היי לכם! בואו נדבר היום על משהו שמעסיק הרבה מאוד משפחות בישראל – איך בוחרים את המשכנתא הנכונה? אתם בטח שואלים את עצמכם, מה זה בכלל משכנתא? תארו לכם שאתם רוצים לקנות בית, אבל אין לכם מספיק כסף לכל הבית בבת אחת. אז אתם הולכים לבנק, והבנק “מלווה” לכם כסף כדי שתוכלו לקנות את הבית עכשיו. הכסף הזה הוא המשכנתא. במשך שנים רבות, אתם תחזירו את הכסף לבנק, בתוספת מעין “שכר דירה” קטן על השימוש בכסף שלהם, וזה נקרא ריבית. תוכלו לקרוא עוד על מהי משכנתא ממש כאן: מהי משכנתא?
בחירת המשכנתא היא כמו בחירה של דרך ארוכה וחשובה. אתם רוצים שהדרך הזו תהיה כמה שיותר נוחה, ברורה ובטוחה. כשמדברים על “מסלול בטוח יותר” במשכנתא, אנחנו מדברים בעצם על מסלולים שנותנים לכם יותר שקט נפשי ויותר ודאות לגבי כמה תשלמו בכל חודש. בואו נבין יחד למה זה חשוב, ואיך אפשר לדעת אם זה מתאים דווקא לכם.
כשאתם לוקחים משכנתא, אתם לא מקבלים סתם חבילה אחת של כסף. הבנק מחלק את הכסף למעין “חבילות קטנות” שנקראות מסלולים. כל מסלול עובד בצורה קצת שונה. יש מסלולים שבהם הריבית (אותו “שכר דירה” שדיברנו עליו) יכולה להשתנות, ויש מסלולים שבהם היא נשארת קבועה. יש גם מסלולים שמושפעים מדברים שקורים במשק, כמו למשל מחירי המוצרים שעולים (מה שאנחנו קוראים לו “מדד המחירים לצרכן”). הבחירה בין המסלולים האלה היא אחד הדברים החשובים ביותר בתכנון המשכנתא שלכם. תוכלו ללמוד יותר על תכנון משכנתא בקישור הזה: תכנון משכנתא.
כשאנחנו מדברים על מסלול בטוח, אנחנו בדרך כלל מתכוונים למסלול שנקרא ריבית קבועה לא צמודה, או בקיצור, קל”צ. תארו לכם שאתם משלמים שכר דירה קבוע במשך עשרים או שלושים שנה, בלי שום הפתעות. הסכום הזה לא משתנה! גם אם הכלכלה משתנה, וגם אם הריביות בבנק עולות או יורדות – התשלום החודשי שלכם נשאר בדיוק אותו הדבר. זה נותן המון שקט נפשי, כי אתם יודעים בדיוק כמה תשלמו בכל חודש, ולא תצטרכו לדאוג פתאום מתשלום גבוה בהרבה.
היתרון העצום במסלול הזה הוא היציבות. אתם יכולים לתכנן את התקציב המשפחתי שלכם שנים קדימה בלי חשש. זה כמו שיש לכם כרית ביטחון שתמיד שם. עבור משפחות רבות, במיוחד כאלה שחשוב להן לדעת בדיוק מה ההוצאות החודשיות שלהן, המסלול הזה הוא בחירה מצוינת. אין הפתעות, אין דאגות. רק ודאות ושקט.
קיים גם מסלול שנקרא ריבית קבועה צמודה (ק”צ). במסלול הזה, הריבית אמנם קבועה, אבל סכום ההחזר החודשי שלכם יכול להשתנות. למה? כי הוא צמוד ל”מדד המחירים לצרכן”. תארו לעצמכם שהמדד הזה הוא כמו מד חום שבודק כמה יקרים הדברים בחנויות. אם מחירי המוצרים עולים, גם ההחזר החודשי שלכם עולה. אם המחירים יורדים (מה שקורה פחות), ההחזר יורד. זה אומר שגם אם הריבית קבועה, אתם עדיין עלולים לשלם יותר כסף אם המדד עולה. זה פחות בטוח מקל”צ, כי עדיין יש גורם שיכול להשפיע על גובה התשלום.
בצד השני של הסקאלה יש לנו את המסלולים שבהם הריבית היא משתנה. במסלולים אלה, הריבית שאתם משלמים משתנה כל כמה שנים (לרוב כל שנה, שנתיים, שלוש או חמש שנים) בהתאם למה שקורה בשוק הבנקאי. תארו לעצמכם שאתם משלמים שכר דירה, וכל כמה זמן בעל הבית יכול להחליט שהוא מעלה או מוריד לכם את שכר הדירה, לפי מה שקורה בשוק. זה יכול להיות נהדר אם הריבית יורדת, כי אז אתם משלמים פחות. אבל זה יכול להיות מאוד לא נעים אם הריבית עולה, כי אז התשלום שלכם מזנק. מסלולים אלה יכולים להיות גם צמודים למדד וגם לא צמודים, מה שהופך אותם למורכבים יותר.
הסיכון העיקרי במסלולים אלה הוא חוסר הוודאות. אתם לא יכולים לדעת בוודאות כמה תשלמו בעוד כמה שנים. זה מצריך מכם להיות עם “עין פקוחה” על מה שקורה בכלכלה, ולהיות מוכנים להתמודד עם שינויים. יש אנשים שאוהבים את האפשרות להרוויח מירידת ריביות, אבל הם גם מוכנים לקחת את הסיכון שהריבית תעלה.
כדאי להבין יותר לעומק את נושא ה”הצמדה למדד”. המדד, כפי שאמרנו, מודד את השינוי במחירים של מוצרים ושירותים במשק. אם המדד עולה, זה אומר שהכל נהיה יקר יותר. כשמסלול משכנתא צמוד למדד, זה אומר שגם יתרת החוב שלכם (הסכום שנותר לכם להחזיר לבנק) וגם ההחזר החודשי שלכם יכולים לעלות. גם אם הריבית נראית לכם נמוכה בהתחלה, עלייה במדד יכולה לגרום לכך שתשלמו בסוף הרבה יותר כסף. זהו סיכון שצריך לקחת בחשבון, במיוחד בתקופות בהן יש חשש לעליית מחירים.
אחד היתרונות הגדולים ביותר של בחירה במסלול בטוח הוא השקט הנפשי. תארו לכם שאתם הולכים לישון בלילה, ואתם יודעים בוודאות מוחלטת כמה כסף ירד לכם מהחשבון עבור המשכנתא בחודש הבא, וגם בעוד חמש או עשר שנים. אין דאגות לגבי מה שקורה בעולם הכלכלה, אין צורך לעקוב אחרי חדשות על הריבית בבנק או על עליות מחירים. אתם פשוט יודעים. זה מאפשר לכם להתמקד בדברים אחרים בחיים, ולחיות בלי החרדה הכלכלית הזו.
כאשר התשלום החודשי קבוע, קל מאוד לתכנן את התקציב המשפחתי. אתם יודעים בדיוק כמה כסף נכנס לכם בכל חודש וכמה יוצא. זה מאפשר לכם להקצות כסף לדברים אחרים, כמו חוגים לילדים, חופשות, או חיסכון לעתיד. כשאין הפתעות, קל יותר לנהל את הכסף שלכם בחכמה. זהו יתרון עצום, במיוחד עבור משפחות עם הכנסה קבועה שרוצות וודאות כלכלית.
העולם הכלכלי יכול להיות הפכפך. לפעמים הריביות עולות בצורה משמעותית, ולפעמים יש עליות מחירים גדולות. אם המשכנתא שלכם במסלול בטוח, אתם מוגנים מפני ההפתעות האלה. גם אם הריבית תעלה מאוד או אם יהיו עליות מחירים חדות, אתם עדיין תשלמו את אותו הסכום. זה כמו שיש לכם מטרייה חזקה שמגינה עליכם מפני גשם חזק ופתאומי. זוהי הגנה חשובה מאוד, במיוחד בתקופות של אי וודאות כלכלית.
אבל, כמו בכל דבר בחיים, גם לביטחון יש מחיר. בדרך כלל, הריבית ההתחלתית במסלול בטוח (קל”צ) תהיה גבוהה יותר מאשר הריבית ההתחלתית במסלולים עם ריבית משתנה או צמודה למדד. זה אומר שבהתחלה אתם עשויים לשלם קצת יותר בכל חודש. למה זה קורה? הבנק בעצם “מבטיח” לכם שקט לתקופה ארוכה, ועל ההבטחה הזו הוא גובה מחיר מסוים. הוא מוותר על האפשרות להרוויח יותר אם הריבית תעלה בעתיד, ולכן הוא רוצה פיצוי על זה מראש.
אם אתם צעירים יחסית, עם הכנסה שיכולה לגדול בעתיד, ואתם פחות חוששים לקחת סיכונים – אולי תרצו לשקול לשלב במסלולי המשכנתא שלכם גם מסלולים עם ריבית משתנה. אם הריבית במשק יורדת, אתם עשויים ליהנות מתשלומים נמוכים יותר. אבל צריך לזכור, שכמו שהריבית יכולה לרדת, היא גם יכולה לעלות. אם אתם חושבים שתעברו דירה תוך כמה שנים בודדות, ייתכן שתרצו דווקא מסלול עם ריבית משתנה, כי העמלות על סגירת משכנתא מוקדמת במסלולים בטוחים יותר יכולות להיות גבוהות.
הנקודה החשובה כאן היא שאין מסלול אחד שמתאים לכולם. הבחירה תלויה בכם, במצבכם הכלכלי ובתחושת הביטחון שאתם מחפשים. תוכלו לקרוא עוד על תמהיל משכנתא (שילוב של מסלולים) בקישור הבא: תמהיל משכנתא.
כדי להחליט אם מסלול בטוח יותר מתאים לכם, חשוב שתחשבו על כמה דברים:
כל אחד מאיתנו שונה. יש אנשים שאוהבים לדעת שכל הכסף שלהם “במקום בטוח”, ויש כאלה שמוכנים לקחת סיכון קטן בתקווה להרוויח יותר. השאלה היא איפה אתם נמצאים על הסקאלה הזו? אם כל שינוי בתשלום המשכנתא יגרום לכם ללחץ ודאגה, אז מסלול בטוח הוא כנראה הבחירה הנכונה עבורכם.
כמה זמן אתם מתכננים להחזיר את המשכנתא? אם מדובר בתקופה קצרה יחסית (כמה שנים בודדות), ייתכן שהסיכון משינויים בריבית קטן יותר, ואפשר לשקול מסלולים פחות בטוחים. אבל אם מדובר בתקופה ארוכה של 20, 25 או 30 שנה – ככל שהתקופה ארוכה יותר, כך הסיכון לשינויים גדול יותר, ואז מסלול בטוח נהיה אטרקטיבי יותר.
תהליך לקיחת המשכנתא הוא תהליך חשוב שדורש תכנון יסודי. אסור לקבל החלטות בפזיזות. צריך לבחון את כל האפשרויות, לחשוב על העתיד שלכם, ולבדוק מה המסלול הכי מתאים לכם. הכנת “שיעורי בית” טובה תעזור לכם לבחור נכון. תוכלו לקבל עזרה רבה בתכנון בקישור: מדריך למשכנתא.
בואו נסכם את ההבדלים העיקריים בטבלה קטנה ופשוטה:
| מאפיין | מסלול בטוח (קל”צ) | מסלול צמוד למדד (ק”צ / משתנה צמוד) | מסלול משתנה לא צמוד |
|---|---|---|---|
| יציבות תשלום חודשי | קבוע לחלוטין, לא משתנה | משתנה בהתאם למדד | משתנה בהתאם לריבית הבנק |
| סיכון | נמוך מאוד | בינוני-גבוה (תלוי מדד) | בינוני-גבוה (תלוי ריבית) |
| שקט נפשי | גבוה מאוד | בינוני | נמוך יחסית |
| החזר התחלתי | בדרך כלל גבוה יותר | יכול להיות נמוך יותר | יכול להיות נמוך יותר |
| הגנה מאינפלציה | מלאה (התשלום קבוע בערכו הנקוב) | אין הגנה (החוב והתשלום עולים עם המדד) | אין הגנה (התשלום עולה עם הריבית) |
לפעמים, אתם כבר נמצאים עם משכנתא קיימת, ואז אתם שואלים את עצמכם – האם כדאי לי לעבור למסלול בטוח יותר? התהליך הזה של שינוי תנאי המשכנתא הקיימת נקרא מחזור משכנתא. תארו לכם שיש לכם חולצה ישנה שקניתם פעם, והיא כבר לא מתאימה לכם כל כך. אז אתם יכולים לקנות חולצה חדשה, או במקרה של משכנתא – אתם יכולים “לפתוח” את המשכנתא הישנה ולסגור אותה, ולקחת משכנתא חדשה בתנאים שמתאימים לכם יותר היום. הבנק עשוי לגבות עמלות על פעולה כזו, אז חשוב לבדוק את כל הפרטים.
תהליך מחזור משכנתא דורש בדיקה מעמיקה של כדאיות, השוואת תנאים חדשים ועמלות. זה לא משהו שכדאי לעשות בלי ייעוץ מתאים. למידע נוסף על תהליך המשכנתא: תהליך המשכנתא.
כל ההחלטות האלה – באיזה מסלול לבחור, האם לעבור למסלול בטוח יותר, איך לבנות את תמהיל המשכנתא – הן החלטות מורכבות. אתם לא חייבים לעשות את זה לבד! יש אנשים מיוחדים שהעבודה שלהם היא לעזור לכם להבין את כל הפרטים הקטנים ולבחור את המשכנתא שהכי מתאימה לכם. הם נקראים יועצי משכנתאות. יועץ טוב ילווה אתכם צעד אחר צעד, יסביר לכם הכל בשפה ברורה, ויעזור לכם לבנות את תמהיל המשכנתא המושלם עבורכם. תוכלו למצוא מידע נוסף על יועצי משכנתאות וגם על הבנקים עצמם בקישורים הבאים: מדריך למשכנתא וכן בנק. אל תהססו לפנות לעזרה מקצועית! זו השקעה קטנה שיכולה לחסוך לכם הרבה מאוד כסף ועוגמת נפש בעתיד.
ההחלטה אם לעבור למסלול בטוח יותר היא החלטה אישית מאוד, שצריכה להתבסס על המצב הכלכלי שלכם, על היכולת שלכם לקחת סיכונים ועל השקט הנפשי שאתם מחפשים. מסלול בטוח יותר, כמו ריבית קבועה לא צמודה, מציע ודאות ויציבות, ומגן עליכם מפני הפתעות בשוק. אמנם הוא עשוי להיות יקר יותר בהתחלה, אך עבור רבים, השקט הנפשי שווה כל שקל.
זכרו, משכנתא היא התחייבות גדולה וארוכת טווח. אל תמהרו לקבל החלטות. למדו, שאלו שאלות, ואל תפחדו להיעזר במומחים. אנחנו פה כדי לעזור לכם להבין את העולם הזה טוב יותר. אם יש לכם שאלות נוספות, אל תהססו לפנות אלינו: צרו קשר. בהצלחה במסע שלכם!
איך להתכונן לעליית ריבית נוספת? היי חברים! בטח שמעתם פעם את המילה "ריבית" בחדשות, בבית… קרא עוד
קניתם בית? מזל טוב! בטח לקחתם משכנתא כדי שתוכלו להגשים את החלום הזה. משכנתא היא… קרא עוד
היציאה לגמלאות היא שלב מרגש בחיים, בו אנשים מפסיקים לעבוד ומתפנים ליהנות מפירות עמלם. אבל… קרא עוד
האם כדאי להגדיל את המשכנתא? הבנת האפשרויות שלך הבית שלנו הוא הרבה יותר מארבעה קירות… קרא עוד
כל אחד חולם על בית משלו, מקום חם ובטוח לגדול בו ולחיות בו עם המשפחה.… קרא עוד
האם כדאי לעשות בדיקה שנתית למשכנתא? שלום לכם! היום נדבר על משהו חשוב מאוד שקשור… קרא עוד