היי לכם! היום נדבר על משהו שמעניין הרבה משפחות שיש להן בית. אולי שמעתם את ההורים שלכם מדברים על “משכנתא” או “מחזור משכנתא”. אלו מילים שיכולות להישמע קצת מסובכות, אבל האמת היא שאם נסביר אותן לאט וברור, תגלו שזה לא כל כך מסובך בכלל. ננסה להבין ביחד האם כל אחד יכול לבצע מחזור למשכנתא שלו, ומה זה בעצם אומר.
תארו לעצמכם שמשפחה רוצה לקנות בית, אבל אין לה מספיק כסף מזומן כדי לשלם את כל הסכום בבת אחת. במקרה כזה, הם יכולים ללכת לבנק ולבקש הלוואה גדולה מאוד. ההלוואה הזו נקראת משכנתא. הבנק נותן את הכסף, ובתמורה, המשפחה מתחייבת להחזיר את הכסף הזה לבנק כל חודש, במשך שנים ארוכות (לפעמים 20, 25 ואפילו 30 שנה). כל חודש הם משלמים סכום קבוע, עד שההלוואה כולה נגמרת. אם תרצו לדעת עוד על מה זו משכנתא, אתם מוזמנים לבקר בדף מהי משכנתא? באתר שלנו.
עכשיו, כשאנחנו מבינים מה זו משכנתא, בואו נדבר על מחזור משכנתא. דמיינו שאתם משחקים במשחק, ובמהלך המשחק אתם מבינים שאפשר לשנות כמה כללים כדי שהמשחק יהיה יותר טוב בשבילכם. מחזור משכנתא זה קצת כמו לשנות את הכללים של ההלוואה הגדולה שלכם. זה בעצם אומר שאתם לוקחים משכנתא חדשה לגמרי כדי “לסגור” את המשכנתא הישנה שלכם. זה כמו להתחיל דף חדש, אבל עם תנאים חדשים שעשויים להתאים לכם יותר.
למה שמישהו ירצה לעשות דבר כזה? לפעמים, התנאים בשוק משתנים – ה”מחיר” של הכסף שהבנקים מלווים משתנה, או שהמצב הכלכלי של המשפחה השתנה. אם תנאי ההלוואה החדשים טובים יותר מהישנים, זה יכול להיות רעיון טוב. המשמעות היא שאולי תוכלו לשלם פחות כסף כל חודש, או לסיים לשלם את ההלוואה מהר יותר. זה כמו שבזמן שאתם משלמים על בית, פתאום יש מבצע בבנק על הלוואות, ואתם יכולים לקבל תנאים טובים יותר.
יש כמה סיבות עיקריות שבגללן אנשים מחליטים למחזר את המשכנתא שלהם. זה לא משהו שעושים סתם, אלא מתוך מחשבה ורצון לשפר את המצב הכלכלי של המשפחה. הנה כמה דוגמאות למה זה יכול להיות רעיון טוב:
זו אחת הסיבות הנפוצות ביותר. אם הריביות (ה”מחיר” של הכסף) יורדות, או אם הבנק מציע תנאים טובים יותר, אפשר למחזר את המשכנתא כך שהתשלום החודשי יהיה נמוך יותר. תארו לעצמכם שאתם משלמים כל חודש סכום מסוים על המשכנתא, ופתאום, אחרי המחזור, אתם צריכים לשלם פחות. זה אומר שנשאר לכם יותר כסף בחשבון הבנק שלכם בסוף החודש, ואתם יכולים להשתמש בו לדברים אחרים, כמו חוגים, חופשות או חיסכון לעתיד. זה כמו למצוא דרך לשלם פחות “שכר דירה” על הבית שבבעלותכם.
לפעמים, המטרה היא לא דווקא לשלם פחות כל חודש, אלא לסיים לשלם את ההלוואה כמה שיותר מהר. אם המצב הכלכלי של המשפחה השתפר (למשל, אחד ההורים קיבל העלאה בשכר), הם יכולים להחליט למחזר את המשכנתא, לקחת את אותה הלוואה (או אפילו קצת יותר) אבל לפרוס אותה על פחות שנים. זה אומר שהתשלום החודשי יכול להיות דומה או אפילו קצת גבוה יותר, אבל בסך הכל, המשפחה תסיים לשלם את המשכנתא שנים רבות לפני המועד המקורי. זה מרגיש כמו להגיע לקו הסיום של מירוץ ארוך הרבה לפני הזמן.
משכנתאות הן לא רק הלוואה אחת גדולה, אלא הן בנויות בדרך כלל מכמה “מסלולים” שונים. כל מסלול הוא כמו דרך אחרת להחזיר את הכסף, עם כללים שונים לגבי הריבית והתשלומים. לדוגמה, יש מסלולים שהריבית בהם קבועה ולא משתנה, ויש כאלה שהריבית בהם משתנה כל כמה שנים או לפי מצב השוק. אם לפני כמה שנים המשפחה לקחה משכנתא עם מסלולים מסוימים, ועכשיו היא מבינה שמסלולים אחרים יהיו טובים יותר עבורה – למשל, כי היא רוצה יציבות גדולה יותר ולא מפחדת שהריבית תעלה, או כי היא חושבת שהריבית תרד – היא יכולה למחזר את המשכנתא ולשנות את המסלולים. זה כמו ללכת בדרך מסוימת ואז להחליט לשנות את הדרך כדי להגיע ליעד בצורה נוחה או מהירה יותר. למידע נוסף על מסלולי משכנתא, בקרו בדף תמהיל משכנתא.
לפעמים, אנשים ממחזרים משכנתא לא רק כדי לשפר את התנאים של ההלוואה הקיימת, אלא גם כדי לקחת סכום כסף נוסף. לדוגמה, אם המשפחה רוצה לשפץ את הבית, להוסיף חדר, או לממן לימודים לילדים. במקום לקחת הלוואה חדשה ויקרה, הם יכולים למחזר את המשכנתא הקיימת, ו”על הדרך” להגדיל את סכום ההלוואה כדי לקבל את הכסף הנוסף שהם צריכים. זה מאפשר להם לשלם את כל הכסף כהלוואת משכנתא אחת גדולה, שלרוב תהיה בתנאים טובים יותר מאשר הלוואה רגילה אחרת. כמובן שצריך לוודא שהם יכולים לעמוד בתשלומים החדשים.
זו שאלה מצוינת! התשובה היא… לא תמיד כל אחד יכול, אבל הרבה מאוד אנשים יכולים. כמו כל הלוואה גדולה, הבנקים בודקים כמה דברים לפני שהם מסכימים לתת לכם משכנתא חדשה (גם אם זו משכנתא למחזור). הנה כמה דברים שהם בודקים:
לסיכום, מי שיש לו מצב כלכלי יציב, היסטוריית תשלומים טובה, ובית ששווה מספיק כסף – רוב הסיכויים שיצליח למחזר את המשכנתא שלו. חשוב להבין שכל מקרה הוא שונה, ולכן חשוב תמיד לבדוק את הפרטים הספציפיים שלכם. למידע נוסף על תהליך המשכנתא באופן כללי, בקרו בדף תהליך המשכנתא.
אז הבנו מה זה מחזור משכנתא ומי יכול לעשות את זה. אבל מתי זה בכלל רעיון טוב? הנה כמה מצבים שיכולים להעיד שזה הזמן הנכון לבדוק את האפשרות למחזר:
כמו שאמרנו, ריביות הן ה”מחיר” של הכסף. הריביות במשק משתנות כל הזמן. אם הריביות ירדו מאז שלקחתם את המשכנתא המקורית, זו יכולה להיות הזדמנות מצוינת לחסוך הרבה כסף. זה כמו שמחירי הצעצועים בחנות יורדים, ופתאום אפשר לקנות את אותו הצעצוע בפחות כסף. במקרה של משכנתא, ירידה קטנה בריבית יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך השנים.
אם ההורים קיבלו העלאה גדולה במשכורת, או שאחד מהם התחיל עבודה חדשה עם שכר גבוה יותר, יכול להיות שזה הזמן לחשוב על קיצור תקופת המשכנתא. במקום לשלם פחות כל חודש, תוכלו לשלם קצת יותר ולסיים לשלם את הבית מהר יותר, ובכך לחסוך הרבה כסף על הריביות לאורך כל תקופת ההלוואה. זה כמו שאם יש לכם פתאום יותר דמי כיס, אתם יכולים לחסוך יותר מהר כדי לקנות משהו גדול.
כפי שהסברנו קודם, לפעמים צריך לשנות את התמהיל של המשכנתא. אם אתם מבינים שהמסלולים שבחרתם לפני כמה שנים כבר לא מתאימים למצב הנוכחי או למה שאתם מצפים שיקרה בעתיד (למשל, אתם חוששים מעליית ריבית או דווקא בטוחים שהיא תרד), מחזור הוא הדרך לשנות את זה. תכנון משכנתא נכון הוא סופר חשוב, ואתם יכולים לקרוא על כך עוד ב- תכנון משכנתא.
אם יש לכם צורך בכסף גדול לשיפוצים, חתונה, לימודים, או כל הוצאה גדולה אחרת, ומצד שני יש לכם נכס (הבית שלכם) עם משכנתא, מחזור משכנתא יכול להיות פתרון מצוין לקבלת כסף בתנאים טובים יחסית. זה עדיף על לקיחת הלוואה צרכנית רגילה, שלרוב תהיה יקרה בהרבה.
תהליך מחזור המשכנתא, למרות שהוא נשמע מורכב, הוא למעשה סדרה של צעדים הגיוניים. בואו נפרק אותו לשלבים פשוטים:
מחזור משכנתא הוא צעד משמעותי, ולכן חשוב לבדוק כמה דברים לפני שמחליטים לעשות אותו. זה כמו לבדוק את כללי המשחק החדשים לפני שמתחילים לשחק, כדי לוודא שאתם מבינים הכל ולא תהיו מופתעים:
עמלות ועלויות:
מחזור משכנתא כרוך בכמה עלויות. לדוגמה, יכול להיות שתצטרכו לשלם “קנס” (שנקרא “עמלת פירעון מוקדם”) לבנק הישן על כך שאתם סוגרים את ההלוואה לפני הזמן. בנוסף, יש עמלות לבנק החדש, אגרות שונות, ולעיתים גם עלויות לשמאות או עורך דין. חשוב לחשב את כל העלויות האלה ולוודא שהחיסכון הצפוי מהמחזור יהיה גדול יותר מההוצאות הללו. אחרת, זה לא ישתלם.
תקופת ההחזר החדשה:
אם אתם מקצרים את תקופת ההחזר, התשלום החודשי יכול לעלות. ודאו שאתם יכולים לעמוד בתשלום החודשי הגבוה יותר. אם אתם מאריכים את התקופה כדי להקטין את התשלום החודשי, זכרו שתשלמו יותר ריבית לאורך כל התקופה. כלומר, למרות שהתשלום החודשי קטן, הסכום הכולל שתחזירו לבנק יהיה גדול יותר. חשוב למצוא את האיזון הנכון עבורכם.
התאמה למצב העתידי:
חשבו לא רק על המצב היום, אלא גם על איך המצב הכלכלי של המשפחה שלכם עשוי להיראות בעתיד הקרוב והרחוק. האם צפויות הוצאות גדולות? האם צפויה עלייה בהכנסות? בחרו מסלולים ותנאים שיתאימו לכם גם בעוד כמה שנים, ולא רק עכשיו. זה כמו לתכנן טיול ארוך, ולא רק את הצעד הראשון.
כדי להמחיש את ההבדל, הנה דוגמה פשוטה בטבלה, שתעזור לכם להבין איך מחזור יכול להשפיע על המשכנתא:
| פרט | משכנתא מקורית (לפני מחזור) | משכנתא חדשה (אחרי מחזור) |
|---|---|---|
| סכום ההלוואה שנשאר | 800,000 ש”ח | 800,000 ש”ח (או יותר, אם לוקחים סכום נוסף) |
| תקופת החזר שנותרה | 20 שנים | 15 שנים (דוגמה לקיצור תקופה) |
| תשלום חודשי משוער | 4,500 ש”ח | 5,500 ש”ח (יותר, אבל לזמן קצר יותר) |
| ריבית ממוצעת | 3.0% | 2.5% (דוגמה לריבית נמוכה יותר) |
| סה”כ צפוי שישולם לבנק | ~1,080,000 ש”ח | ~990,000 ש”ח (חיסכון כולל) |
הטבלה הזו היא רק דוגמה. המספרים האמיתיים תלויים בהרבה דברים ומשתנים מאוד. מה שחשוב להבין הוא הרעיון: לעיתים קרובות ניתן להגיע לחיסכון משמעותי או לשיפור בתנאים הכוללים.
אז, האם כל אחד יכול למחזר את המשכנתא? התשובה היא שוב – פוטנציאלית כן, אם מתאימים לתנאים של הבנקים וזה באמת משתלם כלכלית עבורם. זה לא קסם, אלא כלי פיננסי חכם שיכול לעזור למשפחות לחסוך הרבה כסף או לשפר את מצבן הכלכלי לאורך זמן. חשוב לזכור שזהו תהליך שדורש בדיקה מעמיקה והבנה של המצב האישי והשוק הפיננסי.
הדבר החשוב ביותר הוא לא למהר לקבל החלטות. כדאי מאוד להתייעץ עם מומחים בתחום. יועץ משכנתאות מקצועי יכול לעזור לכם להבין את כל הפרטים הקטנים, לחשב את הכדאיות, ולהשוות הצעות מבנקים שונים בצורה שקופה. הוא יעזור לכם לבחור את הדרך הטובה ביותר עבור המשפחה שלכם.
אם אתם רוצים ללמוד עוד על משכנתאות ועל איך לתכנן אותן נכון, אתם מוזמנים לבקר בדף הבית שלנו בכתובת mashcanta.org.il. יש שם עוד המון מידע שיכול לעזור לכם ולהורים שלכם להבין טוב יותר את העולם הזה. ואם יש לכם שאלות, אל תהססו ליצור קשר דרך הדף צרו קשר. אנחנו כאן כדי לעזור לכם להבין טוב יותר את המושגים הפיננסיים החשובים הללו.
זכרו, ידע הוא כוח, ובהבנת המשכנתא ומחזורה, ידע יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף ולשפר את איכות החיים.
ברוכים הבאים לעולם המשכנתאות! אם אתם או ההורים שלכם לוקחים משכנתא, אתם ודאי שומעים הרבה… קרא עוד
פירעון מוקדם במסלול ריבית קבועה: כל מה שצריך לדעת האם אי פעם חלמתם על בית… קרא עוד
פירעון מוקדם במסלול פריים: להבין את היתרונות ולחסוך כסף היי חברים! בטח שמעתם פעם את… קרא עוד
השפעת פירעון מוקדם על דירוג האשראי השפעת פירעון מוקדם על דירוג האשראי היי חברים! בטח… קרא עוד
כולנו רוצים שקט נפשי, במיוחד כשמדובר בכסף שלנו ובבית שאנחנו גרים בו. אחד הנושאים שיכולים… קרא עוד
מתי הכי משתלם לפרוע את המשכנתא? שלום לכם, חברים יקרים! בטח שמעתם פעם את המילה… קרא עוד