שלום לכם! אם אתם קוראים את המאמר הזה, כנראה שאתם חושבים על קניית בית, או אולי כבר בתהליך. קניית בית היא צעד מרגש וגדול מאוד, ולפעמים בדרך צצים כל מיני דברים לא צפויים. אחד מהם, שיכול קצת לבלבל, הוא מצב שבו הערכת השווי של הבית (מה שנקרא “שמאות”) נמוכה ממה שחשבתם. אל דאגה! זה לא סוף העולם, ובמאמר הזה נסביר לכם בדיוק מה זה אומר, ולמה אתם יכולים לעשות כדי להתמודד עם זה בצורה הכי טובה.
אנחנו כאן ב- משכנתא ישראל מבינים כמה חשוב שכל שלב בתהליך יהיה ברור ופשוט, גם אם הוא נראה מורכב בהתחלה. בואו נצלול יחד לעולם השמאות ונבין איך להתגבר על כל מכשול.
דמיינו שאתם רוצים לקנות מכונית צעצוע חדשה. אתם רואים אותה בחנות ומחליטים כמה אתם מוכנים לשלם. אבל לפני שאתם קונים, ההורים שלכם אולי ירצו לוודא שהמחיר הוגן, ושהמכונית באמת שווה את הסכום הזה. בעולם הנדל”ן, זה עובד בצורה דומה, רק עם בתים גדולים ומורכבים יותר, ועם הרבה כסף.
כשאתם רוצים לקחת משכנתא מהבנק כדי לקנות בית, הבנק צריך להיות בטוח שהבית שווה את הכסף שהוא נותן לכם. לכן, הבנק שולח מישהו מקצועי שנקרא “שמאי מקרקעין”. השמאי הוא כמו מומחה לבתים: הוא בודק את הבית, את הסביבה שלו, את גודלו, מצבו, ועוד המון דברים, וקובע כמה הוא לדעתו שווה באמת. קביעת השמאי היא מה שנקרא “שמאות”.
למה זה כל כך חשוב לבנק? כי אם חלילה אתם לא תוכלו להחזיר את הכסף לבנק, הבנק יצטרך למכור את הבית כדי לקבל את כספו בחזרה. לכן, הבנק רוצה לדעת שהבית שווה מספיק כסף כדי לכסות את החוב. השמאות עוזרת לבנק להבין את הסיכון שהוא לוקח.
לפעמים, אתם רואים בית שאתם אוהבים, ומסכימים עם המוכר על מחיר. אתם חושבים, למשל, שהבית שווה 2 מיליון שקלים. אבל אז מגיע השמאי, בודק את הכל, ומגיע למסקנה שהבית שווה, לדוגמה, רק 1.8 מיליון שקלים. זו בדיוק הבעיה של “שמאות נמוכה מהצפוי”.
זה יכול לקרות מכמה סיבות:
אז מה עושים כשהשמאי קבע שהבית שווה פחות ממה שחשבתם? קודם כל, לא להיבהל! זו לא תמיד בעיה בלתי פתירה. יש כמה דברים שאתם יכולים לעשות:
קחו את הדו”ח וקראו אותו בעיון. חפשו אם יש טעויות או דברים שנראים לכם לא מדויקים. אולי השמאי פספס שיפוץ גדול שעשיתם? אולי טעה בנתוני גודל הבית או החצר? לפעמים, טעות אנוש קטנה יכולה להשפיע על כל ההערכה. אל תתביישו לשאול את השמאי שאלות ולבקש הבהרות. אתם תמיד יכולים ליצור קשר עם מומחים שיעזרו לכם להבין את הדו”ח.
אם מצאתם טעויות או אם יש לכם מידע נוסף שיכול לשנות את התמונה (למשל, תמונות של שיפוצים שנעשו, או הוכחות למכירות של בתים דומים במחיר גבוה יותר), פנו לשמאי. הסבירו לו את הדברים ונסו לראות אם הוא מוכן לשקול מחדש חלק מההערכות שלו. חשוב להיות מנומסים ומכובדים, ולהציג עובדות ברורות.
אם השמאי לא לקח בחשבון שיפוצים יקרים שעשיתם, תוספות בנייה חוקיות, או מידע על מכירות של נכסים דומים מאוד שהתבצעו במחירים גבוהים יותר ופורסמו רק לאחרונה, אספו את כל המסמכים והציגו אותם לשמאי. לפעמים מידע כזה יכול להשפיע על הערכתו. ודאו שהכל מגובה במסמכים רשמיים.
אם אתם בטוחים שהשמאות נמוכה מדי ולא הצלחתם לשנות את דעת השמאי הראשון, יש לכם אפשרות לבקש שמאות נוספת משמאי אחר. זה כרוך בעלות נוספת, אך לפעמים זה יכול להשתלם. אם השמאי השני יגיע להערכה גבוהה יותר, תוכלו להשתמש בה כדי לנהל משא ומתן מול הבנק או אפילו מול המוכר.
אם עדיין לא חתמתם על חוזה קנייה סופי, תוכלו לחזור אל המוכר עם דו”ח השמאות הנמוך ולנסות לנהל משא ומתן מחדש על מחיר הבית. הסבירו לו שהבנק כנראה לא יאשר לכם משכנתא בסכום שתכננתם, ולכן אתם צריכים להוריד את המחיר. ייתכן שהמוכר יעדיף להוריד את המחיר במעט מאשר לאבד את העסקה כולה.
אם הבנק מוכן לתת לכם משכנתא רק על בסיס השמאות הנמוכה, ואי אפשר לשנות את המחיר עם המוכר, ייתכן שתצטרכו להגדיל את ההון העצמי שלכם. ההון העצמי הוא הסכום שלכם שאתם מביאים מהבית, ולא לוקחים עליו משכנתא. אם השמאי העריך את הבית ב-1.8 מיליון, והבנק מוכן לתת לכם רק 70% מהשמאות (כלומר כ-1.26 מיליון ש”ח), ואתם קונים ב-2 מיליון ש”ח, תצטרכו להביא יותר כסף משלכם כדי להשלים את הפער. ללמוד עוד על תהליך קבלת משכנתא, אתם מוזמנים לבקר ב תהליך המשכנתא.
לפעמים, אם הבנק שבו אתם מתכננים לקחת משכנתא לא מוכן לזוז מעמדתו, תוכלו לבדוק אפשרויות ב בנקים אחרים. אולי בנק אחר יהיה גמיש יותר, או יסכים לקבל שמאות שנייה. חשוב לזכור שהבעיה של שמאות נמוכה היא משהו שרוב הבנקים יתקלו בו, אך ייתכנו הבדלים קטנים ביחס שלהם למצב.
בסופו של דבר, ייתכן שתצטרכו לחשב מחדש את כל התכנית שלכם. האם אתם יכולים להרשות לעצמכם להגדיל את ההון העצמי? האם תצטרכו משכנתא גדולה יותר (ואז ההחזרים החודשיים יהיו גבוהים יותר)? זה הזמן לחזור אל תכנון המשכנתא ולראות איך אתם מתאימים את התכניות למצב החדש. אולי תצטרכו לחשוב גם על תמהיל משכנתא שונה.
כדי להבין טוב יותר למה שמאות נמוכה היא בעיה, צריך להכיר מושג שנקרא LTV (Loan-to-Value), או בעברית “יחס מימון”. זהו היחס בין סכום המשכנתא שהבנק נותן לכם לבין שווי הנכס כפי שנקבע על ידי השמאי. הבנק קובע כמה אחוזים משווי הנכס הוא מוכן לממן.
לדוגמה, אם הבנק מוכן לתת משכנתא של עד 70% מהנכס, והשמאי העריך את הנכס ב-2 מיליון ש”ח, הבנק מוכן לתת לכם עד 1.4 מיליון ש”ח (70% מ-2 מיליון). אם אתם קונים את הבית ב-2.2 מיליון ש”ח, תצטרכו להשלים 800 אלף ש”ח הון עצמי. אבל מה אם השמאי העריך את הבית רק ב-1.8 מיליון ש”ח?
בואו נראה איך זה משפיע בטבלה פשוטה:
| פרט | תרחיש 1: שמאות תואמת ציפייה (2 מיליון ש”ח) | תרחיש 2: שמאות נמוכה (1.8 מיליון ש”ח) |
|---|---|---|
| מחיר רכישת הנכס (מה שאתם משלמים) | 2 מיליון ש”ח | 2 מיליון ש”ח |
| הערכת השמאי (השווי שהבנק רואה) | 2 מיליון ש”ח | 1.8 מיליון ש”ח |
| אחוז המימון שהבנק מוכן לתת (לדוגמה: 70%) | 70% | 70% |
| סכום משכנתא מקסימלי שהבנק יאשר | 1.4 מיליון ש”ח (70% מ-2 מיליון) | 1.26 מיליון ש”ח (70% מ-1.8 מיליון) |
| הון עצמי שאתם צריכים להשלים (מחיר רכישה – משכנתא) | 600 אלף ש”ח (2 מיליון – 1.4 מיליון) | 740 אלף ש”ח (2 מיליון – 1.26 מיליון) |
כפי שאתם רואים בטבלה, כאשר השמאות נמוכה, סכום המשכנתא שהבנק מוכן לתת יורד, ולכן אתם צריכים להביא יותר הון עצמי מהכיס שלכם. זו הסיבה העיקרית מדוע שמאות נמוכה מהווה אתגר.
אחד הדברים הכי טובים שאתם יכולים לעשות הוא להיות מוכנים. קניית בית היא תהליך מורכב, ולכן כדאי ללמוד כמה שיותר מראש. ה מדריך למשכנתא שלנו יכול לעזור לכם להבין את כל השלבים.
לפני שאתם ניגשים לבנק, נסו להבין מהו שווי השוק האמיתי של הבית שאתם רוצים לקנות. בדקו מחירי בתים דומים באזור, ואל תתביישו לשאול אנשים שמבינים. ככל שתדעו יותר, כך תהיו מוכנים יותר להתמודד עם כל הפתעה, כולל שמאות נמוכה.
שמאות נמוכה מהצפוי היא מצב שיכול להיות מפתיע, אך הוא בהחלט לא סוף הדרך. על ידי הבנה טובה של התהליך, בדיקה יסודית של הדו”ח, ופעולה אקטיבית, אתם יכולים למצוא פתרונות. זכרו שגם במצבים כאלה, הידע וההכנה הם המפתח להצלחה. אנחנו ב- משכנתא ישראל נשמח לעמוד לרשותכם ולעזור לכם בכל שלב בתהליך. אל תהססו לפנות אלינו עם כל שאלה או התלבטות.
מאחלים לכם המון בהצלחה בדרך לבית החלומות שלכם!
מה תפקידו של שמאי המשכנתאות? דמיינו שאתם רוצים לקנות צעצוע חדש ויקר. אתם רואים אותו… קרא עוד
האם שמאי מקרקעין הוא חובה כשקונים בית או לוקחים משכנתא? בואו נבין! היי חברים צעירים… קרא עוד
מהי אחריות המוכר והקונה בעסקת נדל"ן? תארו לעצמכם שאתם רוצים לקנות צעצוע ממש יקר ומיוחד… קרא עוד
הסיכונים בלקיחת הלוואות משלימות שלום לכם, חברים יקרים! היום נדבר על נושא חשוב מאוד שיכול… קרא עוד
החלום על בית משלכם הוא חלום מתוק שרבים מאיתנו חולמים עליו. לדמיין את הבוקר הראשון… קרא עוד
ברוכים הבאים ל-mashcanta.org.il! היום נדבר על סוג מיוחד של משכנתא שנקראת "משכנתא בלון". אם אתם… קרא עוד