האם אי פעם חלמתם על בית משלכם? מקום שבו תוכלו לשחק, לנוח, ולגור עם המשפחה? כדי לקנות בית, רוב האנשים צריכים סכום כסף גדול מאוד. מאחר שלא לכולם יש סכום כזה בכיס, הבנקים מציעים עזרה בצורת משכנתא.
מהי בעצם משכנתא? חשבו על זה כמו על הלוואה גדולה מהבנק. הבנק נותן לכם כסף כדי שתוכלו לקנות את הבית, ואתם מתחייבים להחזיר לו את הכסף הזה בחלקים קטנים כל חודש, למשך הרבה שנים. הבית שאתם קונים משמש כ”בטוחה” עבור הבנק. כלומר, אם חלילה לא תוכלו להחזיר את הכסף, הבנק יכול לקחת את הבית בחזרה כדי להחזיר לעצמו את ההלוואה. זה נשמע קצת מפחיד, אבל זו הדרך של הבנק להגן על עצמו ולוודא שהכסף שהלווה יחזור. למידע נוסף על מהי משכנתא, אתם מוזמנים לבקר בעמוד מהי משכנתא.
אבל יש פה עוד משהו חשוב: הון עצמי. זהו בעצם הכסף שלכם, שאותו אתם מביאים מראש לקניית הבית. במילים פשוטות, הבנק לא נוהג לתת לכם את כל הכסף הדרוש לקניית הבית. הוא מצפה שתביאו חלק מהסכום בעצמכם. בדרך כלל, מדובר על חלק די גדול, כמו רבע או שליש משווי הבית. השאלה הגדולה שרבים שואלים היא: האם אפשר לקבל משכנתא מהבנק גם אם אין לי בכלל הון עצמי? בואו ננסה להבין.
הבנק הוא עסק, וכמו כל עסק, הוא רוצה להיות בטוח שהכסף שהוא מלווה יחזור אליו. כשאנחנו מדברים על משכנתא, מדובר בסכומים עצומים של כסף, שיכולים להגיע למאות אלפי ואף מיליוני שקלים. הבנקים לוקחים סיכון גדול כשהם נותנים לכם הלוואה כזו, ולכן הם מנסים להקטין את הסיכון הזה ככל האפשר.
דמיינו שאתם מלווים לחבר כסף כדי לקנות משהו יקר. אם הוא מביא חלק מהכסף בעצמו ואתם רק משלימים לו את היתרה, אתם מרגישים בטוחים יותר, נכון? אתם יודעים שהוא “בתוך העניין” ויש לו מה להפסיד אם הדברים לא יסתדרו. אותו הדבר בדיוק קורה עם הבנק והמשכנתא. ככל שהבנק מלווה לכם אחוז גבוה יותר משווי הבית, כך הסיכון שלו גדל באופן משמעותי.
זו השאלה הגדולה והחשובה ביותר. באופן עקרוני ורגיל, התשובה היא לא. הבנקים בישראל, וגם במרבית המדינות בעולם, לא מאפשרים לקבל משכנתא במימון 100% (כלומר, בלי הון עצמי כלל) עבור רכישת דירת מגורים ראשונה. יש לכך כללים מאוד ברורים ורגולציות מחמירות (כלומר, חוקים והנחיות של בנק ישראל – הבנק המרכזי של המדינה – שנועדו לשמור על יציבות המערכת הפיננסית ולהגן על הלווים והבנקים כאחד). הסיבה העיקרית לכך, כאמור, היא הסיכון הגבוה מדי לבנק במצב כזה.
אבל, חשוב מאוד להבין ש“הון עצמי” הוא מושג שיכול להיות גמיש במצבים מסוימים. לפעמים, מה שנראה לנו כ”אין הון עצמי” יכול להתפרש בצורה שונה מבחינת הבנק, או שיש דרכים יצירתיות “לגייס” את ההון העצמי הנדרש, מבלי שזה יהיה דווקא כסף שחסכתם בבנק לאורך שנים.
למרות שאי אפשר לקבל משכנתא במימון 100% מהבנק לקניית דירה ראשונה, ישנם מצבים בהם אנשים חושבים שאין להם הון עצמי, אך בפועל, יש דרכים חוקיות ומקובלות לגייס את הכסף, או שהבנק רואה את המצב הפיננסי שלהם באופן שונה לגמרי. בואו נבין כמה מהמצבים האלה:
אם כבר יש לכם דירה שבבעלותכם, ואין עליה משכנתא גדולה מאוד (או שכלל אין עליה חוב לבנק), אתם יכולים להשתמש בה כ”בטוחה”. כלומר, במקום להביא כסף מזומן, אתם משעבדים לבנק את הדירה הקיימת שלכם. במצב כזה, אתם למעשה “מגייסים” הון עצמי באמצעות הדירה הראשונה שלכם. הבנק יראה את הדירה הקיימת כשווי כסף, ולכן לא תצטרכו להביא כסף “מכיסכם” עבור הדירה החדשה. זהו מצב נפוץ כשמשפחות רוצות לקנות דירה נוספת להשקעה, או כדי לעזור לילדים שלהם לרכוש בית משלהם. במקרים אלה, הבנק יכול לאשר משכנתא על סמך השווי של הנכס המשועבד.
לפעמים, הורים, סבים, או בני משפחה אחרים יכולים לעזור לכם עם ההון העצמי הנדרש. עזרה זו יכולה לבוא בשתי צורות עיקריות:
חשוב תמיד להיות שקופים עם הבנק לגבי מקורות ההון העצמי שלכם, גם אם הוא מגיע ממשפחה.
יש אנשים שחושבים לקחת הלוואה נוספת, נפרדת מהמשכנתא, כדי לכסות את ההון העצמי החסר. לדוגמה, הלוואה רגילה מהבנק, מחברת אשראי או מגופים פיננסיים אחרים. זהו מהלך שאינו מומלץ ברוב המקרים וטומן בחובו סיכונים רבים. למה?
במידה ואתם שוקלים אפשרות כזו, חובה להתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה שיוכל להסביר לכם את כל המשמעויות והסיכונים.
גם אם אתם מצליחים לגייס את ההון העצמי הנדרש בדרכים יצירתיות, או שיש לכם נכס קיים שניתן לשעבד, תכנון פיננסי נכון וקפדני הוא המפתח להצלחה ארוכת טווח. הבנק רוצה לראות שאתם יודעים להתנהל עם כסף בצורה אחראית ומושכלת, ושיש לכם את היכולת והיציבות הפיננסית לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא לאורך כל תקופת ההלוואה. למידע מפורט על תכנון משכנתא, בקרו בעמוד תכנון משכנתא.
הצעד הראשון והחשוב ביותר בדרך לניהול פיננסי נכון הוא לדעת בדיוק לאן הולך הכסף שלכם. זה נקרא בניית תקציב משפחתי.
כשאתם יודעים בדיוק כמה כסף נכנס וכמה יוצא, אתם יכולים לראות כמה כסף “פנוי” נשאר לכם בכל חודש. זהו הסכום שתוכלו להקצות, באופן ריאלי ובטוח, עבור החזרי המשכנתא.
דירוג אשראי הוא כמו תעודת הערכה להתנהלות הפיננסית שלכם. זהו מספר שמבטא עד כמה אתם אמינים מבחינה כלכלית בעיני הבנקים וגופים פיננסיים אחרים. אם שילמתם את החשבונות שלכם בזמן, לא חרגתם ממסגרות האשראי שלכם, ולא צברתם חובות גדולים או בעיות אחרות בעבר – סביר להניח שיהיה לכם דירוג אשראי טוב. דירוג אשראי טוב מגדיל באופן משמעותי את הסיכויים שלכם לקבל משכנתא, ולעיתים גם בתנאים טובים יותר (לדוגמה, עם ריביות נמוכות יותר). הבנק יבדוק את דירוג האשראי שלכם כחלק מתהליך אישור המשכנתא.
אפילו אם אין לכם הון עצמי כרגע, תמיד כדאי להתחיל לחסוך. כל שקל שאתם מצליחים לשים בצד יכול לעזור לכם בהמשך הדרך, בין אם זה למקרה חירום בלתי צפוי, לשיפוצים עתידיים בבית החדש, או סתם לשקט נפשי ולביטחון כלכלי. הרגל של חיסכון מראה על אחריות וניהול כספים נכון, תכונות שהבנקים מעריכים.
כדי להחליט אם לאשר לכם משכנתא, ובאיזה גובה ובתנאים, הבנק בוחן מספר דברים חשובים מאוד. הוא למעשה בודק עד כמה אתם “מסוכנים” מבחינה פיננסית.
הבנק רוצה לדעת שיש לכם הכנסה קבועה ויציבה שתאפשר לכם לשלם את ההחזרים החודשיים של המשכנתא, בקלות יחסית. הוא יבדוק את תלושי השכר שלכם מהעבודה, את הוותק שלכם במקום העבודה (ככל שהוותק ארוך יותר, כך עולה תחושת היציבות), ואם אתם עצמאים – את הדוחות הכספיים של העסק שלכם מהשנים האחרונות. הבנק מחשב כמה “נטל” הוא יכול להטיל עליכם, כלומר, איזה אחוז מההכנסה החודשית שלכם יכול ללכת לתשלום המשכנתא (בדרך כלל, יש הגבלה על אחוז מסוים מההכנסה הפנויה).
הבנק יבדוק גם את כל ההוצאות הקבועות שלכם – הלוואות קיימות (רכב, לימודים, כרטיסי אשראי), משכנתאות אחרות (אם יש), תשלומי שכר דירה (אם אתם שוכרים כרגע) וכו’. הוא יחשב את היחס בין סך ההחזרים החודשיים שלכם לבין סך ההכנסה שלכם. זהו נתון קריטי. ככל שהיחס הזה נמוך יותר (כלומר, נשאר לכם יותר כסף פנוי אחרי תשלום כל ההתחייבויות), כך יגדלו הסיכויים שלכם לקבל אישור למשכנתא. זה חשוב במיוחד אם אתם מנסים לגייס הון עצמי באמצעות הלוואה נוספת – הבנק יראה את זה כעומס נוסף על התקציב שלכם.
הבנק בוחן איך התנהלתם עם הכסף שלכם בעבר. האם שילמתם חשבונות בזמן? האם חרגתם ממסגרת האשראי בחשבון העובר ושב שלכם? האם יש לכם צ’קים שחזרו ללא כיסוי? האם יש לכם תיקים בהוצאה לפועל? התנהלות פיננסית מסודרת ואחראית לאורך זמן תגרום לבנק לסמוך עליכם יותר, וזה יגדיל את הסיכויים שלכם לקבל אישור. ההיסטוריה הפיננסית שלכם משקפת את רמת האחריות שלכם.
גם אם אתם מביאים הון עצמי, הבנק יבדוק את שווי הנכס שאתם רוצים לקנות. הוא ישלח שמאי מוסמך (מישהו מקצועי שהתמחותו היא הערכת שווי נכסים) כדי שיעריך את שווי הבית. הבנק לעולם לא ייתן לכם משכנתא בסכום גבוה יותר מהשווי שהשמאי קבע, גם אם אתם מוכנים לשלם יותר על הבית. ערך הנכס משמש כביטחון לבנק, וכפי שאמרנו, הוא רוצה להיות בטוח שאם משהו ישתבש, הוא יוכל למכור את הנכס ולקבל את כספו בחזרה.
גם אם נראה לכם שהמצב מורכב ואין לכם מספיק הון עצמי, יש דברים שאתם יכולים לעשות כדי לשפר את הסיכויים שלכם לקבל משכנתא, גם אם הון העצמי שלכם נמוך ממה שמקובל.
יועץ משכנתאות הוא כמו מורה דרך אישי בעולם המשכנתאות המורכב. הוא מכיר את כל החוקים וההגבלות, את הדרישות של הבנקים השונים, ואת האפשרויות והמסלולים המגוונים הקיימים. יועץ טוב יכול לבדוק את המצב הפיננסי הספציפי שלכם, להבין כמה הון עצמי יש לכם (או כמה אתם יכולים לגייס בדרכים שונות), ולעזור לכם למצוא את המסלול המתאים והמשתלם ביותר עבורכם. הוא יכול להציע פתרונות יצירתיים שאולי לא חשבתם עליהם בעצמכם, ולנהל משא ומתן יעיל מול הבנקים בשמכם. אתם מוזמנים ליצור קשר עם יועצי משכנתאות מומלצים דרך האתר בקישור צרו קשר.
ישנם דברים חשובים שאתם יכולים וצריכים לעשות עוד לפני שאתם ניגשים לבנק ומגישים בקשה למשכנתא:
| פעולה מומלצת | למה זה כל כך חשוב לבנק? |
|---|---|
| הקטינו חובות והלוואות קיימות | ככל שיש לכם פחות הלוואות והתחייבויות חודשיות (למשל, הלוואות רכב, הלוואות ללימודים, חובות בכרטיסי אשראי), כך הבנק יראה אתכם כפחות מסוכנים ויותר יציבים כלכלית. זה משפר את יחס חוב-הכנסה. |
| הגדילו את החיסכון שלכם (גם אם זה מעט) | כל שקל נוסף שתצליחו לחסוך יקרב אתכם להון העצמי הנדרש. גם אם הסכומים קטנים, זה מראה לבנק על יכולת התנהלות פיננסית ורצינות. |
| בדקו וטפלו בדירוג האשראי שלכם | וודאו שהדוחות הפיננסיים שלכם נקיים ושאין לכם בעיות כמו צ’קים חוזרים או חריגות ממסגרת. אם יש, טפלו בהן לפני הגשת הבקשה. דירוג אשראי טוב הוא מפתח לאישור. |
| הראו יציבות תעסוקתית | עבודה קבועה ויציבה לאורך זמן מראה לבנק שיש לכם מקור הכנסה אמין ויכולת להחזיר את ההלוואה לאורך שנים. נסו להימנע ממעברי עבודה תכופים או שינויים גדולים בהכנסה לפני הגשת הבקשה. |
ככל שתבינו יותר, כך תרגישו בטוחים יותר ותוכלו לקבל החלטות נכונות ומושכלות. אתר mashcanta.org.il הוא מקור מצוין למידע מהימן שיכול לעזור לכם להבין את הנושא טוב יותר. למשל, אתם יכולים לקרוא על תהליך לקיחת משכנתא, להבין מהו תמהיל משכנתא, ואפילו ללמוד על מדריך המשכנתאות המקיף שלנו.
השאלה האם הבנק יאשר משכנתא ללא הון עצמי היא שאלה חשובה מאוד עבור משפחות רבות החולמות על בית משלהן. התשובה הפשוטה היא שבדרך כלל לא ניתן לקבל משכנתא ללא הון עצמי כלל לרכישת דירה למגורים. הבנקים דורשים מכם להביא חלק מהכסף בעצמכם כדי להפחית את הסיכון שלהם ולהבטיח את מחויבותכם לעסקה הגדולה והחשובה הזו.
אבל, כפי שלמדנו, ישנם מצבים שבהם “הון עצמי” יכול להגיע ממקורות שונים שאינם חיסכון ישיר בחשבון הבנק, כמו שימוש בנכס קיים כבטוחה נוספת, או קבלת עזרה משמעותית מבני משפחה. בכל מקרה, תכנון פיננסי נכון וקפדני, הבנת הדרישות של הבנק, והתייעצות עם מומחים בתחום המשכנתאות הם המפתח להצלחה. זכרו, קניית בית היא צעד גדול ומרגש בחיים, וחשוב לעשות אותו בחוכמה, בסבלנות, ובהבנה מלאה של כל ההיבטים הפיננסיים הכרוכים בכך. למידע נוסף על הבנקים למשכנתאות והאפשרויות השונות שהם מציעים, תוכלו לבקר בעמוד בנקים למשכנתאות.
אנו מקווים שמאמר זה עזר לכם להבין טוב יותר את העולם המורכב של המשכנתאות והחשיבות של הון עצמי. זכרו, תמיד כדאי ללמוד, לשאול שאלות, ולקבל ייעוץ מקצועי לפני קבלת החלטות כלכליות כה משמעותיות. בהצלחה!
בדיקת נאותות לפני חתימה על משכנתא: מדריך פשוט לדרך הנכונה לבית החלומות שלכם היי חברים!… קרא עוד
האם כדאי להשתמש בערבים למשכנתא? רכישת בית או דירה היא אחד מהצעדים הגדולים והמרגשים ביותר… קרא עוד
ברוכים הבאים לעולם המרתק של הכסף והבנקים! בטח שמעתם פעם על בנק, ועל אנשים שמגיעים… קרא עוד
פתיחה: למה חשוב להבין על כסף? היי חברים! בטח שמעתם פעם את ההורים או מבוגרים… קרא עוד
השפעת הלוואות קיימות על אישור המשכנתא החלום על בית משלכם הוא חלום משותף לרבים מאיתנו.… קרא עוד
החלום של כל זוג צעיר הוא לקנות בית משלו. מקום שבו אפשר לבנות קן חם,… קרא עוד