הון עצמי: כמה באמת צריך?

הון עצמי: כמה באמת צריך?

היי חברים! דמיינו שאתם רוצים לקנות את הדבר הכי הכי שרציתם אי פעם – אולי זה צעצוע גדול, אולי אופניים חדשים, או אולי אפילו בית! דברים כאלה עולים הרבה כסף, נכון? רובנו לא מחזיקים כל כך הרבה כסף בכיס או בקופת החיסכון שלנו כדי לקנות בית מיד. אז איך אנשים מצליחים לקנות בתים?

כאן נכנס לתמונה משהו שנקרא משכנתא. משכנתא היא בעצם הלוואה גדולה שלוקחים מהבנק כדי לשלם על חלק גדול מהבית. אבל רגע, האם הבנק נותן לנו את כל הכסף? בדרך כלל לא. גם אנחנו צריכים להביא חלק מהכסף בעצמנו. לחלק הזה מהכסף שאתם מביאים קוראים הון עצמי.

במאמר הזה נדבר על הון עצמי – מה זה בדיוק, למה צריך אותו, וכמה בדרך כלל צריך שיהיה לכם כדי לקנות בית בעזרת משכנתא. נדבר על זה בשפה פשוטה, כדי שכולם יוכלו להבין, גם אם אתם רק בני 10 או קצת יותר!

אם אתם רוצים ללמוד עוד על מה זו בכלל משכנתא ואיך זה עובד, אתם תמיד מוזמנים לבקר בעמוד מהי משכנתא? באתר שלנו.

מה זה בעצם הון עצמי?

תחשבו שאתם רוצים לקנות בית שעולה 1,000,000 שקלים (זה הרבה!). אם אתם מביאים 250,000 שקלים מכיסכם, ואת שאר הכסף – 750,000 שקלים – אתם לוקחים כהלוואת משכנתא מהבנק, אז ה-250,000 שקלים שהבאתם הם ההון העצמי שלכם. זה הכסף שלכם שאתם משקיעים בקניית הבית.

ההון העצמי הוא חלק חשוב מאוד בתהליך קניית הבית. בלעדיו, בדרך כלל אי אפשר לקבל משכנתא מהבנק. למה? כי ההון העצמי מראה לבנק שגם לכם יש חלק גדול בקניית הבית, ואתם לא מסתמכים רק על הכסף שלו. זה כמו שכשאתם חוסכים לצעצוע גדול, אתם מראים להורים שאתם באמת רוצים אותו ומוכנים להשקיע מכיס דמי הכיס שלכם. הבנק רואה בהון העצמי שלכם מעין ביטחון.

למה הבנק דורש הון עצמי?

לבנק יש סיבות טובות לדרוש מכם להביא הון עצמי:

• הפחתת סיכון: הבנק מלווה לכם סכום כסף גדול מאוד. אם אתם מביאים חלק מהכסף בעצמכם, הסכום שהבנק מלווה קטן יותר, ולכן הסיכון של הבנק קטן יותר. אם, חס וחלילה, בעתיד לא תוכלו להחזיר את המשכנתא, הבנק יודע שחלק מהבית כבר שייך לכם (דרך ההון העצמי שהשקעתם).
• הוכחת יכולת: היכולת לחסוך ולאסוף הון עצמי מראה לבנק שאתם מסוגלים לנהל את הכסף שלכם בצורה אחראית, ושיש לכם יכולת כלכלית להחזיר את ההלוואה הגדולה.
• מחויבות אישית: כשיש לכם כסף שלכם בתוך העסקה, אתם הרבה יותר מחויבים להצלחתה. אתם תעשו מאמץ גדול יותר להחזיר את המשכנתא אם גם הכסף האישי שלכם מושקע בבית.

בקיצור, ההון העצמי הוא כמו הכרטיס כניסה שלכם לעולם המשכנתאות. הוא עוזר לבנק להרגיש בטוח יותר לתת לכם את ההלוואה הגדולה.

כמה הון עצמי בדרך כלל צריך?

זו שאלה מצוינת! אין תשובה אחת קבועה שתמיד נכונה לכולם. סכום ההון העצמי שאתם צריכים תלוי בכמה דברים עיקריים, ובעיקר בשאלה אם זו הפעם הראשונה שאתם קונים בית או שכבר יש לכם בית. בישראל, הבנקים פועלים לפי הנחיות של בנק ישראל, שקובעות מהו אחוז המימון המקסימלי שהבנק יכול לתת. אחוז המימון הוא בעצם כמה אחוזים ממחיר הבית הבנק יכול להלוות לכם. ההון העצמי הוא החלק שנשאר לכם לשלם.

קונים בית ראשון (דירת מגורים יחידה):

אם זו הפעם הראשונה שלכם ואתם קונים בית שיהיה הבית היחיד שלכם לגור בו (מה שנקרא “דירת מגורים יחידה”), בדרך כלל תוכלו לקבל מהבנק משכנתא שמכסה עד 75% משווי הבית. זה אומר שאתם צריכים להביא הון עצמי של לפחות 25% משווי הבית.

לדוגמה:

• אם הבית עולה 1,000,000 שקלים, תצטרכו הון עצמי של לפחות 250,000 שקלים. הבנק יכול להלוות לכם עד 750,000 שקלים.
• אם הבית עולה 1,500,000 שקלים, תצטרכו הון עצמי של לפחות 375,000 שקלים. הבנק יכול להלוות לכם עד 1,125,000 שקלים.
• אם הבית עולה 2,000,000 שקלים, תצטרכו הון עצמי של לפחות 500,000 שקלים. הבנק יכול להלוות לכם עד 1,500,000 שקלים.

חשוב לדעת שלפעמים הבנק עשוי לדרוש מכם להביא הון עצמי גדול יותר, גם אם זו דירתכם היחידה. זה יכול לקרות למשל אם הבנק חושב שהסיכון בהלוואה גבוה יותר מסיבה כלשהי, כמו למשל אם ההכנסה שלכם לא מספיק גבוהה ביחס להלוואה המבוקשת.

קונים בית נוסף (דירת השקעה או דירה חלופית):

אם כבר יש לכם בית ואתם קונים בית נוסף (למשל כדי להשכיר אותו, או כי אתם מוכרים את הבית הקיים וקונים בית חדש במקומו אבל קודם קונים את החדש), כללי הבנק שונים. במקרה כזה, אחוז המימון שהבנק יכול לתת בדרך כלל נמוך יותר. לרוב, הבנק יכול להלוות לכם עד 50% משווי הבית. זה אומר שאתם צריכים להביא הון עצמי של לפחות 50% משווי הבית.

לדוגמה:

• אם הבית הנוסף עולה 1,000,000 שקלים, תצטרכו הון עצמי של לפחות 500,000 שקלים. הבנק יכול להלוות לכם עד 500,000 שקלים.
• אם הבית הנוסף עולה 1,500,000 שקלים, תצטרכו הון עצמי של לפחות 750,000 שקלים. הבנק יכול להלוות לכם עד 750,000 שקלים.

שימו לב שאם אתם קונים בית חדש במקום בית קיים, והבית הקיים אמור להימכר תוך שנה וחצי-שנתיים, לפעמים הבנק יכול להתייחס לזה כאילו זו דירה יחידה ולא דורש 50% הון עצמי בהתחלה, אבל זה תלוי בתנאים וצריך לבדוק את זה מול הבנק.

מה קורה אם קונים מגרש ובונים בית?

אם קונים רק מגרש ואז בונים עליו בית, החישובים קצת שונים ומורכבים יותר. הבנק מסתכל גם על שווי המגרש וגם על עלויות הבנייה. בדרך כלל, גם במקרה כזה תצטרכו להביא הון עצמי משמעותי, ולרוב אחוז המימון על הקרקע נמוך יותר מאחוז המימון על עלויות הבנייה. זה נושא שמצריך בדיקה ספציפית יותר מול הבנק או יועץ משכנתאות.

אז בסיכומו של דבר, אחוז ההון העצמי הנדרש משתנה בעיקר לפי סוג הדירה שקונים (ראשונה או נוספת). הנה טבלה קטנה שמסכמת את זה בצורה פשוטה:

חשוב לזכור שהאחוזים האלה הם רק הכלל הבסיסי. הבנק תמיד בודק אתכם באופן אישי – את ההכנסות שלכם, את ההוצאות שלכם, את ההיסטוריה הפיננסית שלכם. ייתכן שבמקרים מסוימים הבנק ידרוש הון עצמי גבוה יותר ממה שמפורט כאן, גם אם זה ביתכם הראשון.

האם ההון העצמי הוא כל הכסף שצריך להביא מהבית?

זו נקודה חשובה! ההון העצמי שדיברנו עליו עד עכשיו הוא החלק ממחיר הבית שאתם משלמים מכספכם ולא באמצעות המשכנתא. אבל כשקונים בית, יש עוד הוצאות נוספות שצריך לשלם, וגם הן משולמות בדרך כלל מכספכם האישי (ולא מתוך המשכנתא). ההוצאות האלה נקראות לפעמים “הוצאות נלוות”.

אילו הוצאות נוספות יכולות להיות?

• מס רכישה: זה מס שמשלמים למדינה על קניית נכס. גובה המס תלוי בשווי הנכס ובשאלה אם זו דירתכם היחידה או לא. לפעמים, אם שווי הדירה נמוך מסכום מסוים, יש פטור ממס רכישה על החלק הראשון של הסכום. חשוב לבדוק את גובה המס לפני הרכישה.
• שכר טרחה עורך דין: כשקונים או מוכרים בית, חשוב שיהיה לכם עורך דין שידאג לכל הצד המשפטי – בדיקת החוזה, רישום הדירה בטאבו ועוד. לעורך הדין צריך לשלם שכר טרחה.
• שכר טרחה שמאי: הבנק שממנו לוקחים משכנתא בדרך כלל דורש שמאות לדירה, כדי לוודא את השווי שלה. לשמאי שעושה את ההערכה הזו צריך לשלם.
• עמלות לבנק: לפעמים יש עמלות שונות שמשלמים לבנק בתהליך לקיחת המשכנתא.
• עלויות רישום: יש עלויות קטנות יותר שקשורות לרישום הדירה על שמכם בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) או במנהל מקרקעי ישראל.
• דמי תיווך: אם קניתם את הדירה דרך מתווך נדל”ן, תצטרכו לשלם לו דמי תיווך.

כל ההוצאות האלה מצטברות ויכולות להוסיף עוד סכום לא קטן לסכום הכולל שאתם צריכים להביא מהבית, מעבר להון העצמי עצמו. לכן, כשאתם מתכננים לקנות בית, אתם צריכים לחשב לא רק את ההון העצמי המינימלי הנדרש על ידי הבנק, אלא גם את כל ההוצאות הנלוות הצפויות. סך כל הכסף שאתם צריכים שיהיה לכם בכיס כדי לקנות את הבית גבוה יותר מההון העצמי בלבד.

תכנון נכון של תקציב הרכישה הכולל, כולל ההוצאות הנלוות, הוא צעד קריטי בתהליך. תוכלו לקרוא עוד על התהליך בעמוד תהליך לקיחת משכנתא.

איך מחשבים כמה הון עצמי צריך?

החישוב הוא די פשוט ברגע שמבינים את העיקרון:

1. קודם כל, צריך לדעת כמה הבית עולה. נניח שהבית שאתם רוצים לקנות עולה 1,200,000 שקלים.
2. החלטו אם זו דירה ראשונה או נוספת. נניח שזו דירה ראשונה.
3. בדקו מהו אחוז ההון העצמי המינימלי הנדרש. לדירה ראשונה, זה בדרך כלל 25%.
4. חשבו את אחוז ההון העצמי משווי הבית. 25% מ-1,200,000 שקלים זה (1,200,000 * 0.25) = 300,000 שקלים. זהו ההון העצמי המינימלי שאתם צריכים להביא.
5. חשבו את המשכנתא המקסימלית שהבנק יכול לתת. זה שווי הבית פחות ההון העצמי: 1,200,000 – 300,000 = 900,000 שקלים. או, זה 75% משווי הבית: (1,200,000 * 0.75) = 900,000 שקלים.
6. אל תשכחו להוסיף את ההוצאות הנלוות! צריך להעריך כמה יעלו מס רכישה (אם יש), עורכי דין, שמאי וכו’. נניח שההוצאות הנלוות מסתכמות ב-100,000 שקלים.
7. סך הכסף שצריך להביא מהבית: הון עצמי מינימלי (300,000 שקלים) + הוצאות נלוות (100,000 שקלים) = 400,000 שקלים.

זה אומר שגם אם הבנק מוכן לתת לכם משכנתא של 900,000 שקלים על בית שעולה 1,200,000 שקלים (שזה 75% מימון), אתם עדיין צריכים שיהיו לכם בכיס 400,000 שקלים כדי לסגור את העסקה הזו (300,000 שקלים כהון עצמי ועוד 100,000 שקלים להוצאות נלוות).

ככל שההון העצמי שלכם יהיה גבוה יותר מהמינימום הנדרש, כך תצטרכו לקחת פחות כסף כמשכנתא, וההחזרים החודשיים לבנק יהיו קטנים יותר. זה יכול להקל מאוד על התקציב החודשי שלכם בעתיד.

איך אוספים הון עצמי?

איסוף ההון העצמי הוא לפעמים החלק הכי מאתגר בתהליך קניית הבית, במיוחד כשהסכומים גדולים. זה דורש תכנון וחיסכון לאורך זמן. הנה כמה רעיונות איך אפשר לאסוף הון עצמי:

חיסכון אישי:

הדרך הנפוצה ביותר היא פשוט לחסוך כסף לאורך זמן. זה דורש משמעת והתמדה. אפשר להגדיר יעד חיסכון חודשי, להכניס כסף לקופת חיסכון או תוכנית חיסכון בבנק, ולעקוב אחרי ההתקדמות. אפשר לחשוב על כל דרך לצמצם הוצאות מיותרות ולהפנות את הכסף הזה לחיסכון.

עזרה מהמשפחה:

לפעמים הורים או סבא וסבתא יכולים לעזור בסכום מסוים. זו יכולה להיות מתנה או הלוואה. חשוב לדבר על זה בצורה פתוחה ולראות אם זו אופציה אפשרית עבורכם.

מכירת נכסים קיימים:

אם יש לכם נכס אחר בבעלותכם (כמו דירה קטנה יותר או מגרש), לפעמים מכירתו יכולה לשחרר לכם סכום משמעותי שישמש כהון עצמי.

קרנות השתלמות וקופות גמל:

למי שיש קרן השתלמות או קופת גמל שעברה את תקופת הזמן שבה הכסף “נעול”, אפשר לפעמים למשוך את הכסף שנצבר שם ללא מס (בתנאים מסוימים) ולהשתמש בו כהון עצמי. חשוב לבדוק היטב את הכללים וההשלכות לפני משיכת כספים כאלה.

הלוואות אחרות:

לפעמים אנשים לוקחים הלוואה נוספת (לא משכנתא) ממקורות אחרים (למשל, מהבנק שבו מתנהל חשבון העו”ש שלהם, מחברת ביטוח, או אפילו הלוואה חברתית) כדי להשלים את סכום ההון העצמי. חשוב מאוד להיזהר עם זה ולחשב היטב את היכולת להחזיר גם את ההלוואה הזו וגם את המשכנתא במקביל. בדרך כלל, הבנקים לא אוהבים שאחוז גדול מההון העצמי מגיע מהלוואה אחרת כי זה מגדיל את הסיכון.

איסוף ההון העצמי הוא מסע בפני עצמו ודורש תכנון פיננסי טוב. ככל שתתחילו לחסוך מוקדם יותר, כך יהיה לכם קל יותר להגיע ליעד.

מה קורה אחרי שיש לכם הון עצמי?

ברגע שאספתם את סכום ההון העצמי שאתם חושבים שתצטרכו (ולא שוכחים להוסיף גם את ההוצאות הנלוות!), השלב הבא הוא להתחיל בתהליך לקיחת המשכנתא. זה תהליך שדורש תכנון והבנה.

בתהליך הזה:

1. בודקים את היכולת לקבל משכנתא: הבנקים יבדקו אתכם כלכלית כדי לראות כמה משכנתא הם מוכנים להלוות לכם. הם יסתכלו על ההכנסות שלכם, ההוצאות שלכם, הלוואות אחרות שיש לכם, וההיסטוריה הפיננסית שלכם.
2. בוחרים את הרכב המשכנתא: משכנתא היא בדרך כלל לא סכום אחד גדול בהחזר קבוע. היא מורכבת בדרך כלל מכמה חלקים (מה שנקרא “מסלולים”) שונים, כל אחד עם ריבית ותנאי החזר שונים. צריך לבחור את המסלולים שמתאימים לכם הכי טוב. תוכלו לקרוא על זה בעמוד הרכב משכנתא.
3. פונים לבנקים: מקבלים הצעות מבנקים שונים למשכנתא. כל בנק יציע תנאים שונים.
4. משווים ומחליטים: משווים את ההצעות מהבנקים השונים ובוחרים את ההצעה הטובה ביותר עבורכם. תוכלו למצוא מידע על בנקים שונים בעמוד בנקים.
5. חותמים על הסכם המשכנתא: אחרי שבחרתם בנק, חותמים על כל המסמכים הנדרשים.
6. מקבלים את הכסף: הבנק מעביר את הכסף המוסכם, יחד עם ההון העצמי שלכם, למוכרי הדירה.
7. מחזירים את המשכנתא: במשך שנים רבות, מדי חודש, מחזירים לבנק את ההלוואה בתוספת ריבית.

כל התהליך הזה יכול להיראות מורכב, אבל הוא מוסבר בצורה ברורה במדריך המשכנתאות שלנו. כדאי מאוד לקרוא את מדריך המשכנתאות המלא כדי להבין את כל השלבים.

תכנון מראש הוא סוד ההצלחה. לדעת כמה הון עצמי אתם צריכים, איך תאספו אותו, ולהבין את תהליך המשכנתא יעזור לכם להרגיש יותר בטוחים ומוכנים לקראת קניית הבית.

שאלות נפוצות על הון עצמי

קבלו כמה שאלות שאנשים שואלים לעתים קרובות בנוגע להון עצמי:

האם חייבים להביא את ההון העצמי מהכסף שצברתי בבנק?

לא בהכרח רק מחשבון העו”ש. ההון העצמי יכול להגיע ממקורות שונים כמו שדיברנו: חיסכון, עזרה מהמשפחה, קרנות השתלמות, מכירת נכסים. מה שחשוב לבנק זה שתהיה לכם היכולת להביא את הכסף במועד התשלום. הבנק עשוי לבקש לראות הוכחות למקור הכסף (למשל, אם קיבלתם מתנה, הוא עשוי לבקש לראות מסמך כלשהו).

האם אפשר לקבל משכנתא בלי הון עצמי בכלל (100% מימון)?

בישראל, לפי הכללים של בנק ישראל, הבנקים לא יכולים לתת משכנתא שמכסה 100% משווי הבית. כמו שראינו, גם לדירה ראשונה המימון המקסימלי הוא 75%, ולדירה נוספת 50%. לכן, חייבים להביא חלק משווי הדירה כהון עצמי. לפעמים אנשים משתמשים באפשרויות אחרות (כמו הלוואות מבני משפחה או הלוואות חיצוניות אחרות) כדי להשלים את ההון העצמי, אבל כאמור, זה לא משכנתא מהבנק והבנקים בודקים את זה.

האם כדאי להביא יותר הון עצמי מהמינימום הנדרש?

בדרך כלל כן, אם אתם יכולים לעשות זאת מבלי לפגוע קשות ביכולת הכלכלית שלכם להמשיך לחיות בנוחות אחרי קניית הבית. היתרונות בהבאת הון עצמי גבוה יותר הם:

1. משכנתא קטנה יותר: פחות כסף לוקחים כהלוואה.
2. החזרים חודשיים נמוכים יותר: אם ההלוואה קטנה יותר, ההחזרים החודשיים לבנק יהיו קטנים יותר, מה שישאיר לכם יותר כסף כל חודש לדברים אחרים.
3. אפשרויות רבות יותר למסלולי משכנתא: לפעמים בנקים מציעים תנאים טובים יותר או מסלולים שונים ללקוחות שמביאים הון עצמי גבוה יותר.
4. פחות סיכון עבורכם: אם ההלוואה קטנה יותר, קל יותר להתמודד איתה לאורך השנים, גם אם יש שינויים בהכנסות או בהוצאות.

עם זאת, חשוב לא “לרוקן” את כל החסכונות שלכם ולהישאר ללא כסף בצד למקרה חירום. תמיד כדאי שתישאר לכם איזושהי “כרית ביטחון” פיננסית.

האם שווי הדירה בחוזה תמיד זהה לשווי שהבנק מעריך?

לא בהכרח. הבנק שולח שמאי מטעמו להעריך את שווי הדירה. הסכום שהשמאי קובע הוא הסכום שהבנק יתייחס אליו לצורך חישוב אחוז המימון המקסימלי. אם קניתם את הדירה במחיר גבוה יותר מהשווי שהשמאי העריך, הבנק יחשב את אחוז המימון (75% או 50%) לפי השווי הנמוך יותר (הערכת השמאי). במקרה כזה, תצטרכו להשלים את הפער במחיר הקנייה באמצעות הגדלת ההון העצמי שלכם.

לסיכום

הון עצמי הוא חלק חשוב ואפילו הכרחי בתהליך קניית בית בעזרת משכנתא. הוא הכסף שלכם שאתם משקיעים בעסקה, והוא מראה לבנק שיש לכם מחויבות ויכולת כלכלית. כמות ההון העצמי המינימלית שצריך תלויה בעיקר אם זו דירתכם הראשונה (מינימום 25%) או דירה נוספת (מינימום 50%), וכן בשווי הדירה.

מעבר להון העצמי עצמו, חשוב לזכור שישנן הוצאות נלוות נוספות כמו מס רכישה, עורכי דין ושמאי, שגם אותן צריך לשלם מכספכם האישי. לכן, סך כל הכסף שאתם צריכים להביא מהבית גבוה יותר מסכום ההון העצמי בלבד.

איסוף הון עצמי דורש תכנון וחיסכון, ולפעמים עזרה מהמשפחה או שימוש במקורות כספיים אחרים. ככל שיש לכם יותר הון עצמי, כך תוכלו לקחת משכנתא קטנה יותר, להחזיר פחות כסף לבנק מדי חודש ולהיות בטוחים יותר כלכלית.

הבנת נושא ההון העצמי היא צעד ראשון וחשוב בדרך לקניית בית. ככל שתדעו יותר ותתכננו טוב יותר, כך התהליך יהיה פשוט וקל יותר עבורכם.

אם יש לכם שאלות נוספות על הון עצמי, משכנתאות, או כל נושא אחר שקשור לקניית בית, אתם מוזמנים לפנות אלינו. אפשר ליצור קשר דרך עמוד צרו קשר. תוכלו גם לקרוא עלינו עוד בעמוד אודות.

בהצלחה עם איסוף ההון העצמי ותהליך קניית הבית!