איך להתמקח עם הבנקים על תנאי המשכנתא?

מהי בכלל משכנתא, ולמה חשוב לדבר עם הבנק?

תארו לעצמכם שאתם רוצים לקנות צעצוע ממש יקר, נניח בית גדול לכל המשפחה. אין לכם מספיק כסף בארנק כדי לשלם הכל בבת אחת, נכון? בדיוק בשביל זה יש בנקים. הבנק הוא כמו חבר גדול שמלווה לכם סכום כסף גדול מאוד כדי שתוכלו לקנות את הבית שאתם רוצים. בתמורה, אתם מבטיחים להחזיר לו את הכסף הזה בחלקים קטנים כל חודש, למשך הרבה מאוד שנים. הדבר הזה, שהבנק מלווה לכם כסף לקניית בית, נקרא “משכנתא”.

אז למה חשוב “לדבר” או להתמקח עם הבנקים על המשכנתא? כי הבנק, כמו כל חנות, רוצה שתשלמו לו קצת “אקסטרה” על זה שהוא נותן לכם את הכסף. זה נקרא “ריבית”. אם תצליחו לדבר עם הבנק יפה ולשכנע אותו לתת לכם תנאים טובים יותר, אתם בעצם משלמים פחות מה”אקסטרה” הזו. זה כמו לקבל הנחה על הצעצוע היקר! כל שקל שאתם חוסכים כל חודש, מצטבר לסכום ענק לאורך השנים, ויכול לעזור לכם להגשים חלומות אחרים. הבנתם? זה ממש חשוב!

אם תרצו לדעת עוד על מהי משכנתא, תוכלו לקרוא על כך בהרחבה באתר.

תכלס: איך ניגשים לבנקים?

שיעורי בית לפני הכל: הכינו את עצמכם!

לפני שאתם בכלל מדברים עם הבנק, חשוב שתעשו “שיעורי בית” כמו בבית ספר. ככל שתהיו מוכנים יותר, כך תצליחו להתמקח טוב יותר. זה כמו שאתם יודעים בדיוק איזה צעצוע אתם רוצים ומה המחיר שלו בחנויות שונות – כך אתם יודעים אם המחיר שהחנות מציעה לכם הוא טוב.

• דעו כמה כסף יש לכם: בדקו כמה כסף יש לכם בחיסכון שתוכלו להביא אתכם, וכמה אתם חושבים שתוכלו לשלם כל חודש לבנק. זה נקרא “הון עצמי” ו”החזר חודשי” בהתאמה. אל תגזימו, תהיו ריאליים – תדעו כמה אתם באמת יכולים להרשות לעצמכם לשלם כל חודש מבלי להרגיש שקשה לכם.
• למדו את המילים הגדולות: אין צורך להפוך למומחים, אבל כדאי להכיר כמה מילים חשובות. למשל, “ריבית” (זהו המחיר שאתם משלמים על הכסף שהבנק מלווה לכם), “מסלול משכנתא” (יש דרכים שונות להחזיר את הכסף, כמו כבישים שונים), ו”תקופת ההחזר” (כמה שנים אתם מחזירים את הכסף). ככל שתדעו יותר, כך תרגישו בטוחים יותר ותוכלו להבין מה הבנקאי אומר. תוכלו למצוא מידע רב במדריך למשכנתא שלנו.
• קחו נשימה עמוקה: זה נשמע מורכב, אבל זה אפשרי. היו רגועים ובטוחים בעצמכם. אתם הלקוחות, ואתם רוצים את העסקה הכי טובה בשבילכם. זכרו, ידע הוא כוח!

צרו קשר עם כמה בנקים, לא רק אחד!

הדבר הכי חשוב כדי לקבל עסקה טובה הוא לא להישאר עם בנק אחד בלבד. תארו לעצמכם שאתם רוצים לקנות אופניים חדשים. האם הייתם הולכים לחנות אחת בלבד ובאים לביתכם עם האופניים הראשונים שראיתם? בטח שלא! הייתם הולכים לכמה חנויות, משווים מחירים, בודקים איפה יש מבצעים, ורק אז מחליטים. אותו הדבר בדיוק עם משכנתא!

לכו או צרו קשר עם לפחות שלושה או ארבעה בנקים שונים. תנו לכל אחד מהם לספר לכם מה הוא מציע. אל תפחדו לבקש מהם הצעות כתובות – זה מאוד חשוב, כי כשזה כתוב, זה רשמי ומחייב. רק כשיש לכם כמה הצעות על השולחן, תוכלו לראות מי מציע את התנאים הכי טובים. הבנקים יודעים שאתם בודקים גם אצל המתחרים שלהם, וזה נותן לכם כוח גדול במו”מ. לכן, חשוב להגיע מוכנים, עם הבנה בסיסית של ההצעות השונות. תוכלו למצוא רשימה של בנקים למשכנתאות כאן.

מה אפשר “לבקש” מהבנק?

כשאתם מנהלים משא ומתן (שזו מילה יפה ל”להתמקח”), יש כמה דברים עיקריים שאתם יכולים לנסות לקבל בהם תנאים טובים יותר. זכרו, כל פרט קטן יכול לחסוך לכם הרבה כסף לאורך זמן, ולכן חשוב לשים לב לכל הדברים הבאים:

• הריבית: זהו הדבר הכי חשוב! הריבית היא כאמור “האקסטרה” שאתם משלמים על הכסף. ככל שהריבית נמוכה יותר, כך אתם משלמים פחות כל חודש, ובסך הכל חוסכים הרבה כסף לאורך השנים. אפילו אחוז קטן של שינוי בריבית יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים! זה הפרמטר המרכזי שמשפיע על ההחזר החודשי ועל העלות הכוללת של המשכנתא.
• עמלות: לפעמים הבנק גובה תשלום קטן על כל מיני דברים, כמו פתיחת תיק, או דמי טיפול. תמיד תשאלו אם אפשר להוריד את העמלות האלה או לבטל אותן לחלוטין. אל תחשבו שזה לא הרבה כסף, כי גם סכומים קטנים מצטברים, ואם אפשר לחסוך – למה לא?
• תנאי פירעון מוקדם: מה קורה אם בעתיד תרצו לשלם את כל המשכנתא לפני הזמן? אולי תקבלו ירושה, אולי תרוויחו הרבה כסף? לפעמים הבנק גובה קנס על זה. תשאלו האם אפשר לקבל תנאים טובים יותר במקרה כזה, או לבטל את הקנס. זה משהו שחשוב לדעת עליו מראש, למקרה שהמצב הכלכלי שלכם ישתנה בעתיד.
• גמישות בהחזרים: אולי תרצו לשנות את יום התשלום, או שתהיה לכם אפשרות לשלם יותר או פחות בחודשים מסוימים? תשאלו אם יש גמישות בתנאים. לדוגמה, האם ניתן להקפיא תשלומים לתקופה קצרה במקרה של קושי? גמישות כזו יכולה להקל עליכם מאוד במידת הצורך.

איך מתמקחים בפועל? הטיפים הסודיים שלנו!

הנה כמה טיפים שיעזרו לכם להיות אלופים במו”מ עם הבנקים. זכרו, מדובר במיומנות שכל אחד יכול ללמוד ולשפר, ובסוף היא תשתלם לכם מאוד:

1. היו אדיבים, אבל אסרטיביים: תמיד דברו יפה ובנימוס עם הבנקאי. הוא שם כדי לעזור לכם, ושיחה נעימה תמיד עדיפה. אבל יחד עם זאת, תהיו ברורים לגבי מה אתם רוצים ומה חשוב לכם. אל תתביישו להציג את הבקשות שלכם בביטחון. זכרו שהבנקאי הוא לא האויב שלכם, אלא מישהו שיכול לעזור לכם להגיע להסכם טוב.
2. הציגו את ההצעות האחרות: אחרי שקיבלתם הצעות מכמה בנקים, קחו את ההצעה הטובה ביותר שקיבלתם וגשו איתה לבנק אחר (או אפילו חזרו לבנק הראשון שלכם). תגידו להם: “קיבלתי הצעה מבנק X עם ריבית כזו וכזו במסלול הזה. האם תוכלו להציע לי משהו טוב יותר?” אתם תופתעו לגלות איך הבנקים מתחרים ביניהם כדי להשיג אתכם כלקוחות! הם רוצים את העסק שלכם.
3. אל תמהרו לקבל החלטה: הבנקאי יכול ללחוץ עליכם להחליט מהר, לפעמים בטענה שההצעה “בתוקף רק להיום”. תמיד תגידו שאתם צריכים זמן לחשוב, לדבר עם בני המשפחה, ולשקול את כל האפשרויות. קחו את הזמן שלכם. החלטה מהירה יכולה לעלות לכם הרבה כסף.
4. שאלו שאלות: אם אתם לא מבינים משהו, תשאלו! אין שאלות טיפשיות. חשוב שתבינו בדיוק מה אתם חותמים עליו ומהם התנאים. בקשו הסברים נוספים עד שתרגישו שאתם מבינים היטב כל סעיף.
5. בדקו את כל המסלולים: יש סוגים שונים של משכנתאות (“מסלולים”). לפעמים בנק מציע ריבית נמוכה במסלול אחד, אבל ריבית גבוהה במסלול אחר, מה שעלול ליצור רושם מוטעה. וודאו שאתם משווים את כל התמונה ואת כל המסלולים. חשוב להרכיב תמהיל משכנתא נכון עבורכם, שכולל שילוב חכם של מסלולים שונים.

דוגמה קטנה: איך שינוי בריבית יכול לחסוך לכם כסף?

בואו נראה איך שינוי קטן בריבית יכול לעשות הבדל גדול. נניח שאתם לוקחים משכנתא גדולה מאוד (הרבה מאות אלפי שקלים) למשך 20 שנה. הנה טבלה פשוטה שמראה לכם את ההבדל:

הריבית שהבנק מציע	החזר חודשי משוער (לצורך הדוגמה בלבד)	סך הכל תשלום על הריבית לאורך 20 שנה (משוער ולצורך הדוגמה בלבד)
3%	1000 שקלים	240,000 שקלים
2.8% (אחרי מו”מ)	970 שקלים	232,800 שקלים

שימו לב, המספרים בטבלה הם רק דוגמה כדי להמחיש את העיקרון. גם שינוי קטן בריבית, כמו 0.2% בלבד, יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף לאורך זמן (בדוגמה זו, 7,200 שקלים רק על הריבית!). זה מראה לכם כמה חשוב לנהל משא ומתן!

תהליך המשכנתא – צעד אחר צעד (ובכל צעד אפשר להתמקח!)

לקיחת משכנתא היא תהליך שיש בו כמה שלבים. חשוב שתדעו שבכל אחד מהשלבים הללו, אתם יכולים לנסות לשפר את התנאים ולהיות אקטיביים בתהליך:

1. הגשת בקשה והצעות ראשוניות: אתם מגישים לבנקים את כל המסמכים שאתם צריכים (תלושי שכר, דפי בנק, מסמכים של הבית), והם נותנים לכם הצעות ראשוניות. זה הזמן לאסוף כמה הצעות כאלה מכמה בנקים שונים.
2. משא ומתן על ההצעות: עכשיו, עם כל ההצעות ביד, אתם מתחילים לדבר עם הבנקים. אתם משווים, מציגים להם את ההצעות של המתחרים, ומבקשים שישפרו לכם את התנאים. זהו השלב הקריטי שבו אתם משפיעים הכי הרבה על עתיד המשכנתא שלכם.
3. החלטה ובחירה: אחרי כל השיחות וההתלבטויות, אתם בוחרים את הבנק שהציע לכם את התנאים הכי טובים שמתאימים לכם ולמצבכם הכלכלי והאישי.
4. חתימה על ההסכם: כשאתם חותמים על המסמכים הרבים, וודאו שכל התנאים שסגרתם בעל פה אכן כתובים בהסכם. אל תתביישו לבקש הסברים אם יש משהו שלא ברור לכם. חשוב לקרוא כל סעיף בעיון.
5. ליווי ותמיכה: גם אחרי שחתמתם, חשוב שתרגישו שיש לכם למי לפנות אם עולות שאלות או אם תצטרכו עזרה בהמשך הדרך. לכן, חשוב לבחור בנק שנותן שירות טוב ויש לכם תחושה טובה לגביו.

קריאה נוספת על תהליך המשכנתא תעזור לכם להבין את השלבים השונים לעומק.

למה כדאי לכם להתייעץ עם מומחה?

לפעמים, למרות כל מה שלמדתם, נושא המשכנתא יכול להיות עדיין מורכב. יש הרבה מספרים, הרבה מסלולים, ובירוקרטיה. בדיוק כמו שלפעמים אנחנו צריכים מורה שיעזור לנו בשיעורי חשבון קשים, לפעמים כדאי להיעזר במישהו שמומחה למשכנתאות. מישהו כזה, שנקרא “יועץ משכנתאות”, יודע את כל ה”טריקים” וכל הדרכים לדבר עם הבנקים. הוא כמו שחקן כדורגל מקצועי שמכיר את כל חוקי המשחק ויודע איך להבקיע גול.

יועץ משכנתאות יכול לעזור לכם במגוון דרכים חשובות:

• להבין את כל המילים הגדולות: הוא יסביר לכם הכל בשפה פשוטה וברורה, ויוודא שאתם מבינים את המשמעות של כל סעיף בהצעה.
• לתכנן את המשכנתא המתאימה לכם: הוא יעזור לכם לבנות תכנון משכנתא חכם שמתאים בדיוק ליכולות ולרצונות שלכם, ויבנה עבורכם את תמהיל המסלולים האופטימלי.
• לנהל את המשא ומתן עם הבנקים: הוא ידבר איתם בשבילכם וישיג לכם את התנאים הכי טובים, בזכות הניסיון והידע שלו. הוא יודע מה לבקש, איך לבקש ומתי.
• לחסוך לכם זמן וכסף: הוא יעשה את כל העבודה הקשה, ירוץ בין הבנקים וידאג שתקבלו את העסקה הכי משתלמת, מה שיכול לחסוך לכם המון כסף לאורך השנים.

חשוב לזכור, גם אם אתם נעזרים ביועץ, עדיין חשוב שתבינו את התהליך ותהיו מעורבים. הידע שרכשתם הוא כוח, והוא יאפשר לכם להיות שותפים פעילים ולקבל החלטות מושכלות יחד עם היועץ.

לסיכום: משכנתא – צעד חכם לקראת בית משלכם!

לקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר שתעשו בחייכם. זהו צעד ענק לקראת הגשמת חלום – לקנות בית משלכם, מקום משלכם, לבנות בו את הפינה שלכם ואת הזיכרונות שלכם. כמו בכל דבר חשוב בחיים, הכנה טובה, ידע, ורצון לנהל משא ומתן הם המפתח להצלחה.

אל תפחדו לדרוש תנאים טובים יותר. זכרו, הבנקים רוצים שתהיו הלקוחות שלהם, והם מוכנים להתחרות על כל אחד ואחת מכם. כל מאמץ קטן שתשקיעו היום בלמידה ובמו”מ, יחזיר לכם בגדול לאורך כל שנות המשכנתא, ויחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. תחשבו על זה כעל חיסכון ענקי שממתין לכם!

אנחנו ב-mashcanta.org.il, כאן כדי לעזור לכם בכל שאלה, בכל שלב ובכל עניין. אל תהססו ליצור איתנו קשר אם תצטרכו עזרה נוספת, הכוונה, או סתם תשובה לשאלה. אנחנו כאן בשבילכם.

בהצלחה בדרך לבית החלומות!