תארו לעצמכם שאתם רוצים לקנות צעצוע ממש מיוחד ויקר, כזה שאתם חולמים עליו הרבה זמן. הצעצוע הזה עולה הרבה כסף, הרבה יותר מכל מה שיש לכם בקופת החיסכון שלכם. מה תעשו? אולי תלכו לחנות צעצועים אחת בלבד ותקנו אותו שם? או שאולי תעשו סיבוב בכמה חנויות, תשאלו כמה עולה בכל מקום, ותראו מי מציע לכם את הצעצוע במחיר הטוב ביותר או עם ההטבות הכי שוות, כמו למשל סוללות בחינם או משלוח עד הבית?
ובכן, כשמדובר בקניית בית – שזה בעצם ה”צעצוע” הכי גדול ויקר שרוב האנשים קונים בחייהם – הסיפור די דומה. רוב האנשים זקוקים להלוואה גדולה מהבנק כדי לקנות בית. להלוואה הזו קוראים “משכנתא”. והשאלה הגדולה היא בדיוק כמו עם הצעצוע: האם כדאי ללכת לבנק אחד בלבד, או שעדיף לפנות לכמה בנקים כדי למצוא את ההצעה הכי טובה? בואו נצא למסע קצר כדי להבין את התשובה לשאלה החשובה הזו.
כמו שכבר אמרנו, משכנתא היא הלוואה גדולה שלוקחים מהבנק כדי לקנות דירה או בית. למה היא כל כך גדולה? כי בתים עולים המון כסף! כל כך הרבה כסף, שאפילו אם חסכתם המון שנים, רוב הסיכויים שלא יהיה לכם מספיק כדי לקנות בית לבד. אז הבנק עוזר לכם בכך שהוא מלווה לכם את הכסף, ואתם מחזירים לו אותו קצת בכל חודש, במשך שנים ארוכות – לפעמים אפילו 20 או 30 שנה! בגלל שזה סכום כל כך גדול ולמשך כל כך הרבה זמן, גם שינוי קטן בתנאים יכול לחסוך או לעלות לכם הרבה מאוד כסף. לכן, להבין מהי משכנתא ואיך היא עובדת זה צעד ראשון וחשוב מאוד. תוכלו לקרוא עוד על כך ב-מהי משכנתא?.
חשוב לזכור שזו לא סתם הלוואה, אלא ההלוואה הגדולה ביותר שרובנו ניקח בחיים. היא משפיעה על התקציב החודשי שלנו למשך תקופה ארוכה מאוד, ויש לה השפעה עצומה על היציבות הכלכלית של המשפחה. לכן, תהליך לקיחת משכנתא הוא מורכב ודורש תכנון ובדיקה מעמיקים.
אז בואו נחזור לשאלת המפתח שלנו: למה כדאי לטרוח ולבקר בכמה “חנויות” (בנקים) במקום להסתפק באחת? התשובה פשוטה: כדי למצוא את ההצעה הטובה ביותר עבורכם! הנה כמה סיבות עיקריות:
הבנקים הם כמו חנויות שרוצות למכור לכם את המוצרים שלהן. ככל שיש יותר בנקים, כך הם מתחרים יותר אחד בשני על מי ייתן לכם את העסקה הכי טובה. אם בנק יודע שאתם מדברים גם עם בנקים אחרים, הוא יתאמץ יותר לתת לכם הצעה אטרקטיבית. זה ממש כמו שכשאתם רוצים לקנות משחק פלייסטיישן, אם יש כמה חנויות שמוכרות אותו, כל חנות תנסה להציע לכם מחיר קצת יותר טוב או בונוס קטן כדי שתקנו דווקא אצלה. התחרות הזו עובדת לטובתכם, הלקוחות.
לכל בנק יש את ה”טעמים” המיוחדים שלו. בנק אחד יכול להיות חזק יותר בהצעות מסוימות, בעוד שבנק אחר יציע תנאים טובים יותר בסוגים אחרים של משכנתאות. כמו שיש גלידות בטעמים שונים – וניל, שוקולד, תות – כך גם לבנקים יש מסלולים שונים ותנאים שונים. אם תפנו רק לבנק אחד, ייתכן שתפספסו את ה”טעם” (את התמהיל והתנאים) שהכי מתאים לכם ולצרכים של המשפחה שלכם. מגוון האפשרויות יכול להיות גדול, והבנקים השונים מציעים שילובים שונים של ריביות, מסלולים, והחזרים חודשיים.
כמו שאין שני אנשים זהים, כך גם אין שתי משפחות זהות, ואין שתי משכנתאות זהות. לכל משפחה יש יכולות כלכליות שונות, תוכניות לעתיד שונות ורצונות שונים. משכנתא צריכה להיות כמו בגד שנתפר במיוחד בשבילכם – בדיוק במידה הנכונה, בצבע שאתם אוהבים ועם הכיסים שאתם צריכים. רק על ידי השוואת הצעות מכמה בנקים תוכלו למצוא את ה”בגד” הזה, את תמהיל המשכנתא שהכי מתאים לכם ולחיים שלכם. תמהיל נכון יכול לשפר משמעותית את איכות חייכם ולהפחית דאגות כלכליות בעתיד.
זו הסיבה הכי חשובה! אפילו הבדל קטן בריבית – למשל, אם בנק אחד מציע לכם ריבית של 3.5% ובנק אחר מציע 3.3% – יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים (ולפעמים אפילו יותר!) לאורך חיי המשכנתא. דמיינו שאתם קונים חבילה של 100 מסטיקים. אם מסטיק אחד עולה שקל ובחנות אחרת הוא עולה 98 אגורות, זה נשמע כמו הבדל קטן. אבל אם אתם קונים אלפי מסטיקים במשך שנים, ההבדל הזה מצטבר לסכום גדול מאוד. אותו הדבר עם משכנתא, רק בסכומים הרבה יותר גדולים. כל נקודת אחוז בריבית יכולה להיות שווה אלפי שקלים של חיסכון.
כמו שלכל מטבע יש שני צדדים, גם לפנייה לכמה בנקים יש כמה חסרונות קטנים. חשוב להיות מודעים אליהם כדי להתכונן היטב:
אבל אל דאגה, את החסרונות האלה אפשר לפתור באמצעות תכנון נכון ועבודה מסודרת.
כדי שהפנייה לכמה בנקים תהיה יעילה ולא מבלבלת, חשוב לעשות אותה בצורה מסודרת וחכמה. הנה כמה צעדים שיעזרו לכם:
לפני שאתם בכלל דורכים בפתח בנק, חשוב שתדעו בדיוק מה אתם רוצים ומה אתם יכולים. זה כמו לבנות מגדל מלגו: אתם חייבים לתכנן כמה קומות יהיו, איזה צבע הוא יהיה, וכמה לבנים אתם צריכים, לפני שאתם מתחילים לבנות.
תכנון נכון הוא המפתח למשכנתא חכמה ומשתלמת. תוכלו לקבל עזרה בתכנון ב-תכנון משכנתא.
הבנקים יבקשו מכם הרבה מאוד ניירות כדי ללמוד עליכם ועל היכולות הכלכליות שלכם. אם תכינו את כל המסמכים מראש, זה יחסוך לכם הרבה זמן והתרוצצויות. זה כמו להכין את כל הציוד לטיול לפני שיוצאים לדרך – ככה לא שוכחים כלום ולא מבזבזים זמן בחיפושים.
דוגמאות למסמכים שתצטרכו (בין היתר):
לא צריך לרוץ לכל בנק שיש במדינה. בחרו כמה בנקים מרכזיים, אולי שלושה או ארבעה, שאתם יודעים שיש להם מחלקה טובה למשכנתאות. פנו אליהם באופן מסודר ובקשו הצעת מחיר מפורטת. תוכלו למצוא מידע על בנקים שונים ב-בנק.
כשאתם פונים לבנק, היו ברורים לגבי הצרכים שלכם והציגו את כל המסמכים בצורה מסודרת. ככל שתהיו מוכנים ומסודרים יותר, כך הבנק יוכל לתת לכם הצעה מדויקת ומהירה יותר.
כשאתם מקבלים הצעות מכמה בנקים, אל תסתכלו רק על מספר אחד (למשל, הריבית). חשוב להשוות את כל ההצעה, את ה”חבילה” כולה. זה כמו כשאתם בוחרים חיית מחמד: אתם לא רק בוחרים לפי צבע הפרווה, אלא גם בודקים כמה היא אוכלת, אם היא אוהבת לשחק, אם היא צריכה הרבה טיפול ועוד.
מה לבדוק בהצעה (נפרט על כך בהרחבה בהמשך):
הצעות משכנתא יכולות להיראות מסובכות, אבל אם נפרק אותן לחלקים קטנים, יהיה קל יותר להבין. הנה הדברים העיקריים שחשוב לבדוק:
הריבית היא בעצם “המחיר” שאתם משלמים לבנק על כך שהוא מלווה לכם את הכסף. אם הריבית היא 3%, זה אומר שעל כל 100 שקלים שלקחתם, אתם משלמים לבנק 3 שקלים נוספים כל שנה (בצורה פשוטה). ככל שהריבית נמוכה יותר, כך אתם משלמים פחות כסף לבנק בסך הכל. זו הנקודה שבה החיסכון הגדול ביותר מתבצע.
משכנתא אחת בדרך כלל לא מורכבת רק מסוג אחד של הלוואה, אלא משילוב של כמה חלקים שונים, שנקראים “מסלולים”. זה כמו גלידה ענקית עם כמה כדורים בטעמים שונים. לכל מסלול יש כללים משלו:
השילוב של המסלולים השונים יחד יוצר את “תמהיל המשכנתא” שלכם. תמהיל נכון הוא קריטי, ותוכלו ללמוד עליו עוד ב-תמהיל משכנתא.
זהו הסכום שאתם צריכים להעביר לבנק בחזרה כל חודש. חשוב לוודא שההחזר החודשי מתאים ליכולות הכלכליות שלכם ולא מכביד עליכם יותר מדי. חשבו על זה כעל “דמי כיס” שאתם מקבלים, אבל במקום להוציא הכל, חלק גדול מהם צריך ללכת להחזר המשכנתא. אל תסכימו להחזר חודשי שאתם לא בטוחים שתוכלו לעמוד בו, גם אם זה אומר שהמשכנתא תהיה לתקופה ארוכה יותר.
לפעמים הבנק גובה תשלומים נוספים קטנים על דברים שונים, כמו “עמלת פתיחת תיק” (תשלום על פתיחת תיק המשכנתא). ודאו שאתם מבינים אילו עמלות ישנן ומה גובהן. לפעמים אפשר גם לבקש לבטל אותן או להפחית אותן.
החיים משתנים כל הזמן. מה שיכול להיות נכון היום, לא בטוח שיהיה נכון בעוד 5 או 10 שנים. אולי תרוויחו יותר כסף, אולי פחות, אולי תרצו למכור את הבית. לכן, חשוב לברר עד כמה המשכנתא גמישה. האם אפשר לשנות את המסלולים? האם אפשר להחזיר חלק מהכסף לפני הזמן ללא קנסות גבוהים? גמישות זו יכולה להיות שווה הרבה מאוד בעתיד.
בואו נראה דוגמה פשוטה איך הצעות משכנתא שונות יכולות להיראות:
| מאפיין | בנק א’ (הצעה ראשונה) | בנק ב’ (הצעה שנייה) | בנק ג’ (הצעה שלישית) |
|---|---|---|---|
| ריבית ממוצעת משוקללת | 3.5% | 3.3% | 3.4% |
| החזר חודשי התחלתי (משוער) | 3,000 ש”ח | 2,950 ש”ח | 2,975 ש”ח |
| עמלות פתיחת תיק | כן (1,000 ש”ח) | לא (פטור) | כן (500 ש”ח) |
| גמישות בשינויים עתידיים | בינונית | גבוהה | בינונית |
| ביטוחים נלווים | מחייב דרכם | אפשר לבחור חיצוני | מחייב דרכם |
בדוגמה הזו, בנק ב’ נראה במבט ראשון כהצעה הטובה ביותר בגלל הריבית הנמוכה ביותר והפטור מעמלות פתיחת תיק. אבל תמיד חשוב לבדוק את כל הפרטים הקטנים ולחשב מה ההבדל הכולל לאורך כל השנים. זה דורש ריכוז ובדיקה, אבל שווה כל רגע.
התהליך של קבלת משכנתא הוא מורכב, אבל ניתן לחלק אותו לשלבים פשוטים. הבנה של השלבים האלה תעזור לכם לדעת למה לצפות:
תוכלו לקרוא בהרחבה על כל שלבי התהליך ב-תהליך לקיחת משכנתא.
קבלת משכנתא היא כמו משחק לוח ארוך ומורכב. הנה כמה טיפים שיעזרו לכם לשחק אותו טוב יותר:
אז, האם כדאי לפנות לכמה בנקים במקביל כשאתם רוצים לקחת משכנתא? התשובה היא בהחלט כן!
נכון, זה דורש קצת יותר זמן וקצת יותר מאמץ. זה כמו להשוות מחירים בכמה חנויות לפני שקונים את הצעצוע היקר ההוא. אבל היתרונות של זה – במיוחד החיסכון הכספי העצום והסיכוי למצוא את ההצעה שהכי מתאימה לכם – שווים כל רגע של השקעה.
זכרו, משכנתא היא התחייבות גדולה מאוד. ככל שתהיו מוכנים יותר, חכמים יותר ומבינים יותר, כך תוכלו לקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם ועבור עתידכם הכלכלי.
אם אתם רוצים ללמוד עוד על עולם המשכנתאות ולעשות את הצעדים הנכונים, אתם מוזמנים לבקר ב-מדריך המשכנתאות שלנו. תמיד אפשר גם ליצור קשר אם יש לכם שאלות נוספות. אנחנו כאן כדי לעזור לכם להבין ולבחור נכון.
איך להתכונן לפגישה עם בנקאי המשכנתאות? היי חברים! דמיינו שאתם מתכוננים למבחן חשוב מאוד בבית… קרא עוד
מה בודקים בהיסטוריית האשראי שלכם? היי לכם, ילדים וגם מבוגרים! היום נדבר על משהו שנקרא… קרא עוד
כמה זמן לוקח לקבל אישור למשכנתא? היי חברים! אם אי פעם שמעתם את ההורים או… קרא עוד
הטעויות הנפוצות בבקשת משכנתא ברוכים הבאים לעולם המרגש של קניית בית! דמיינו שאתם עומדים לקנות… קרא עוד
איך לשפר את דירוג האשראי שלכם? היי חברים! בטח שמעתם פעם את המילים "דירוג אשראי"… קרא עוד
סורבתם למשכנתא? מה עושים עכשיו? קרה לכם משהו שאולי נשמע קצת מפחיד, אבל הוא לא… קרא עוד