איך מקבלים משכנתא עם דירוג אשראי נמוך?

איך מקבלים משכנתא עם דירוג אשראי נמוך?

חלום רכישת הבית הוא חלום שרבים מאיתנו נושאים בליבנו. בית משלנו הוא מקום בטוח, פינה חמה להקים משפחה ולחיות בה בשלווה. כדי להגשים את החלום הזה, רוב האנשים צריכים לקחת משכנתא – הלוואה גדולה מהבנק שמטרתה היא לקנות נכס. הבנק, מצדו, רוצה להיות בטוח שתוכלו להחזיר את הכסף, ולכן הוא בודק אתכם היטב. אחד הדברים החשובים שהבנק בודק הוא “דירוג האשראי” שלכם. אבל מה קורה אם דירוג האשראי שלכם לא כל כך גבוה? האם זה אומר שהחלום נגנז? ממש לא! זה אומר שצריך קצת יותר מאמץ, תכנון נכון, ועזרה מקצועית, אבל זה בהחלט אפשרי. במאמר זה נצלול לעומק ונבין איך תוכלו לקבל משכנתא גם אם דירוג האשראי שלכם אינו בשיאו. בואו נתחיל!

מהו דירוג אשראי ולמה הוא חשוב?

דמיינו שדירוג האשראי שלכם הוא כמו “תעודת הערכה” לבנק, שמספרת לו כמה אתם טובים בניהול כסף. זוהי דרך מהירה ופשוטה לבנקים ולמוסדות פיננסיים אחרים להבין עד כמה אתם אחראים בכל הנוגע לתשלומים והתחייבויות כספיות. איך ה”ציון” הזה נוצר? הוא מחושב לפי הפעולות הכספיות שלכם בעבר: האם שילמתם את חשבונות החשמל, המים, הטלפון והאינטרנט בזמן? האם החזרתם הלוואות קטנות שלקחתם בעבר לפי לוח הזמנים שנקבע? האם עמדתם בתשלומי כרטיסי האשראי שלכם?

כל פעם שאתם מבצעים תשלום או לוקחים התחייבות כספית, הנתונים האלה נרשמים. תשלום בזמן משפר את הדירוג שלכם, ומראה שאתם אמינים. איחור בתשלום או אי-תשלום עלולים להוריד את הדירוג, ולספר לבנק שאולי יש סיכון בכך שישאילו לכם כסף. ככל שהדירוג שלכם גבוה יותר, כך הבנק רואה בכם לקוחות אמינים יותר, וכך יהיה לו קל יותר לאשר לכם משכנתא, ואולי אף להציע לכם תנאים טובים יותר. דירוג אשראי נמוך, לעומת זאת, יכול להדליק נורות אדומות אצל הבנקים, אך הוא בהחלט לא סוף פסוק.

איך נדע מהו דירוג האשראי שלנו?

כדי להתחיל את המסע לקבלת משכנתא, חשוב קודם כל לדעת מהו מצבכם הנוכחי. זה כמו שכשאתם רוצים ללכת לטיול, אתם קודם בודקים איפה אתם נמצאים על המפה. בישראל, אתם יכולים לבקש לקבל את דוח נתוני האשראי שלכם מגופים שהוסמכו לכך, כמו לשכות האשראי. הדוח הזה יכלול את כל המידע הפיננסי שצבר בנק ישראל עליכם, והוא הבסיס לדירוג האשראי שלכם.

קבלת הדוח הזה חשובה מכמה סיבות:

1. הבנת המצב: אתם תראו בבירור מה הבנקים רואים כשאתם מגישים בקשה למשכנתא. זה נותן לכם תמונת מצב מדויקת.
2. איתור טעויות: לפעמים, ובאופן נדיר, יכולות להופיע טעויות בדוח האשראי – כמו תשלומים שדווחו כפספוסים למרות ששילמתם בזמן, או חובות שלא שלכם. אם תמצאו טעות כזו, תוכלו לפעול לתקן אותה, מה שיכול לשפר משמעותית את דירוג האשראי שלכם.
3. זיהוי נקודות לשיפור: הדוח יראה לכם בדיוק איפה הייתם פחות טובים בניהול הכספים בעבר, ואיפה תוכלו להשתפר לקראת הגשת הבקשה למשכנתא.

אז לפני שאתם עושים צעדים נוספים, בקשו את הדוח, עברו עליו היטב, והבינו את נקודת המוצא שלכם.

האם אפשר לקבל משכנתא עם דירוג אשראי נמוך?

התשובה הקצרה והמעודדת היא: כן, בהחלט אפשר. אבל התשובה המלאה היא שזה יהיה קצת יותר מורכב מאשר למי שיש דירוג אשראי גבוה. תארו לעצמכם שאתם רוצים לקנות צעצוע בחנות, והמוכר לא מכיר אתכם. אם תביאו המלצות טובות, הוא יסמוך עליכם יותר. אותו דבר עם בנק ומשכנתא.

כאשר דירוג האשראי שלכם נמוך, הבנק רואה בכך סיכון גבוה יותר. זה לא אומר שהבנק יסרב לכם אוטומטית, אבל הוא ירצה לבדוק דברים אחרים ביתר שאת. הוא יחפש דרכים אחרות לוודא שאתם מסוגלים להחזיר את ההלוואה. מה שהבנק למעשה אומר לעצמו הוא: “אוקיי, הציון בניהול כספים לא מושלם, אז בוא נראה אם יש דברים אחרים שיכולים לחפות על זה ולשכנע אותנו שאפשר לסמוך על הלקוח הזה.”

הבנק יבחן דברים כמו:

• גובה ההכנסה שלכם: האם יש לכם הכנסה קבועה, יציבה וגבוהה מספיק כדי לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים, גם אם דירוג האשראי לא מזהיר?
• ההון העצמי שלכם: כמה כסף חסכתם בעצמכם כדי לקנות את הבית? ככל שתביאו יותר כסף משלכם, כך תצטרכו הלוואה קטנה יותר מהבנק, וזה מקטין את הסיכון עבורו.
• היסטוריית תעסוקה: האם אתם עובדים באותו מקום עבודה זמן רב? האם אתם מראים יציבות תעסוקתית? יציבות כזו מעידה על סיכון נמוך יותר לאיבוד הכנסה.
• סיבת הדירוג הנמוך: האם הדירוג הנמוך נבע מאירוע חד פעמי, כמו משבר אישי או רפואי, או שהוא מייצג דפוס קבוע של אי-עמידה בתשלומים? אם מדובר באירוע חד פעמי שאפשר להסביר, הבנק עשוי להיות גמיש יותר.

לכן, גם אם דירוג האשראי שלכם נמוך, זה לא אומר שאתם מחוץ למשחק. זה רק אומר שצריך להתכונן טוב יותר ולהציג תמונה פיננסית חזקה ומשכנעת בכל שאר הפרמטרים.

צעדים שיכולים לעזור לכם לקבל משכנתא למרות דירוג אשראי נמוך

אז הבנו שזה אפשרי, אבל צריך להתכונן. הנה כמה צעדים קונקרטיים שיכולים לעזור לכם להגדיל את הסיכויים שלכם לקבל אישור למשכנתא, גם עם דירוג אשראי נמוך:

שיפור דירוג האשראי שלכם לפני הגשת הבקשה

הדרך הטובה ביותר להתמודד עם דירוג אשראי נמוך היא לנסות ולשפר אותו לפני שאתם ניגשים לבנק. זה כמו ללמוד למבחן – ככל שתשקיעו יותר לפני, כך הסיכוי שתקבלו ציון טוב יותר גדול.

• תשלום חשבונות בזמן: זה הכלל החשוב ביותר. כל חשבון שיש לכם – חשמל, מים, גז, טלפון, אינטרנט, כרטיסי אשראי, הלוואות קטנות – שלמו אותו בזמן. עדיף אפילו להקים הוראות קבע כדי לא לשכוח. תשלומים בזמן מראים אחריות פיננסית ומעלים את הדירוג שלכם בהדרגה.
• הפחתת חובות קיימים: אם יש לכם חובות, נסו להפחית אותם כמה שיותר. התמקדו בחובות עם ריבית גבוהה (כמו חובות בכרטיסי אשראי) והחזירו אותם קודם. ככל שאתם חייבים פחות כסף, כך אתם נראים פחות מסוכנים לבנק.
• הימנעות מלקיחת אשראי חדש: לפני הגשת בקשה למשכנתא, נסו להימנע מלקיחת הלוואות חדשות או פתיחת כרטיסי אשראי נוספים. בקשות רבות לאשראי בתקופה קצרה יכולות להיתפס כסימן מצוקה פיננסית ולהוריד את הדירוג שלכם.
• בדיקת דוח האשראי לטעויות: כפי שהזכרנו קודם, בקשו את דוח נתוני האשראי שלכם ובדקו אותו היטב. אם אתם מוצאים טעויות, פנו לגוף המתאים בבקשה לתיקון. תיקון טעות יכול לשפר את דירוג האשראי שלכם במהירות.

הכנת תיק פיננסי חזק

גם אם לא הצלחתם לשפר את דירוג האשראי באופן דרמטי, אתם יכולים להציג לבנק תמונה כלכלית כוללת חזקה:

• הוכחת הכנסה יציבה: אספו תלושי שכר, דוחות רווח והפסד אם אתם עצמאים, וכל מסמך אחר שמוכיח שיש לכם הכנסה קבועה ויציבה מספיק כדי לעמוד בתשלומי המשכנתא. יציבות תעסוקתית לאורך זמן היא נקודה חשובה מאוד.
• חסכונות משמעותיים (הון עצמי): ככל שתחסכו יותר כסף משלכם (הון עצמי) ותוכלו להשקיע יותר מהכסף שלכם ברכישת הנכס, כך תצטרכו ללוות פחות מהבנק. זה מקטין את הסיכון עבור הבנק ומגדיל את הסיכויים שלכם לקבל אישור. הון עצמי גבוה מראה על אחריות ויכולת חיסכון לאורך זמן.
• הצגת התנהלות פיננסית חיובית לאורך זמן: אם יש לכם חשבון בנק שבו אתם מנהלים את הכספים בצורה מסודרת, ללא משיכות יתר תכופות או חריגות מהמסגרת, זה מראה לבנק שאתם יודעים להתנהל כלכלית, גם אם היו לכם בעיות נקודתיות בעבר.

מציאת ערב או לווה נוסף

זוהי דרך מצוינת להפחית את הסיכון עבור הבנק. אם דירוג האשראי שלכם אינו מספק, תוכלו לבקש מאדם קרוב (בן משפחה למשל) בעל דירוג אשראי טוב ומצב כלכלי יציב, לחתום איתכם על המשכנתא כ”ערב” או כ”לווה נוסף”.

• ערב: הערב מתחייב להחזיר את המשכנתא אם אתם לא תוכלו. זה נותן לבנק ביטחון נוסף.
• לווה נוסף: הלווה הנוסף (בן/בת זוג, או קרוב משפחה אחר) הופך להיות שותף מלא להלוואה. הבנק בודק את כושר ההחזר של שניכם יחד, וזה מגדיל מאוד את הסיכויים לקבל אישור, מכיוון שהכנסות שניכם מצטרפות, והסיכון מתחלק.

חשוב לזכור שזו אחריות גדולה עבור הערב או הלווה הנוסף, ויש לוודא שהם מבינים את המשמעויות לפני שהם מסכימים.

פנייה לבנקים שונים ויועצי משכנתאות

כמו בכל קנייה גדולה, גם כאן חשוב לערוך “סקר שוק”.

אל תפנו רק לבנק אחד. בנקים שונים נוקטים במדיניות שונה ויש להם רמות סיכון שונות שהם מוכנים לקחת. בנק אחד יכול לסרב לכם בעוד שבנק אחר, עם מדיניות גמישה יותר או הבנה טובה יותר של המקרה הספציפי שלכם, יאשר את הבקשה. זה כמו לנסות כמה חנויות כדי למצוא את המבצע הטוב ביותר.

וכאן נכנס לתמונה תפקידו המכריע של יועץ משכנתאות מקצועי. יועץ המשכנתאות הוא מומחה שמכיר את כל ה”חוקים” של הבנקים, יודע למי לפנות, ואיך להציג את המקרה שלכם בצורה הטובה ביותר. הוא יכול לעזור לכם:

• לבנות תיק מסודר: יועץ יעזור לכם לאסוף את כל המסמכים הנדרשים ולהציג את מצבכם הפיננסי באור חיובי, תוך התייחסות לנקודות החלשות (כמו דירוג אשראי נמוך) והדגשת נקודות החוזק (הכנסה יציבה, הון עצמי).
• לנהל משא ומתן: יועץ יודע איך לדבר עם הבנקים ואיך להשיג עבורכם את התנאים הטובים ביותר האפשריים, גם אם אתם נחשבים לבעלי סיכון גבוה יותר.
• למצוא פתרונות יצירתיים: לפעמים, יש דרכים יצירתיות לקבל משכנתא, כמו שימוש במסלולים מסוימים או שילובים שונים, ויועץ מנוסה יוכל להציע לכם אותם.

קראו עוד על תהליך לקיחת משכנתא וכיצד יועץ יכול לסייע לכם במדריך המשכנתאות המקיף שלנו.

קחו בחשבון סוגי משכנתאות שונים ותמהילים גמישים

לפעמים, התאמת המשכנתא למצב הספציפי שלכם יכולה לעשות את ההבדל.

• סכום הלוואה קטן יותר: אם דירוג האשראי נמוך, ייתכן שתיאלצו לבקש סכום הלוואה נמוך יותר. זה אומר שתצטרכו הון עצמי גבוה יותר, אך זה יוריד את הסיכון לבנק ויגדיל את הסיכויים לאישור.
• תקופת החזר ארוכה יותר: לעיתים, פריסה של המשכנתא על פני תקופה ארוכה יותר יכולה להפחית את גובה ההחזר החודשי ולהקל על הבנק לאשר את ההלוואה, מכיוון שהיא נראית פחות מכבידה על כושר ההחזר שלכם.
• תמהיל משכנתא גמיש: יועץ משכנתאות יכול לעזור לכם לבנות תמהיל משכנתא שישלב מסלולים שונים בצורה שתתאים למצבכם הפיננסי ותקל על קבלת האישור מהבנק.

הבנק מסתכל על התמונה המלאה

חשוב להבין שבנקים הם לא רובוטים. נכון, דירוג האשראי הוא כלי חשוב עבורם, אבל הם מסתכלים על הרבה יותר ממספר אחד בלבד. הם מעוניינים להבין את הסיפור המלא שמאחורי המספרים. אם הדירוג שלכם נמוך בגלל תקופה קשה שעברתם בעבר, כמו פיטורים, מחלה, או גירושין, ואתם יכולים להראות ולהסביר שהמצב השתנה לטובה – יש לכם הזדמנות לשכנע את הבנק.

הבנק יבחן בקפידה את כל הפרטים הללו:

• יציבות תעסוקתית: האם אתם עובדים באותו מקום עבודה זמן רב? האם יש לכם מקצוע מבוקש?
• נכסים נוספים: האם יש לכם נכסים אחרים (כמו רכב, קרנות השתלמות, קופות גמל) שיכולים להעיד על יציבות פיננסית או לשמש כביטחונות נוספים במקרה הצורך?
• הסבר לבעיות העבר: אם יש לכם הסבר הגיוני ומשכנע לסיבת הדירוג הנמוך (לדוגמה, “היו לי בעיות רפואיות קשות לפני שלוש שנים וזה גרם לי לפספס כמה תשלומים, אבל מאז התאוששתי, חזרתי לעבודה יציבה וכל התשלומים שלי מסודרים”), הבנק עשוי להתייחס לכך בהבנה. חשוב להיות כנים ושקופים.
• התנהלות עכשווית: גם אם עברכם לא היה מזהיר, הבנק יבדוק איך אתם מתנהלים היום. האם חשבון הבנק שלכם מנוהל היטב? האם אין לכם משיכות יתר? האם אתם חוסכים באופן קבוע?

היכולת להציג תמונה מקיפה, בה אתם מראים שהפקתם לקחים ושיפרתם את ההתנהלות הפיננסית שלכם, היא קריטית.

דוגמה לתרחיש: משפחה המבקשת משכנתא עם דירוג נמוך

כדי להבין טוב יותר איך כל זה עובד בפועל, בואו נדמיין את משפחת כהן. אורי ודנה כהן, זוג צעיר עם שני ילדים, חולמים לקנות דירה משלהם. בעבר, לפני כארבע שנים, אורי עבר תקופה קשה של אובדן עבודה ומחלה, מה שגרם לכמה איחורים בתשלומי כרטיסי אשראי והלוואות קטנות. כתוצאה מכך, דירוג האשראי שלו נמוך. דנה, לעומת זאת, ניהלה את ענייניה הפיננסיים בצורה טובה יותר.

הם פונים לבנק בבקשה למשכנתא. הנה איך הבנק עשוי להסתכל על המקרה שלהם:

קריטריון	מצב המשפחה	השפעה על המשכנתא
דירוג אשראי (אורי)	נמוך (בעבר היו פספוסים עקב נסיבות קשות)	מעלה דגל אדום אצל הבנק, דורש הסבר והוכחות לשינוי.
דירוג אשראי (דנה)	בינוני-גבוה (התנהלות תקינה)	מקזזת חלקית את דירוג האשראי הנמוך של אורי, מראה שיש גורם יציב.
הכנסה חודשית	יציבה וגבוהה יחסית (אורי חזר לעבודה קבועה ודנה עובדת במשרה מלאה)	נקודת חוזק משמעותית! מראה יכולת החזר חודשית טובה עבור המשכנתא.
הון עצמי	גבוה (חסכו בנחישות לאורך השנים)	מקטין משמעותית את הסיכון לבנק, מגדיל את הסיכוי לאישור. הם צריכים ללוות פחות.
היסטוריית תשלומים נוכחית	מאז התאוששותו של אורי, כל התשלומים מתבצעים בזמן וללא עוררין.	מראה לבנק שהם הפכו לאחראים יותר; השינוי החיובי חשוב מאוד.
יועץ משכנתאות	פנו ליועץ משכנתאות מומלץ (צרו קשר)	היועץ עזר להם להסביר את הנסיבות של דירוג האשראי הנמוך, להדגיש את נקודות החוזק, ולהציג את התיק בצורה הטובה ביותר לבנקים שונים.
תוצאה סופית	לאחר פנייה למספר בנקים ובעזרת היועץ, הם קיבלו אישור למשכנתא בתנאים טובים יותר ממה שחשבו תחילה.	השילוב של הכנסה יציבה, הון עצמי גבוה, והסבר משכנע לבעיות העבר – יחד עם עזרה מקצועית – הכריע את הכף לטובתם.

כפי שרואים בדוגמה, למרות נקודת החולשה של דירוג האשראי הנמוך, משפחת כהן הצליחה להשיג משכנתא בזכות נקודות חוזק רבות אחרות והכנה נכונה.

תפקידו המכריע של יועץ המשכנתאות

כפי שראינו בדוגמה של משפחת כהן, יועץ משכנתאות הוא לא רק “מישהו שעוזר לכם למלא טפסים”. הוא שותף אסטרטגי במסע שלכם ללקיחת משכנתא, במיוחד כאשר אתם מתמודדים עם אתגרים כמו דירוג אשראי נמוך. תפקידו של היועץ הוא להבין את המצב הפיננסי שלכם לעומק, לזהות את נקודות החוזק והחולשה, ולבנות עבורכם “תיק” מושלם להצגה בפני הבנקים.

היועץ יודע:

• אילו מסמכים חשובים: הוא ינחה אתכם אילו תלושי שכר, דוחות בנק, ואישורים נוספים עליכם להציג, ובאיזו צורה.
• איך להסביר את העבר: הוא יעזור לכם לנסח את ההסבר לדירוג האשראי הנמוך בצורה משכנעת ואמינה, תוך הדגשת השינויים החיוביים שחלו.
• למי לפנות: הוא מכיר את המדיניות הפנימית של הבנקים למשכנתאות השונים ויודע לאיזה בנק יש סיכוי טוב יותר לאשר את בקשתכם, או מי יהיה גמיש יותר בתנאים.
• לנהל משא ומתן: יועץ מנוסה יכול להתמקח בשמכם על תנאי הריבית וההחזר, ולעיתים קרובות לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
• להבין את כל הפרטים הקטנים: עולם המשכנתאות מלא במונחים כמו מהי משכנתא, תהליך לקיחת משכנתא, תכנון משכנתא ותמהיל משכנתא. היועץ יפשט עבורכם את כל המונחים ויסביר כל שלב בצורה ברורה.

לסיכום, יועץ משכנתאות הוא ה”מפתח” שלכם להצלחה, במיוחד כשיש מכשולים בדרך. ההשקעה ביועץ לרוב משתלמת פי כמה וכמה.

סבלנות והתמדה משתלמות

קבלת משכנתא עם דירוג אשראי נמוך היא לא תמיד תהליך מהיר או פשוט. הוא דורש סבלנות, התמדה, ונכונות לעשות שינויים בהתנהלות הפיננסית שלכם. ייתכן שתצטרכו לעבוד על שיפור דירוג האשראי שלכם במשך כמה חודשים לפני שתגישו בקשה, או שתצטרכו לפנות לכמה בנקים שונים עד שתקבלו אישור.

אל תתייאשו אם הבקשה הראשונה שלכם נדחית. במקום זאת, השתמשו בכך כהזדמנות ללמוד:

• שאלו למה סורבתם: נסו להבין מה הייתה הסיבה הספציפית לדחייה.
• טפלו בבעיות: עבדו על שיפור הנקודות שהבנק הצביע עליהן כחלשות.
• שפרו את התיק: חזרו ליועץ המשכנתאות שלכם, ושפרו יחד איתו את התיק הפיננסי.

הדרך לבית משלכם יכולה להיות מאתגרת, אבל היא בהחלט אפשרית. עם תכנון נכון, עבודה קשה, ותמיכה מקצועית, גם אתם תוכלו להגשים את החלום.

למידע נוסף אודותינו, בקרו בדף אודות.

בחזרה לעמוד הראשי: https://mashcanta.org.il/