היי לכם, ילדים וילדות, וגם למבוגרים שבינינו! בטח שמעתם פעם את המילה “משכנתא”. זו מילה קצת גדולה, אבל היא בעצם דרך לעזור לאנשים לקנות בית משלהם. בואו נחשוב על זה ככה: כשאתם רוצים לקנות צעצוע יקר, ואתם לא יכולים לשלם את כל הכסף לבד, לפעמים ההורים עוזרים לכם, נכון? ובכן, משכנתא היא קצת כמו הלוואה גדולה שהבנק נותן לאנשים כדי שיוכלו לקנות בית. הם מחזירים את הכסף לבנק לאט לאט, כל חודש, במשך הרבה שנים.
היום נדבר על שאלה חשובה מאוד בתחום המשכנתאות: האם השווי של הבית שאנחנו רוצים לקנות משפיע על כמה כסף הבנק יסכים להלוות לנו? התשובה היא כן, והיא מאוד מעניינת! בואו נצא למסע כדי להבין איך זה עובד.
כשאנחנו מדברים על קניית בית, אנחנו מדברים על נכס. נכס זה יכול להיות בית, דירה, או אפילו חנות. זה משהו שיש לו ערך כספי. כדי לקנות נכס כזה, רוב האנשים צריכים עזרה כספית גדולה, וזו בדיוק המטרה של המשכנתא. הבנק נותן כסף, ובתמורה, הבית משמש כ”ביטחון” עבור הבנק. כלומר, אם חלילה משהו משתבש והלווים לא מצליחים להחזיר את הכסף, הבנק יכול לקחת את הבית ולמכור אותו כדי לקבל את כספו בחזרה. בגלל זה, לבנק מאוד חשוב לדעת כמה שווה הבית!
אם אתם רוצים ללמוד עוד על כל התהליך, אתם מוזמנים לקרוא את המדריך המלא למשכנתא באתר שלנו.
תארו לעצמכם שאתם רוצים לקנות מכונית צעצוע יוקרתית. אם המכונית שווה 100 שקלים, ואתם מבקשים הלוואה של 50 שקלים, זה נשמע סביר, נכון? אבל אם אתם מבקשים הלוואה של 200 שקלים על מכונית ששווה רק 100 שקלים, זה כבר פחות הגיוני. אותו עיקרון בדיוק עובד עם בתים ובנקים.
הבנקים לא מוכנים להלוות את כל הסכום של הבית. למה? כי הם רוצים להישאר בטוחים. הם תמיד משאירים לעצמם “כרית ביטחון”. זה אומר שהם ילוו לכם רק חלק מסוים משווי הבית. החלק הזה נקרא בעולם המשכנתאות “אחוז מימון” או “יחס הלוואה לשווי נכס” (Loan-to-Value, או בקיצור LTV). בדרך כלל, הבנק ילווה לכם בין 50% ל-75% משווי הבית, לפעמים קצת יותר או קצת פחות, תלוי במצב שלכם ובסוג הנכס.
נניח שאתם רוצים לקנות בית ששווה מיליון שקלים (זה המון כסף, אבל זו רק דוגמה!).
את שאר הכסף, אתם צריכים להביא בעצמכם. זה נקרא “הון עצמי”. ככל ששווי הבית גבוה יותר, כך 70% ממנו יהיו סכום גדול יותר, וכך תוכלו לקבל משכנתא גדולה יותר (בהנחה שאתם עומדים בשאר התנאים). לכן, ערך הנכס הוא גורם קריטי בקביעת גובה ההלוואה המקסימלית שתוכלו לקבל.
אז איך הבנק יודע כמה באמת שווה הבית? הוא לא סומך רק על מה שמוכרים אומרים או על מה שאתם חושבים. הבנק שולח אדם מיוחד שנקרא “שמאי מקרקעין”. שמאי המקרקעין הוא כמו בלש של בתים. הוא מגיע לבית, בודק אותו היטב, מסתכל על הגודל שלו, על מצבו (האם הוא חדש או ישן, האם יש נזילות, כמה חדרים יש), על הסביבה שלו (האם יש פארק ליד, בית ספר, חנויות), ועל בתים דומים שנמכרו באזור לאחרונה.
השמאי כותב דוח מפורט שבו הוא קובע מהו הערך האמיתי של הבית, לדעתו המקצועית. הדוח הזה חשוב מאוד לבנק, כי הוא עוזר לבנק להחליט כמה כסף הוא מוכן להלוות לכם. אם השמאי קבע ששווי הבית נמוך ממה שחשבתם, זה יכול להשפיע על גובה המשכנתא שתקבלו. הבנק תמיד יתייחס לערך הנמוך מבין שני הדברים: מחיר הקנייה שאתם משלמים, או הערכת השמאי.
כל אלה הם גורמים שמשפיעים על כמה הבית שווה, וכתוצאה מכך – על כמה כסף הבנק יסכים ללוות לכם. לכן, לפני שמתקדמים עם בקשת משכנתא, חשוב להבין את כל הפרטים האלה.
אז הבנו שערך הנכס הוא חשוב מאוד, אבל הוא לא הגורם היחיד. הבנק בודק עוד כמה דברים כדי להחליט כמה כסף הוא מוכן להלוות לכם. תחשבו על זה כמו כשאתם משחקים משחק קופסה: יש הרבה חוקים וצריך להתחשב בכולם.
הנה כמה מהדברים הנוספים שהבנק בודק:
חשוב לזכור שכל הגורמים האלה נשקלים יחד. הבנק מסתכל על התמונה המלאה כדי להחליט אם ואיך להלוות לכם כסף. תכנון נכון של כל הגורמים האלה יכול לעזור לכם לקבל את המשכנתא המתאימה ביותר. תוכלו לקרוא עוד על תכנון משכנתא ועל הדרך הנכונה לגשת לבנקים השונים באתר הבית שלנו.
בואו נראה איך זה נראה במספרים. נניח שהבנק מאפשר לכם לקחת משכנתא של עד 70% משווי הנכס.
| שווי הנכס | אחוז מימון מהבנק (לדוגמה: 70%) | גובה המשכנתא המקסימלית | הון עצמי נדרש (הפרש) |
|---|---|---|---|
| 1,000,000 ש”ח | 70% | 700,000 ש”ח | 300,000 ש”ח |
| 1,500,000 ש”ח | 70% | 1,050,000 ש”ח | 450,000 ש”ח |
| 2,000,000 ש”ח | 70% | 1,400,000 ש”ח | 600,000 ש”ח |
| 2,500,000 ש”ח | 70% | 1,750,000 ש”ח | 750,000 ש”ח |
כפי שאתם רואים בטבלה, ככל ששווי הנכס עולה, כך גם גובה המשכנתא המקסימלית שתוכלו לקבל עולה. אבל שימו לב, גם ההון העצמי שאתם צריכים להביא גדל בהתאמה!
אז איך כל זה מתחבר לתהליך קבלת המשכנתא? בואו נסכם את השלבים העיקריים:
חשוב לדעת שמשכנתא מורכבת לעיתים מכמה חלקים, מה שנקרא תמהיל משכנתא, וגם זה משפיע על התנאים הכוללים.
הבנה טובה של הקשר בין ערך הנכס לגובה ההלוואה עוזרת לכם להיות מוכנים יותר. אתם יודעים לצפות כמה כסף תצטרכו להביא מההון העצמי שלכם, ואתם מבינים למה הבנק שואל את כל השאלות ובודק את כל הפרטים. זה הופך את כל תהליך קניית הבית לפחות מפחיד ויותר ברור.
כמו שאמרנו בהתחלה, קניית בית היא צעד גדול וחשוב. לכן, חשוב להבין היטב איך המשכנתא עובדת ומהם כל הגורמים שמשפיעים עליה. הבנק רוצה לוודא שאתם יכולים להחזיר את ההלוואה ושאתם תהיו מרוצים בבית החדש שלכם.
אם יש לכם שאלות נוספות, או אם אתם רוצים ללמוד עוד על עולם המשכנתאות המרתק, אתם תמיד יכולים ליצור קשר איתנו או לקרוא עוד מידע מועיל באתר mashcanta.org.il. אנחנו כאן כדי לעזור לכם להבין ולנווט בתהליך החשוב הזה. אנו מאמינים כי ידע הוא כוח, במיוחד כשמדובר באחד הצעדים הפיננסיים הגדולים בחיי אדם.
הכוח שלכם כלקוחות בתהליך – הקדמה: מה זו בכלל משכנתא ולמה היא חשובה לכם? שלום… קרא עוד
האם ניתן להתמקח על עמלות נוספות? היי לכם! היום נדבר על נושא חשוב מאוד כשמדובר… קרא עוד
איך להשיג ריביות נמוכות יותר? מדריך פשוט למשכנתא חכמה ברוכים הבאים לעולם המשכנתאות! נשמע קצת… קרא עוד
הנקודות החלשות של הבנקים במשא ומתן – המדריך המלא לקבלת העסקה הטובה ביותר עבורך האם… קרא עוד
האם כדאי לאיים במעבר לבנק אחר? דמיינו שאתם רוצים לקנות צעצוע חדש בחנות. אם אתם… קרא עוד
ברוכים הבאים לעולם המשכנתאות! אם אתם או ההורים שלכם חושבים לקנות בית, אתם בטח יודעים… קרא עוד