המשמעות היא שבזמן אינפלציה ועליית מדד, סכום ההחזר החודשי שלכם עלול לגדול באופן שיפגע ביכולת ההחזר.
הכסף מהלוואת הזכאות מיועד לרכישת דירה בלבד (או לשיפוץ במקרים מסוימים), ולא ניתן להשתמש בו לכל מטרה כמו משכנתא בנקאית רגילה.
ברוב המקרים, אם תרצו לפרוע את הלוואת הזכאות לפני סיום תקופת ההחזר שנקבעה, תצטרכו לשלם קנס. תנאי הקנס משתנים בין מסלולים שונים.
החסרונות הללו לא בהכרח פוסלים את הלוואת הזכאות כאופציה, אלא דורשים חשיבה אסטרטגית ושיקולים זהירים מצדכם.
במקרים רבים, שילוב נכון של הלוואת זכאות עם משכנתא בנקאית יכול להיות צעד חכם מבחינה פיננסית. הנה כמה יתרונות ונקודות שכדאי לקחת בחשבון:
חשוב ביותר: קבלת החלטות לגבי מסלולי המשכנתא ומידת השילוב של הלוואת הזכאות מחייבת ייעוץ מקצועי מיועץ משכנתאות מנוסה.
בחירת מסלול המשכנתא הנכון, וההחלטה האם לשלב הלוואת זכאות, דורשת חשיבה אסטרטגית ושיקולים זהירים. הנה מספר טיפים חשובים:
השוו ריביות עדכניות על הלוואת הזכאות לעומת ריביות בנקאיות. השתמשו במחשבוני משכנתא באתרים אמינים, אך קחו בחשבון שהם מספקים תמונת מצב כללית בלבד.
הבינו את ההבדלים בין מסלולי הצמדה שונים (קבועה, משתנה, צמודה למדד). שקלו את רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת ואת תחזיות האינפלציה שלכם.
האם עדיף לכם החזר חודשי נמוך יותר על פני תקופה ארוכה (מה שיעלה את עלויות הריבית המצטברת), או שמא אתם מעדיפים לסיים את המשכנתא כמה שיותר מהר? חשבו על הגיל שלכם, היציבות התעסוקתית, והתכניות הפיננסיות שלכם לעתיד.
זכרו שעליכם לבטח את הנכס (ביטוח מבנה) וגם את עצמכם (ביטוח חיים למשכנתא). הביטוחים הללו מהווים חלק מעלות המשכנתא הכוללת ויש לקחת אותם בחשבון בשיקולים שלכם.
יועץ משכנתאות מוסמך ובלתי תלוי יכול לסייע לכם בניתוח הנתונים שלכם, בהשוואת המסלולים האפשריים, ובבניית תמהיל משכנתא אופטימלי שמתאים ליכולות ולצרכים הספציפיים שלכם. יועץ טוב חוסך לכם לא רק כסף, אלא גם זמן רב וכאבי ראש!
נקודה למחשבה: אין תשובה אחת נכונה לשאלה האם לשלב הלוואת זכאות במשכנתא. ההחלטה משתנה מאדם לאדם בהתאם לנסיבותיו האישיות ולתנאי השוק.
מעבר למידע במאמר זה, הנה כמה מקורות מידע חשובים שיסייעו לכם לגבש החלטה שקולה ומושכלת לגבי הלוואת הזכאות והמשכנתא שלכם:
האתר הממשלתי מכיל מידע מפורט על הלוואת הזכאות, מחשבוני זכאות, תהליך הבקשה, ותנאי ההלוואה.
ברשתות חברתיות ובפורומים מתמחים תוכלו למצוא דיונים, שאלות ותשובות מלווים אחרים שחולקים את הניסיון שלהם עם הלוואת הזכאות. קחו בחשבון שחלק מהמידע עלול להיות לא עדכני או סובייקטיבי, אז הפעילו שיקול דעת.
המלצה: חשוב לעקוב אחר העדכונים והשינויים בתנאי הלוואת הזכאות, בריביות בשוק, ובמצב שוק הנדל”ן בכלל.
הלוואת זכאות היא כלי פיננסי בעל פוטנציאל לחסוך לכם סכומים משמעותיים ברכישת דירה. עם זאת, חשוב להבין לעומק את התנאים, היתרונות, והחסרונות שלה לפני שמחליטים לשלבה במשכנתא.
הזכאות להלוואה נקבעת לפי משתנים אישיים, ולכן כדאי לבדוק את זכאותכם הספציפית. הלוואת הזכאות מציעה ריביות נוחות, תקופות החזר גמישות, ועשויה לסייע ברכישת דירה גדולה או יקרה יותר. מנגד, חשוב לזכור את הבירוקרטיה, ההצמדה למדד, ופוטנציאל קנסות הפירעון המוקדם.
בחירה נכונה של תמהיל משכנתא ושילוב מושכל של הלוואת הזכאות דורשים תכנון פיננסי זהיר ואסטרטגי. מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי ולערוך מחקר מקיף כדי להגיע להחלטות שמתאימות למצבכם האישי.
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד
האם חיפשתם אפיק השקעה יציב לכספכם, אבל שוק המניות הפכפך והתנודות באפיקים אחרים הלחיצו אתכם?… קרא עוד
קרקעות חקלאיות בישראל מהוות משאב יקר ערך. בשל הגודל המוגבל של מדינת ישראל, והביקוש ההולך… קרא עוד