איך מקבלים משכנתא כעצמאיים?

איך מקבלים משכנתא כעצמאיים? מדריך פשוט לכל המשפחה

רבים מאיתנו חולמים על בית משלנו. מקום חם ונעים שבו נרגיש בטוחים, נשחק, נאכל ארוחות משפחתיות וניצור זיכרונות יפים. כדי להגשים את החלום הגדול הזה, רוב האנשים צריכים לקחת ‘הלוואה גדולה’ מהבנק שנקראת משכנתא. תחשבו על זה כמו הלוואה מיוחדת וגדולה במיוחד, שנועדה במיוחד כדי לעזור לכם לקנות בית.

אבל מה קורה אם אתם לא עובדים במשרד עם תלוש שכר קבוע, כמו אבא או אמא של חברים שלכם? מה אם אתם ‘עצמאיים’? כלומר, אתם הבוסים של עצמכם – אולי אתם פותחים דוכן פלאפל, מפתחים אפליקציות מגניבות, מלמדים ציור, או כותבים ספרים? אל דאגה! גם עצמאיים, בדיוק כמו כל אחד אחר, יכולים לקבל משכנתא. רק צריך לדעת איך להתכונן לזה ומה הבנקים רוצים לראות.

במאמר הזה, נסביר לכם בצורה הכי פשוטה שיש, ממש כמו שמספרים סיפור לילד בן 10, את כל מה שצריך לדעת על קבלת משכנתא כשאתם עצמאיים. בואו נתחיל להבין את הדרך אל בית החלומות שלכם!

מה זה בעצם משכנתא? לפני שנתחיל, בואו נבין רגע מה זו משכנתא בכלל. תחשבו שאתם רוצים לקנות צעצוע מאוד יקר, כמו קונסולת משחקים חדשה או אופניים חשמליים, אבל אין לכם מספיק כסף בכיס. אתם הולכים להורים ומבקשים עזרה. ההורים מסכימים לתת לכם את הכסף, אבל בתמורה הם רוצים שתחזירו להם כל חודש קצת כסף מהדמי כיס שלכם, וגם אולי שתעזרו יותר בעבודות הבית. אם לא תחזירו את הכסף או לא תעזרו, הם עלולים לקחת את הצעצוע בחזרה. משכנתא עובדת באופן דומה, רק בקטע של מבוגרים, ועם סכומים הרבה יותר גדולים. הבנק נותן לכם כסף לקנות בית, ואתם מתחייבים להחזיר לו כל חודש חלק מהכסף ועוד תשלום קטן שנקרא ‘ריבית’ (זה כמו תשלום נוסף על העזרה שהבנק נותן לכם). אם לא תחזירו את התשלומים, הבנק יכול, במקרים קיצוניים, לקחת את הבית.

למה להיות עצמאי מקשה קצת על קבלת משכנתא?

כשאתם עובדים כשכירים, כלומר אתם עובדים אצל מישהו אחר כמו חברה או משרד, יש לכם תלוש שכר קבוע שמראה כמה כסף אתם מרוויחים כל חודש. זה כמו תעודה שמראה לבנק בדיוק כמה אתם מקבלים ושאפשר לסמוך על זה. לכן, לבנק קל מאוד להבין אם אתם יכולים להחזיר את ההלוואה הגדולה או לא. הוא רואה שכל חודש נכנס כסף באופן קבוע.

אבל כשאתם עצמאיים, לפעמים חודש אחד אתם מרוויחים המון כסף כי הייתה לכם עבודה גדולה, וחודש אחר אתם מרוויחים קצת פחות. זה הופך את התמונה של ההכנסות שלכם לפחות קבועה ופחות ברורה עבור הבנק. הבנקים אוהבים לראות יציבות. הם רוצים להיות בטוחים שתוכלו להחזיר את הכסף שלהם במשך שנים רבות, גם בחודשים פחות טובים. כשאתם עצמאיים, ה’הוכחה’ שלכם ליציבות היא קצת שונה מזו של שכירים, ודורשת הצגה מסודרת יותר. אבל אל דאגה, יש דרכים נהדרות להראות לבנק שאתם יציבים ואחראים!

מה הבנק רוצה לראות אצל עצמאיים?

כדי שהבנק ייתן לכם משכנתא, הוא יבדוק כמה דברים חשובים מאוד, כדי לוודא שאתם יכולים לעמוד בתשלומים. תחשבו שהבנק הוא כמו שומר ראש של הכסף שלו, והוא רוצה להיות בטוח שהוא מחזיר לכם אותו.

• כמה זמן אתם עצמאיים: הבנק רוצה לראות שאתם לא רק התחלתם את העסק לפני שבוע או חודש, אלא שאתם עובדים כעצמאיים כבר זמן מה. בדרך כלל, הם ירצו לראות לפחות שנתיים עד שלוש שנים של פעילות עסקית יציבה ורציפה. זה מראה שאתם רציניים, שיש לכם ניסיון, ושהעסק שלכם מצליח להחזיק מעמד.
• כמה כסף אתם מרוויחים: הבנק ירצה לדעת מה ההכנסה הממוצעת שלכם בחודש. הוא יסתכל על הדוחות הכספיים שלכם כדי לראות כמה כסף הכנסתם לעסק וכמה הוצאתם עליו. הוא רוצה לוודא שיש לכם מספיק כסף נקי (אחרי ששילמתם את כל ההוצאות של העסק, כמו חשבונות, שכר דירה, חומרים וכדומה) כדי להחזיר את המשכנתא בכל חודש.
• אם אתם מסודרים עם הכסף שלכם: הבנק יבדוק אם אתם משלמים את החשבונות שלכם בזמן, אם אין לכם חובות גדולים שלא החזרתם, ואיך אתם מנהלים את הכסף שלכם באופן כללי. אם אתם נכנסים הרבה ל’מינוס’ בחשבון הבנק (כלומר, מוציאים יותר כסף ממה שיש לכם), או שלא משלמים חשבונות בזמן, זה עלול להדליק נורה אדומה אצל הבנק. היסטוריה פיננסית טובה מראה שאתם אנשים אחראיים. זה נקרא גם דירוג אשראי, והוא חשוב מאוד.
• הון עצמי: זה הכסף שאתם מביאים מהבית, בעצמכם, כדי לקנות את הבית. אתם לא יכולים לקבל משכנתא על כל הסכום של הבית. הבנק תמיד ירצה שתביאו חלק מהכסף שלכם. זה כמו ה’תשלום הראשון’ שאתם משלמים בעצמכם. ככל שיש לכם יותר הון עצמי, כך תצטרכו הלוואה קטנה יותר מהבנק, וזה יראה טוב יותר בעיני הבנק ויגדיל את הסיכויים שלכם.

אילו מסמכים תצטרכו להכין? (לא לדאוג, זה פשוט יותר ממה שזה נשמע)

כדי שהבנק יוכל לבדוק את כל הדברים שציינו למעלה, הוא יבקש מכם כל מיני מסמכים. אל תדאגו, אלו דברים שאתם ממילא שומרים בדרך כלל, או שרואה החשבון שלכם מכין עבורכם. רובם קשורים לעסק שלכם. הנה רשימה של מה שסביר להניח שיבקשו מכם:

1. דוחות שומה למס הכנסה: אלו המסמכים שאתם מגישים לרשות המיסים בסוף כל שנה. הם מראים כמה כסף הכנסתם, כמה הוצאתם על העסק, וכמה רווח נקי נשאר לכם אחרי כל ההוצאות והמיסים. הבנק ירצה לראות את הדוחות של השנתיים-שלוש האחרונות. הם כמו “תעודת הציונים” של העסק שלכם.
2. מאזן בוחן או דוחות רווח והפסד: אלו מסמכים שמנהל החשבונות שלכם מכין באופן שוטף. הם מפרטים את ההכנסות וההוצאות של העסק שלכם בצורה יותר מפורטת. הבנק יבקש לראות אותם לתקופה האחרונה, לפעמים עד שלושה חודשים אחורה.
3. הצהרת עוסק מורשה / פטור: מסמך שמוכיח שאתם רשומים כעצמאיים במע”מ (מס ערך מוסף) וברשויות המס. זה מראה שאתם עסק חוקי ורשמי.
4. דפי חשבון בנק: של חשבון העסק (אם יש לכם אחד כזה) וגם של החשבון הפרטי שלכם, לשלושה עד שישה חודשים אחורה. זה עוזר לבנק לראות את התנועה הכספית שלכם, את ההכנסות שנכנסות ואת ההוצאות שיוצאות.
5. אישור רואה חשבון: מכתב מרואה החשבון שלכם שמפרט את ההכנסות שלכם בשנים האחרונות ושיש לכם עסק פעיל ויציב. זה כמו “המלצה” כתובה ממי שמכיר את הכספים שלכם הכי טוב ומאשר שהנתונים נכונים.
6. תעודת זהות וספח.
7. אישור ניהול ספרים: מסמך שמוכיח שאתם מנהלים את הספרים של העסק שלכם (את כל התיעוד הפיננסי) לפי החוקים.

נשמע הרבה? זה בסדר גמור! רואה החשבון שלכם הוא השותף שלכם כאן. הוא יעזור לכם לאסוף את רוב המסמכים הללו בצורה נכונה ומסודרת. אתם רק צריכים לבקש ממנו. אפשר גם להיעזר ב יועץ משכנתאות שמומחה לעבודה עם עצמאים, והוא ילווה אתכם צעד אחר צעד בכל התהליך.

איך משפרים את הסיכויים לקבל משכנתא כעצמאיים?

גם אם אתם עצמאיים, יש דברים חשובים וטובים שאתם יכולים לעשות כדי להגדיל את הסיכויים שלכם לקבל את ההלוואה הגדולה לבית. תחשבו על זה כמו להתאמן לפני משחק חשוב – ככל שתתכוננו טוב יותר, כך תצליחו יותר!

1. שמרו על יציבות בהכנסות

נסו לייצר לעצמכם הכנסה קבועה ויציבה ככל האפשר. אם יש לכם חודשים שבהם העסק שלכם פעיל יותר וחודשים שפחות, נסו לתכנן קדימה ולחסוך בחודשים הטובים כדי שתהיה לכם ‘רשת ביטחון’ לחודשים החלשים. הבנק אוהב לראות קו ישר של הכנסות, או לפחות קו שעולה לאט לאט, ולא קו עם עליות וירידות גדולות מדי.

2. הכינו הון עצמי גדול יותר

כבר דיברנו על זה, אבל זה חשוב במיוחד לעצמאים. זוכרים את ה’תשלום הראשון’ שאתם מביאים מהבית? ככל שתביאו יותר כסף משלכם (הון עצמי), כך תצטרכו פחות כסף מהבנק. זה מוריד את ה’סיכון’ עבור הבנק, כי הוא צריך להלוות לכם פחות. אם שכירים לפעמים יכולים לקבל משכנתא עם 25% הון עצמי (כלומר, על כל 100 שקלים שווה הבית, הם מביאים 25 שקלים מהכיס שלהם), לעצמאיים מומלץ לנסות להגיע ל-30% או אפילו 40% מהשווי של הבית כדי לשפר משמעותית את הסיכויים.

3. סדרו את החובות שלכם

לפני שאתם ניגשים לבנק, ודאו שאין לכם חובות לא משולמים, הוראות קבע שחוזרות (כלומר, תשלומים שלא הצלחתם לשלם), או ‘מינוס’ גדול מדי בחשבון הבנק. הבנק בודק את ההיסטוריה הפיננסית שלכם בקפדנות. חשבון בנק מסודר, שבו אתם שולטים בכסף שלכם, מראה שאתם אנשים אחראיים ושאפשר לסמוך עליכם שתחזירו את המשכנתא.

4. עבדו עם רואה חשבון מסודר ומקצועי

רואה חשבון טוב הוא לא רק מי שעוזר לכם עם המיסים. הוא גם יוכל להציג את העסק שלכם בצורה הטובה ביותר לבנק. הוא יוכל להכין את כל המסמכים בצורה נכונה ומהירה, ולהסביר לבנק את המצב שלכם. חשוב גם שהמספרים בדוחות יהיו כמה שיותר ‘אמיתיים’ ומשקפים את ההכנסה האמיתית שלכם, ולא ‘מקוצצים’ מדי לצורך תשלום מיסים. זכרו, הבנק צריך לראות את ההכנסה שלכם כדי לאשר לכם את המשכנתא.

5. שקלו להיעזר ביועץ משכנתאות

יועץ משכנתאות הוא כמו מורה דרך מומחה בעולם המשכנתאות. הוא מכיר את כל החוקים, את הדרכים השונות להשגת משכנתא, ויודע בדיוק מה הבנקים מחפשים. יועץ טוב יכול לעזור לכם להבין מה הבנקים מחפשים, לאסוף את המסמכים הנכונים, ולנהל משא ומתן בשבילכם מול הבנקים. עבור עצמאיים, יועץ טוב יכול לעשות הבדל עצום ולחסוך לכם זמן, טרחה ואפילו כסף. תוכלו לקרוא עוד על מדריך המשכנתאות המקיף שלנו.

תהליך קבלת המשכנתא כעצמאיים (בשלבים פשוטים)

התהליך לקבלת משכנתא כעצמאיים דומה מאוד לזה של שכירים, רק עם דגש מיוחד על המסמכים שמראים את מצב העסק שלכם. הנה איך זה עובד בדרך כלל, צעד אחר צעד:

1. שלב 1: איסוף מסמכים והכנה
   אחרי שקראתם את המאמר הזה, אתם כבר יודעים בדיוק אילו מסמכים צריך. התחילו לאסוף אותם בסיוע רואה החשבון שלכם. ודאו שהכל מסודר, עדכני וברור. ככל שהמסמכים יהיו מוכנים ומסודרים יותר, כך התהליך יהיה מהיר וקל יותר.
2. שלב 2: פגישה עם יועץ משכנתאות (מומלץ בחום!)
   פגישה עם יועץ משכנתאות היא צעד חכם במיוחד לעצמאים. היועץ יבדוק את הנתונים הפיננסיים שלכם לעומק, יבין מה מצבכם המדויק, ויידע להגיד לכם לאיזה בנק הכי כדאי ללכת ומה לבקש. הוא גם יעזור לכם להציג את המצב שלכם בצורה הטובה והמשכנעת ביותר מול הבנקים. תכנון נכון הוא המפתח להצלחה, ויועץ משכנתאות הוא המתכנן הטוב ביותר שלכם.
3. שלב 3: פנייה לבנקים ובקשה לאישור עקרוני
   עם המסמכים המסודרים שלכם ועם עזרה מהיועץ (אם בחרתם לעבוד עם אחד), אתם פונים לכמה בנקים שונים. כל בנק יבדוק אתכם ואת המסמכים שלכם ויחליט אם הוא מוכן לתת לכם הלוואה, ובאילו תנאים (כמה כסף, כמה ריבית). זה נקרא “אישור עקרוני”. אל תתביישו לפנות לכמה בנקים שונים, כדי שתוכלו להשוות בין ההצעות ולבחור את ההצעה הטובה ביותר עבורכם. תוכלו למצוא מידע על בנקים למשכנתאות שונים באתר שלנו.
4. שלב 4: מציאת נכס וחתימה על הסכם
   אחרי שיש לכם אישור עקרוני מהבנק (שמראה לכם כמה כסף אתם יכולים לקבל מהבנק), אתם יכולים לצאת ולחפש את בית חלומותיכם בראש שקט, בידיעה שיש לכם את היכולת הכלכלית לרכוש אותו. כשתמצאו את הבית המושלם, תחתמו על הסכם קנייה עם המוכר.
5. שלב 5: חתימה על חוזה המשכנתא
   עם הסכם הקנייה ביד, חוזרים לבנק שנתן לכם את ההצעה הטובה ביותר. אתם חותמים על כל המסמכים הרשמיים של המשכנתא, והבנק מתחייב להעביר את הכסף למוכר הבית. זוהי החתימה הסופית על ההלוואה הגדולה. תוכלו לקרוא עוד על תהליך המשכנתא המלא והמפורט.
6. שלב 6: קבלת הכסף וקניית הבית
   מזל טוב! הבנק מעביר את הכסף למוכר הבית, ואתם הופכים לבעלי הבית החדש והמאושרים. זהו רגע מרגש ומספק במיוחד!

השוואת נתונים: עצמאיים מול שכירים (הבדלים חשובים)

כדי שתבינו טוב יותר את ההבדלים בין קבלת משכנתא כשכירים לבין קבלת משכנתא כעצמאים, ריכזנו לכם טבלה קטנה ופשוטה. הטבלה מראה את הדגשים השונים שהבנקים נותנים לכל קבוצה. אל דאגה, עצמאיים רבים מקבלים משכנתא, רק צריך לעשות את זה נכון!

פרמטר (מה הבנק בודק?)	שכיר (עובד עם תלוש שכר)	עצמאי (הבוס של עצמו)
הוכחת הכנסה (איך מראים כמה מרוויחים?)	תלושי שכר (בדרך כלל 3-6 חודשים אחרונים)	דוחות שומה למס הכנסה (2-3 שנים אחורה), דוחות רווח והפסד, אישור מרואה חשבון, דפי בנק מפורטים.
יציבות הכנסה (האם הכסף נכנס באופן קבוע?)	קלה לבדיקה, ההכנסה נחשבת קבועה ובטוחה יותר.	דורשת הסתכלות רחבה יותר על תקופות ארוכות יותר; ההכנסה נחשבת פחות קבועה ולכן הבנק בודק יותר לעומק.
הון עצמי מומלץ (כמה כסף אתם צריכים להביא מהכיס?)	כ-25% מערך הנכס (לדוגמה: על בית בשווי מיליון ש”ח, צריך להביא 250 אלף ש”ח).	מומלץ להתחיל מ-30% ומעלה מערך הנכס כדי לשפר סיכויים (לדוגמה: על בית בשווי מיליון ש”ח, עדיף להביא לפחות 300 אלף ש”ח).
משך פעילות נדרש (כמה זמן אתם עובדים?)	אין רלוונטיות (בודקים רק את ההכנסה הנוכחית דרך תלוש השכר).	לפחות שנתיים עד שלוש שנים כעסק פעיל ויציב. זה מראה אמינות וניסיון.
חשיבות רואה חשבון	פחות רלוונטי לתהליך המשכנתא (כי יש תלוש שכר).	חיוני מאוד! רואה החשבון עוזר בהכנת כל המסמכים ובהצגת המצב הפיננסי של העסק.
חשיבות יועץ משכנתאות	מומלץ מאוד, יכול לחסוך הרבה.	מומלץ מאוד ואף חיוני (לניווט במורכבות, הכרת דרישות הבנקים ועזרה במשא ומתן).

דברים נוספים שכדאי לדעת

התאמת תמהיל המשכנתא

כשאתם מקבלים משכנתא, אתם לא מקבלים סכום אחד גדול עם תשלום אחד קבוע. המשכנתא מחולקת ל’מסלולים’ שונים, כמו קופסאות שונות עם כללים שונים להחזר. זה נקרא תמהיל משכנתא. כל מסלול הוא חלק קטן מההלוואה הגדולה, ויש לו ריבית שונה וכללי החזר שונים (למשל, מסלול שבו הריבית משתנה כל תקופה, או מסלול שבו היא קבועה). כעצמאיים, חשוב במיוחד לבחור תמהיל שמתאים ליכולת ההחזר שלכם, שלפעמים משתנה מחודש לחודש. יועץ משכנתאות יעזור לכם לבנות את התמהיל הכי חכם עבורכם, שיכלול מסלולים שונים עם ריביות שונות, כדי להגן עליכם ולוודא שתוכלו לעמוד בתשלומים גם אם יש חודש פחות טוב בעסק.

בניית ‘תיק לקוח’ חזק בבנק

במילים פשוטות, תיק לקוח חזק זה אומר שהבנק מכיר אתכם ומבין שאתם לקוחות טובים ואמינים. איך בונים כזה תיק? מנהלים חשבון בנק מסודר, לא נכנסים למינוס גדול מידי או לזמן רב, משלמים את כל החשבונות בזמן (שכר דירה, חשמל, מים, אינטרנט), וחוסכים כסף בחשבונות חיסכון שונים. ככל שתהיו לקוחות טובים יותר, כך הבנק ירצה יותר לעזור לכם ולתת לכם תנאים טובים יותר כשאתם מבקשים משכנתא.

סבלנות היא שם המשחק

תהליך קבלת משכנתא, ובמיוחד כעצמאיים, יכול לקחת זמן. תצטרכו לאסוף מסמכים, להיפגש עם אנשים (רואה חשבון, יועץ משכנתאות, בנקאים), לחכות לתשובות מהבנקים, ולפעמים גם להגיש מסמכים נוספים. היו סבלניים, עקביים, ואל תתייאשו. עם הכנה נכונה, רצינות והתמדה, גם אתם תוכלו בסופו של דבר להגשים את החלום על בית משלכם.

לסיכום

קבלת משכנתא כעצמאיים היא בהחלט אפשרית, גם אם היא דורשת קצת יותר הכנה, מחשבה ותשומת לב מאשר לשכירים. הבנק רוצה לראות מכם יציבות פיננסית, סדר בכספים ויכולת החזר ברורה. על ידי איסוף נכון של המסמכים, שמירה על הכנסה יציבה ככל האפשר, הכנת הון עצמי משמעותי יותר, והיעזרות ברואה חשבון וביועץ משכנתאות טובים – אתם לגמרי בדרך הנכונה להשיג את המשכנתא שתאפשר לכם לקנות את בית החלומות שלכם.

זכרו, אנחנו כאן ב-mashcanta.org.il כדי לעזור לכם להבין את כל תהליך המשכנתא בצורה פשוטה וברורה. תוכלו למצוא מידע נוסף ב דף הבית שלנו. אל תהססו ליצור קשר אם יש לכם שאלות נוספות, או לבקר ב דף האודות שלנו כדי ללמוד עוד על הצוות והשירותים שלנו.

מאחלים לכם המון בהצלחה בדרך לבית משלכם! אנו בטוחים שתצליחו!