הנדל”ן, או נכסי דלא ניידי, הוא כל מה שלא ניתן להזיז – בניינים, דירות, בתים ואפילו חלקי אדמה. כולנו גרים באיזשהו בית, והנדל”ן הוא חלק חשוב מאוד מחיינו ומהכלכלה. זהו לא רק מקום לגור בו, אלא גם דרך להשקיע את הכסף שלנו, ולפעמים אפילו להרוויח ממנו.
אבל איך מוצאים הזדמנויות טובות בשוק הנדל”ן? איך יודעים איפה כדאי לקנות דירה, איפה כדאי לבנות, או מתי הזמן הנכון לפעול? זה קצת כמו להיות בלש שמחפש רמזים. צריך להסתכל מסביב, לשאול שאלות, וללמוד הרבה. המאמר הזה יעזור לכם להבין איך לזהות את ההזדמנויות האלה, גם אם אתם רק בתחילת הדרך ורוצים ללמוד על העולם המרתק הזה. נדבר על איך השוק עובד, אילו סוגי הזדמנויות קיימות, מהם הדברים שצריך לבדוק, ואיך אפשר להיעזר באנשי מקצוע כדי לקבל החלטות חכמות. מוכנים לצאת למסע?
שוק הנדל”ן הוא כמו משחק גדול שבו הרבה שחקנים – קונים, מוכרים, בנקים, קבלנים ומתווכים – משתתפים. כדי לזהות הזדמנויות, קודם כל צריך להבין איך המשחק הזה פועל.
אחד הדברים הכי חשובים שמשפיעים על השוק הוא היצע וביקוש. תחשבו על זה כמו על צעצוע שכולם רוצים: אם יש מעט צעצועים כאלה בחנות (היצע נמוך) והרבה ילדים רוצים אותם (ביקוש גבוה), המחיר של הצעצוע יעלה. אותו הדבר קורה עם בתים ודירות. אם יש הרבה קונים באזור מסוים ומעט דירות למכירה, המחירים בדרך כלל יעלו. אם יש הרבה דירות למכירה ומעט קונים, המחירים יכולים לרדת.
דבר נוסף שמשפיע הוא ריבית. ריבית היא כמו “מחיר” הכסף שאתם לווים מהבנק כדי לקנות דירה, מה שנקרא משכנתא. אם הריבית נמוכה, יותר קל וזול ללוות כסף, ולכן יותר אנשים יכולים לקנות דירות. אם הריבית גבוהה, זה הופך להיות יקר יותר ופחות אנשים יכולים להרשות לעצמם לקחת משכנתא, מה שיכול להשפיע על מחירי הדירות. הבנת תהליך המשכנתא חשובה מאוד, ואתם יכולים לקרוא עליה עוד במדריך למשכנתא.
צמיחה כלכלית גם משחקת תפקיד. כשמצב הכלכלה טוב, יש יותר עבודות, לאנשים יש יותר כסף, והם מרגישים בטוחים יותר לקנות בתים. כשמצב הכלכלה פחות טוב, אנשים נוטים לחכות. גם גידול באוכלוסייה משפיע: אם יש יותר אנשים במדינה או בעיר מסוימת, יש יותר צורך בבתים, מה שמעלה את הביקוש.
כשמדברים על הזדמנויות בנדל”ן, רובנו חושבים מיד על קניית דירה למגורים. אבל יש עוד הרבה סוגים של הזדמנויות שיכולות להיות מעניינות. בואו נכיר כמה מהן:
תארו לעצמכם שאתם מוצאים דירה ישנה מאוד, שאף אחד לא רוצה לגור בה כי היא לא נראית טוב וצריכה תיקון. אם אתם אוהבים לעבוד עם הידיים, או מכירים מישהו שיודע לשפץ, אפשר לקנות דירה כזו במחיר נמוך יחסית, לשפץ אותה, ולמכור אותה במחיר גבוה יותר. זה נקרא “פליפ” (Flip) – כמו להפוך משהו למצב טוב יותר. צריך כמובן לדעת להעריך כמה יעלה השיפוץ וכמה זמן הוא ייקח. כשמתכננים שיפוץ כזה, חשוב גם לתכנן את תכנון המשכנתא מראש.
לפעמים יש דירות או בתים שאנשים לא יודעים עליהם מספיק, או שהם פשוט לא מוערכים נכון. אולי זו דירה באזור שפחות מוכר אבל יש בו פוטנציאל גדול לעתיד, או אולי דירה שבעליה רוצים למכור במהירות. צריך להיות סקרנים ולחפש במקומות פחות ברורים. לפעמים ההזדמנויות הטובות ביותר לא מפורסמות בעמוד הראשי של אתרי הנדל”ן.
תחשבו על שכונה שפעם הייתה שקטה ופשוטה, ופתאום בונים בה בתי ספר חדשים, גני שעשועים, מרכזי קניות, או קו רכבת קלה. שכונות כאלה נקראות “שכונות מתפתחות”. בדרך כלל, בתחילת הפיתוח, המחירים עדיין לא גבוהים מאוד, אבל ככל שהשכונה מתפתחת ונהיית יותר אטרקטיבית, המחירים עשויים לעלות. זיהוי שכונות כאלה מוקדם יכול להיות הזדמנות מצוינת. צריך לשים לב לתוכניות בנייה של העירייה או למודעות על פרויקטים חדשים. כדי להבין את השוק, קריאת מידע על האתר שלנו יכולה לעזור.
קניית דירה לא חייבת להיות רק כדי לגור בה. אפשר גם לקנות דירה ולהשכיר אותה לאנשים אחרים. הכסף שאתם מקבלים מהשכירות יכול לעזור לכם לשלם את המשכנתא, ואולי אפילו להישאר לכם עודף. זוהי השקעה לטווח ארוך, כי גם אם המחיר של הדירה לא עולה מהר, אתם עדיין מקבלים הכנסה קבועה מהשכירות. חשוב לבחור אזור שיש בו ביקוש לשכירות, כמו ליד אוניברסיטה או במרכז עיר עם הרבה מקומות עבודה.
רוב הזמן אנחנו מדברים על דירות למגורים, אבל יש גם נכסים מסחריים כמו חנויות, משרדים או מחסנים. ההשקעה בנכסים כאלה יכולה להיות שונה מאוד, ולרוב היא מתאימה לאנשים עם ניסיון. במאמר זה נתמקד בעיקר בנכסים למגורים כי הם יותר קלים להבנה.
כדי להיות בלשי נדל”ן טובים, אנחנו צריכים לדעת איזה רמזים לחפש. הנה כמה דברים חשובים שיכולים לעזור לכם לזהות הזדמנויות:
דמוגרפיה זו מילה שמתארת את האנשים שחיים באזור מסוים. כמה אנשים יש? האם יש הרבה ילדים, או דווקא הרבה מבוגרים? האם האוכלוסייה גדלה? אם יש גידול באוכלוסייה, סביר להניח שיהיה יותר ביקוש לדירות, מה שיכול להעלות את המחירים. אתם יכולים למצוא מידע כזה באתרים רשמיים של המדינה או של העיריות.
תשתיות הן כמו עורקים של עיר: כבישים, רכבות, בתי חולים, בתי ספר, פארקים, מרכזי קניות. ככל שיש יותר פיתוח תשתיות באזור, כך הוא נהיה יותר נוח ומושך למגורים. אם בונים כביש מהיר חדש שמחבר את השכונה שלכם לעיר הגדולה, זה עושה את הנסיעה קלה יותר, ואז אולי יותר אנשים ירצו לגור בשכונה. שימו לב לשלטים על בנייה חדשה או לכתבות בחדשות על פרויקטים ממשלתיים או עירוניים.
לפעמים הממשלה או העירייה מתכננות דברים גדולים שיכולים לשנות אזורים שלמים. למשל, תוכניות ל“פינוי בינוי” (הורסים בניינים ישנים ובונים חדשים), או שינויים ב“ייעוד קרקע” (אדמה שהייתה מיועדת לחקלאות הופכת לבניית בתים). תוכניות כאלה יכולות להפוך אזור פחות מבוקש למבוקש מאוד. מומחים בתחום, כמו יועצי נדל”ן, יכולים לעזור לכם להבין מה קורה מאחורי הקלעים.
אם באזור מסוים נפתחים הרבה מפעלים חדשים, חברות הייטק, או מרכזי קניות גדולים, זה אומר שיש יותר מקומות עבודה. יותר עבודות מושכות אליהן אנשים, ואנשים צריכים מקום לגור בו. לכן, אזורים עם צמיחה בתעסוקה בדרך כלל רואים גם עלייה בביקוש לדירות ובעליית מחירים. זה יכול להיות רמז חזק להזדמנות טובה.
כבר דיברנו על הריבית. חשוב לדעת שריבית המשכנתא יכולה להשפיע מאוד על היכולת של אנשים לקנות בתים. כשהבנקים מציעים ריביות נמוכות יותר, יותר אנשים יכולים לקבל משכנתא, וזה יכול להגביר את הביקוש לדירות. כשהריבית עולה, פחות אנשים יכולים לקחת משכנתא, והביקוש יכול לרדת. לכן, צריך לעקוב אחרי השינויים בריבית ולנסות להבין איך הם ישפיעו על השוק. תכנון פיננסי נכון וניהול תכנון משכנתא הם קריטיים בהקשר זה.
אחרי שהבנו מה לחפש, עכשיו הגיע הזמן ללמוד איך עושים את זה בפועל. מחקר טוב הוא המפתח למציאת הזדמנויות נדל”ן אמיתיות.
האינטרנט הוא כלי מצוין לאיסוף מידע. ישנם אתרים רבים שמפרסמים דירות למכירה, וגם אתרים שמציגים נתונים על מחירי דירות באזורים שונים. תוכלו גם למצוא פורומים וקבוצות דיון שבהם אנשים מדברים על שוק הנדל”ן. זכרו תמיד לבדוק את המקורות ולוודא שהמידע אמין. באתר mashcanta.org.il תוכלו למצוא מידע שימושי מאוד שיעזור לכם להבין את הנושאים השונים הקשורים למשכנתאות ונדל”ן.
שום חיפוש באינטרנט לא יכול להחליף ביקור פיזי באזור. לכו ברגל בשכונה, סעו ברחובות. שימו לב לדברים כמו:
לפעמים פשוט לדבר עם אנשים שגרים באזור יכול לתת לכם תובנות שלא תמצאו בשום מקום אחר.
כדאי לפנות לאנשים שמומחים בנדל”ן. אלו יכולים להיות:
העבודה עם אנשי מקצוע יכולה לחסוך לכם הרבה זמן, כסף וטעויות. הם יכולים להסביר לכם דברים מורכבים ולעזור לכם לקבל החלטות מושכלות. אתם מוזמנים לקרוא עוד במדריך למשכנתא שלנו.
לפני שאתם בכלל מתחילים לחפש דירה, חשוב מאוד לדעת כמה כסף יש לכם וכמה אתם יכולים להרשות לעצמכם להוציא. זה כולל את הכסף שיש לכם בחיסכון, ואת הכסף שאתם יכולים ללוות מהבנק. קחו בחשבון לא רק את מחיר הדירה, אלא גם הוצאות נוספות כמו עורך דין, מתווך, מסים ושיפוצים אם צריך. הבנת הנושא הזה היא חלק בלתי נפרד מתכנון משכנתא.
אחרי שצברנו ידע והבנו את הרמזים, הגיע הזמן לראות איך הופכים את כל זה לפעולה. הנה כמה צעדים מעשיים שיעזרו לכם לזהות הזדמנויות ולנצל אותן:
לפני שאתם מתחילים לחפש, שאלו את עצמכם: למה אני רוצה לקנות נכס?
המטרה שלכם תשפיע על סוג הנכס שתחפשו ועל האזור שתתמקדו בו.
דעו כמה כסף יש לכם! כולל חיסכונות והיכולת שלכם לקחת משכנתא. היו ריאליים – אל תחפשו דירות במחירים שאתם לא יכולים להרשות לעצמכם. קחו בחשבון גם את ההוצאות הנלוות כמו מס רכישה, עורך דין, דמי תיווך, ועלויות שיפוץ. מידע על התקשרות עם בנקים תוכלו למצוא בדף הבנק שלנו.
אל תסתמכו רק על תמונות באינטרנט. לכו, בקרו, תרגישו את הנכס. שימו לב לפרטים הקטנים: האם יש מספיק אור? האם יש רעש מהרחוב? איך נראית חדר המדרגות או הגינה המשותפת? לפעמים, מה שנראה טוב בתמונה, לא תמיד מרגיש טוב במציאות.
אל תתביישו לשאול. שאלו את המוכרים או את המתווך כל שאלה שעולה לכם לראש. למשל:
ככל שתשאלו יותר שאלות, כך תצברו יותר מידע ותוכלו לקבל החלטה טובה יותר. במידה ואתם צריכים עזרה, אתם תמיד יכולים ליצור קשר איתנו.
מציאת הזדמנות טובה בנדל”ן לוקחת זמן וסבלנות. אל תרגישו לחוצים לקנות את הנכס הראשון שאתם רואים. קחו את הזמן לבדוק כמה אופציות, להשוות, ולחשוב היטב. לפעמים ההזדמנות הטובה ביותר מגיעה דווקא אחרי חיפושים ארוכים.
כדי לעזור לכם להשוות בין נכסים שונים, תוכלו להכין טבלה פשוטה. הנה דוגמה:
| מאפיין | נכס א’ (לדוגמה: דירה ברחוב הרצל 10) | נכס ב’ (לדוגמה: דירה ברחוב ביאליק 5) |
|---|---|---|
| מחיר מבוקש | X ש”ח | Y ש”ח |
| מספר חדרים | 3 חדרים | 4 חדרים |
| גודל (מ”ר) | 70 מ”ר | 90 מ”ר |
| קומה | 2 מתוך 4 | קרקע |
| צורך בשיפוץ | קל (צבע, מטבח) | בינוני (אינסטלציה, ריצוף) |
| קרבה לתחבורה ציבורית | 5 דקות הליכה | 10 דקות הליכה |
| קרבה לבתי ספר/גני ילדים | יש גן ליד, ביה”ס רחוק | שניהם קרובים מאוד |
| פוטנציאל עליית ערך (לפי הערכה) | גבוה | בינוני |
| הערות נוספות | שכונה שקטה, חניה בשפע | בניין ישן, גינה פרטית קטנה |
טבלה כזו עוזרת לכם לראות את היתרונות והחסרונות של כל נכס בצורה מסודרת וברורה. תוכלו להוסיף לה עוד שורות ופרטים שחשובים לכם.
קניית דירה היא בדרך כלל ההוצאה הגדולה ביותר בחייו של אדם. רוב האנשים זקוקים לעזרה מהבנק כדי לממן את הקנייה. העזרה הזו נקראת משכנתא.
תחשבו על משכנתא כעל הלוואה גדולה שאתם מקבלים מהבנק כדי לקנות בית. אתם מחזירים את ההלוואה הזו לאט לאט, כל חודש, במשך שנים רבות (לפעמים אפילו 20 או 30 שנה). בתמורה להלוואה, הדירה שאתם קונים משמשת כמעין בטחון לבנק, אך הבנקים רוצים שתצליחו להחזיר את הכסף, והם עוזרים לכם לתכנן את הדברים נכון.
ברגע שאתם מבינים איך עובדת משכנתא, אתם יכולים לזהות הזדמנויות טובות יותר. למשל:
תהליך לקיחת המשכנתא יכול להיראות מורכב, אבל הוא מורכב מכמה שלבים ברורים. אתם יכולים לקרוא על כל השלבים בתהליך המשכנתא שלנו. חשוב לדעת שקיימים סוגים שונים של משכנתאות, וניתן לבנות מה שנקרא תמהיל משכנתא, שהוא כמו תוכנית שמורכבת מכמה חלקים שונים, כדי להתאים אותה בדיוק לצרכים שלכם. היועצים שלנו באתר מאשכנתא ישמחו לעזור לכם להבין את כל הפרטים.
אז כמו שראינו, לזהות הזדמנויות בשוק הנדל”ן זה לא קסם, אלא שילוב של סקרנות, למידה, מחקר וסבלנות. זה קצת כמו להיות בלש: אתם צריכים לאסוף רמזים, לחבר את הנקודות, ולשאול את השאלות הנכונות.
זכרו תמיד:
שוק הנדל”ן הוא עולם מרתק, ואם תלמדו אותו ותהיו עירניים, תוכלו לזהות את ההזדמנויות שיש בו. גם אם אתם צעירים היום, הידע שתצברו יעזור לכם בעתיד. למידע נוסף ועזרה בתהליך, תמיד תוכלו לבקר באתר mashcanta.org.il.
השפעת עליית הריבית על מחירי הדירות מהי ריבית ולמה היא חשובה לנו? קצת על כסף… קרא עוד
האם אי פעם שאלתם את עצמכם למה מחיר השכירות של הדירה משתנה? או האם המחיר… קרא עוד
השקעה בנדל"ן בפריפריה: האם כדאי? | מדריך משכנתאות מקיף השקעה בנדל"ן בפריפריה: האם כדאי? האם… קרא עוד
האם אתם גרים בבניין ישן? האם הסביבה שלכם מרגישה קצת עייפה, עם כבישים שבורים או… קרא עוד
האם הבועה עומדת להתפוצץ? האם אי פעם ראיתם בלון שמתנפח ומתנפח, עד שאתם תוהים מתי… קרא עוד
שלום לכם! ברוכים הבאים לאתר מאשכנתא. היום נדבר על נושא חשוב מאוד, שנוגע לכל אחד… קרא עוד