קניתם בית? מזל טוב! אחד הדברים הגדולים והחשובים ביותר בחיים זה לקנות בית או דירה משלכם. לרובנו אין מספיק כסף כדי לשלם את כל הסכום בבת אחת. כאן נכנסת לתמונה ה”משכנתא”.
משכנתא היא בעצם הלוואה גדולה שלוקחים מהבנק כדי לקנות נכס – כמו בית או דירה. הבנק נותן לכם את הכסף שחסר לכם, ואתם מתחייבים להחזיר לו את הכסף הזה במשך הרבה שנים, בדרך כלל עשרות שנים. בכל חודש, אתם צריכים לשלם לבנק סכום כסף קבוע (או כמעט קבוע), וזה נקרא “ההחזר החודשי”.
אז איך מחליטים כמה בדיוק תצטרכו לשלם לבנק כל חודש? זה לא סתם מספר שמופיע משום מקום. ההחזר החודשי נקבע לפי כמה דברים עיקריים שמתחברים יחד. בואו נכיר אותם.
תוכלו ללמוד עוד על מהי משכנתא בעמוד מהי משכנתא.
ישנם כמה גורמים מרכזיים שקובעים יחד כמה תצטרכו לשלם לבנק מדי חודש בחודשו. אפשר לחשוב עליהם כמו על מרכיבים במתכון – כל שינוי במרכיב אחד יכול לשנות את הטעם (במקרה שלנו, את גובה ההחזר). בואו נסתכל על הגורמים האלה מקרוב.
זה די הגיוני, נכון? ככל שלקחתם הלוואה גדולה יותר מהבנק, כך תצטרכו להחזיר יותר כסף בסך הכל. ואם אתם מחזירים סכום גדול יותר, גם ההחזר החודשי שלכם יהיה בדרך כלל גדול יותר. תחשבו על זה כמו שאתם לווים מחבר צעצוע. אם לוויתם צעצוע אחד, קל להחזיר. אם לוויתם עשרה צעצועים, זה כבר יותר עבודה להחזיר את כולם. עם כסף זה אותו רעיון – יותר כסף שלוויתם, יותר תצטרכו להחזיר, וזה ישפיע על גובה התשלום בכל חודש.
הסכום שלקחתם הוא הבסיס לחישוב ההחזרים. הוא נקרא גם “קרן ההלוואה”.
זהו גורם חשוב נוסף. את המשכנתא לוקחים בדרך כלל להרבה שנים – 15, 20, 25 שנה ויותר. אתם בוחרים כמה זמן אתם רוצים לקחת כדי להחזיר את ההלוואה.
אז, תקופת ההלוואה היא כמו קצב ההחזר – קצב מהיר (תקופה קצרה) = תשלום חודשי גבוה יותר, קצב איטי (תקופה ארוכה) = תשלום חודשי נמוך יותר.
הבנק לא נותן לכם את הכסף בחינם. כשהבנק מלווה לכם כסף, הוא רוצה לקבל על זה תשלום נוסף. התשלום הזה נקרא “ריבית”. הריבית היא בעצם המחיר שאתם משלמים על הזכות להשתמש בכסף של הבנק לתקופה מסוימת.
גובה הריבית נקבע לפי כל מיני גורמים, כמו מצב הכלכלה במשק, המדיניות של הבנק המרכזי, והסיכון שהבנק חושב שיש בהלוואה לכם ספציפית.
גובה הריבית משפיע מאוד על ההחזר החודשי. ריבית גבוהה יותר פירושה שהחלק של הריבית בתשלום החודשי יהיה גדול יותר, ולכן גם סך כל ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר. ריבית נמוכה יותר פירושה שההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.
לפעמים, חלק מההלוואה או כולה צמודה למשהו שמשתנה לאורך זמן. ההצמדה הנפוצה ביותר בישראל היא למדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן מודד כמה “עולים” המחירים של דברים שאנחנו קונים ביום יום. כשהמדד עולה, זה אומר שהמחירים עלו, וזה נקרא “אינפלציה”.
ההצמדה יכולה להפוך את ההחזר החודשי לפחות צפוי. אם המדד או שער החליפין עולים, ההחזר שלכם יעלה, אפילו אם הריבית לא השתנתה. לכן, חשוב להבין האם המשכנתא שלכם צמודה למשהו, ולאיזה גורם הצמדה.
בדרך כלל, כשאתם לוקחים משכנתא, אתם לא לוקחים את כל הסכום במסלול אחד (למשל, רק ריבית קבועה לא צמודה). במקום זאת, מחלקים את סכום המשכנתא לכמה חלקים שונים, וכל חלק הוא “מסלול” אחר. לכל מסלול יש את התנאים שלו – סוג ריבית משלו (קבועה, משתנה), הצמדה משלו (למדד, לדולר, או בכלל לא צמודה), ותקופת החזר משלו.
השילוב של כל המסלולים האלה יחד נקרא “תמהיל המשכנתא”. כל מסלול תורם חלק לגובה ההחזר החודשי הכולל. אם יש לכם מסלול עם ריבית גבוהה או תקופה קצרה, הוא יתרום יותר להחזר החודשי מאשר מסלול עם ריבית נמוכה או תקופה ארוכה. אם יש לכם מסלול צמוד שהמדד עולה, החלק של המסלול הזה בהחזר החודשי יעלה.
תכנון נכון של תמהיל המשכנתא הוא חשוב מאוד, כי שילוב נכון של מסלולים יכול להתאים לצרכים שלכם ולעזור לכם להתמודד עם ההחזרים החודשיים בנוחות. תוכלו לקרוא עוד על תמהיל משכנתא בעמוד תמהיל משכנתא.
ההחזר החודשי הוא לא רק סכום ההלוואה חלקי מספר החודשים. הוא מחושב באמצעות נוסחה מורכבת שלוקחת בחשבון את כל הגורמים שדיברנו עליהם:
בנוסף, מכיוון שהמשכנתא מחולקת למסלולים שונים, הבנק מחשב בנפרד את ההחזר החודשי עבור כל מסלול (לפי הסכום שלו, הריבית שלו, התקופה שלו וההצמדה שלו), ואז מחבר את ההחזרים של כל המסלולים כדי לקבל את ההחזר החודשי הכולל שאתם צריכים לשלם.
למשל, נניח שלקחתם משכנתא של סכום מסוים שחולקה לשני מסלולים:
| מסלול | חלק מהסכום הכולל | סוג ריבית והצמדה | תקופת החזר |
|---|---|---|---|
| מסלול א’ | חצי מהסכום | ריבית קבועה לא צמודה | 20 שנה |
| מסלול ב’ | חצי מהסכום השני | ריבית משתנה צמודה למדד | 25 שנה |
ההחזר החודשי שלכם יהיה הסכום של ההחזר של מסלול א’ ועוד ההחזר של מסלול ב’. אם הריבית במסלול א’ נשארת קבועה, ההחזר החודשי של החלק הזה יהיה ידוע וצפוי (כל עוד אין שינויים אחרים כמו גרייס או פירעון מוקדם). לעומת זאת, אם המדד עולה, ההחזר החודשי של מסלול ב’ עלול לעלות.
הבנה של איך כל מסלול משפיע על ההחזר החודשי הכולל היא קריטית בתכנון המשכנתא שלכם.
הבנה של איך נקבע גובה ההחזר החודשי היא חשובה מכמה סיבות:
תכנון משכנתא הוא תהליך חשוב. למידע נוסף על התהליך, בקרו בעמוד תהליך לקיחת משכנתא. תכנון נכון מתחיל בהבנה של כל המרכיבים. תוכלו ללמוד על תכנון משכנתא בעמוד תכנון משכנתא.
כדאי לזכור שההחזר החודשי הוא רק חלק מהתמונה. הוא הסכום שיוצא לכם מהכיס בכל חודש. אבל יש גם את הסכום הכולל שתחזירו לבנק לאורך כל תקופת המשכנתא. הסכום הכולל הזה הוא סכום הקרן שלקחתם פלוס כל הריבית וכל ההצמדות שתצברו.
לפעמים, הקטנת ההחזר החודשי על ידי הארכת התקופה או בחירת מסלולים מסוימים, גורמת לכך שבסך הכל תחזירו לבנק סכום גדול יותר לאורך השנים בגלל צבירת ריבית והצמדה על פני זמן רב יותר.
לכן, כשמתכננים משכנתא, חשוב לחשוב לא רק על כמה קל לשלם כל חודש עכשיו, אלא גם על כמה סך הכל תחזירו לבנק בסוף הדרך. זה איזון שצריך למצוא שמתאים ליכולות הכלכליות שלכם היום וגם למטרות הכלכליות שלכם לעתיד.
הבנקים משתמשים בנוסחאות מתמטיות מיוחדות כדי לחשב את ההחזר החודשי. הנוסחה הנפוצה ביותר נקראת “לוח סילוקין שפיצר”. בלוח סילוקין שפיצר, החלק של הריבית בתשלום החודשי הוא גדול בהתחלה, והחלק של הקרן הוא קטן יותר. לאורך הזמן, ככל שאתם מחזירים יותר קרן, החלק של הריבית בתשלום החודשי קטן, והחלק של הקרן גדל. אבל גובה התשלום החודשי הכולל נשאר בדרך כלל קבוע (אלא אם כן יש שינוי בריבית או הצמדה).
קיימים גם סוגי לוחות סילוקין אחרים, כמו “קרן שווה”, שבה החלק של הקרן בהחזר החודשי קבוע, ולכן ההחזר החודשי הכולל הולך ויורד לאורך הזמן (כי חלק הריבית קטן). סוג זה פחות נפוץ במשכנתאות לדיור בישראל.
לא אתם צריכים לעשות את החישובים המסובכים האלה בעצמכם. הבנק עושה את זה עבורכם ומציג לכם את לוח הסילוקין של המשכנתא המוצעת. אבל חשוב שתבינו מה הגורמים שמשפיעים על המספר הזה.
תכנון משכנתא ובחירת המסלולים המתאימים יכול להיות תהליך מורכב, במיוחד כשצריך להבין איך כל הגורמים משפיעים על ההחזר החודשי לאורך עשרות שנים.
לפעמים כדאי להיעזר באנשי מקצוע שמתמחים בתחום המשכנתאות. הם יכולים לעזור לכם להבין את האפשרויות השונות, לחשב עבורכם את ההחזרים הצפויים בתרחישים שונים, ולבנות עבורכם תמהיל משכנתא שמתאים במיוחד לצרכים וליכולות הכלכליות שלכם.
אתם יכולים לפנות ישירות לבנקים כדי לקבל הצעות למשכנתא. למידע נוסף על בנקים למשכנתאות, בקרו בעמוד בנקים למשכנתאות. תוכלו גם ליצור קשר כדי לקבל סיוע בעמוד צרו קשר או ללמוד עלינו יותר בעמוד אודות.
לא בהכרח. אם כל המשכנתא שלכם במסלול של ריבית קבועה ולא צמודה, והתקופה לא משתנה, אז בדרך כלל ההחזר החודשי ישאר זהה פחות או יותר לאורך כל התקופה (בשיטת “שפיצר”). אבל אם יש לכם חלקים צמודים למדד או בריבית משתנה, ההחזר החודשי יכול לעלות או לרדת בהתאם לשינויים במדד או בריבית.
אם יש לכם חלק מהמשכנתא במסלול עם ריבית משתנה, ושיעור הריבית עולה, אז ההחזר החודשי של החלק הזה מהמשכנתא יעלה. זה אומר שסך כל ההחזר החודשי שלכם יעלה.
אם יש לכם חלק מהמשכנתא צמוד למדד המחירים לצרכן, ושיעור המדד עולה, סכום החוב שלכם (הקרן) יגדל. כתוצאה מכך, ההחזר החודשי של החלק הזה מהמשכנתא גם הוא יעלה.
כן. אם אתם מחזירים חלק גדול מסכום המשכנתא לפני הזמן (זה נקרא פירעון מוקדם), אז סכום החוב שלכם קטן. במצב כזה, בדרך כלל תוכלו לבחור אם להקטין את ההחזר החודשי ולהישאר עם אותה תקופת החזר, או להישאר עם אותו החזר חודשי (או החזר קרוב לזה) ולקצר את תקופת ההחזר הכוללת של המשכנתא.
במקרים מסוימים ובתנאים מסוימים, אפשר לבקש מהבנק לעשות שינויים בתנאי המשכנתא, כמו למשל להאריך את תקופת ההחזר כדי להקטין את ההחזר החודשי (בתמורה לתשלום ריבית גבוה יותר בסך הכל). שינויים כאלה כפופים לאישור הבנק ולעיתים כרוכים בעמלות. גם מחזור משכנתא (לקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר כדי לסגור את הישנה) יכול לשנות את גובה ההחזר החודשי.
גובה ההחזר החודשי של המשכנתא הוא אחד הדברים הראשונים שרוצים לדעת כשמתכננים לקחת הלוואה כזו. המספר הזה מושפע מכמה גורמים מרכזיים שעובדים יחד:
הבנה של הגורמים האלה עוזרת לכם לקבל החלטות מושכלות לגבי המשכנתא שלכם, לתכנן את התקציב החודשי שלכם בצורה נכונה, ולהיות מוכנים לשינויים אפשריים לאורך הדרך הארוכה של החזר המשכנתא. זהו צעד חשוב בדרך לבעלות על בית ובניה של עתיד פיננסי יציב יותר.
למידע נוסף, מוזמנים לבקר במדריך המשכנתאות שלנו: מדריך משכנתא.
היי חברים צעירים וגם גדולים! דמיינו שאתם עומדים לקראת הרפתקה גדולה ומרגשת, אחת כזו שמשנה… קרא עוד
משכנתא ירוקה: הטבות ויתרונות היי לכולם! ברוכים הבאים לעולם המרתק של הבתים והמשכנתאות. היום נדבר… קרא עוד
משכנתא על נכס מסחרי: מה ההבדל? ברוכים הבאים לעולם המרתק של המשכנתאות! כולנו מכירים את… קרא עוד
שלום לכם! היום נדבר על נושא קצת מורכב, אבל ננסה להבין אותו בצורה פשוטה, כאילו… קרא עוד
לכל משפחה, ובמיוחד למשפחה חד הורית, יש חלום גדול – בית משלה. מקום בטוח ונעים… קרא עוד
האם כדאי לקחת משכנתא עם ההורים? האם אתם חולמים על בית משלכם? מקום שבו תוכלו… קרא עוד