איך לבחור את תמהיל המשכנתא הנכון?

בטח שמעתם פעם על המילה ‘משכנתא‘. זה קצת כמו שמישהו גדול (בדרך כלל בנק) עוזר לכם לקנות משהו ממש גדול ויקר, כמו בית, ואז אתם מחזירים לו את הכסף לאט לאט במשך הרבה שנים. זה כלי שמאפשר למשפחות רבות להגשים חלום ולקנות בית משלהן.

אבל האם ידעתם שלקיחת משכנתא היא לא כמו קניית חולצה בחנות? זה לא רק לבחור את הבית ולחתום על נייר אחד. יש הרבה אפשרויות וצריך להבין אותן כדי לבחור את הדרך הכי טובה בשבילכם. אחת הבחירות החשובות ביותר היא מה שנקרא ‘תמהיל המשכנתא‘.

מה זה בעצם תמהיל משכנתא? תחשבו על זה כמו לבחור את הטעמים של גלידה בכוס גדולה. יש הרבה טעמים שונים, ואתם יכולים לשים כף מפה, כף משם, ולשלב אותם איך שאתם רוצים. בתמהיל משכנתא, ה’טעמים’ הם מסלולים שונים לקבלת הכסף מהבנק ולהחזרתו. כל מסלול עובד קצת אחרת, ויש לו כללים משלו לגבי כמה תצטרכו לשלם כל חודש ואיך הריבית (המחיר שאתם משלמים על ההלוואה) יכולה להשתנות.

למה צריך לבחור תמהיל?

אתם יכולים לשאול: למה פשוט לא לקחת הכל במסלול אחד? זו שאלה טובה! הסיבה העיקרית היא תכנון ופיזור סיכונים. החיים שלנו משתנים, וגם המצב הכלכלי במדינה משתנה. מה שטוב היום, אולי יהיה פחות טוב בעוד 10 או 20 שנה. על ידי שילוב של כמה מסלולים שונים בתמהיל אחד, אנחנו כמו שמים ביצים בכמה סלסלות ולא רק באחת. אם מסלול אחד פחות מצליח בתקופה מסוימת (למשל, התשלום החודשי עולה), אולי מסלול אחר יהיה יציב או אפילו התשלום בו ירד, וזה עוזר לאזן את התשלום הכולל.

בחירת התמהיל הנכון היא קריטית כי היא משפיעה על כמה כסף תשלמו בסך הכל על המשכנתא, וגם על כמה גמישות יש לכם בעתיד. זה קצת כמו לבחור את הדרך הכי טובה ללכת מנקודה א’ לנקודה ב’ – יש דרכים מהירות יותר, דרכים יפות יותר, ודרכים בטוחות יותר. צריך לבחור את הדרך שמתאימה לכם.

ה’טעמים’ השונים בתמהיל: מסלולי המשכנתא העיקריים

בואו נכיר את ה’טעמים’ העיקריים, או מסלולי המשכנתא הפופולריים ביותר, שמהם בונים את התמהיל:

• מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד: זה המסלול הכי יציב שיש. כמו לנעול את המחיר של משהו ולא לשנות אותו לעולם. הריבית (המחיר) קבועה לכל אורך חיי המשכנתא, והסכום שאתם חייבים לבנק (הקרן) לא משתנה בגלל דברים שקורים במדינה כמו עליית מחירים (זה נקרא מדד המחירים לצרכן). אם אתם רוצים לדעת בדיוק כמה תשלמו כל חודש ולא אוהבים הפתעות, המסלול הזה יכול להיות מתאים לחלק מהתמהיל שלכם. החיסרון הוא שהריבית ההתחלתית במסלול זה יכולה להיות קצת יותר גבוהה ממסלולים אחרים.
• מסלול בריבית קבועה צמודה למדד: גם כאן הריבית קבועה, כלומר אחוז הריבית לא משתנה. אבל הסכום שאתם חייבים לבנק (הקרן) משתנה לפי מדד המחירים לצרכן. אם המחירים במדינה עולים, גם הסכום שאתם חייבים עולה. אם המחירים יורדים (פחות שכיח), הסכום יכול גם לרדת קצת. התשלום החודשי שלכם ישתנה בכל פעם שהמדד מתפרסם. זה מסלול שפחות יציב מבחינת הסכום הכולל שתחזירו, כי הוא תלוי במה שיקרה עם המחירים במדינה.
• מסלול בריבית משתנה צמודה למדד: במסלול הזה, גם הריבית וגם הקרן יכולים להשתנות. הריבית מתעדכנת כל תקופה מסוימת (למשל, כל שנה, שנתיים, חמש שנים), והקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. זה מסלול שיכול להיות זול יותר בהתחלה, אבל פחות צפוי כי הוא תלוי גם בריבית וגם במדד.
• מסלול פריים (P): זה מסלול מאוד פופולרי כיום. הריבית בו קשורה לריבית מיוחדת שהבנק המרכזי של המדינה קובע, שנקראת ריבית הפריים. בדרך כלל, הריבית שתשלמו תהיה ריבית הפריים מינוס איזה אחוז מסוים. הריבית הזו יכולה להשתנות כל חודש, ולכן התשלום החודשי שלכם יכול להשתנות כל חודש. היתרון הוא שלעיתים קרובות זה מסלול זול יחסית, והוא לא צמוד למדד! כמו כן, במסלול הזה בדרך כלל אין קנסות אם תרצו להחזיר חלק מהכסף לפני הזמן או לסגור את ההלוואה. החיסרון הוא שאי אפשר לדעת מראש כמה תשלמו כי הריבית יכולה לעלות או לרדת.

יש עוד מסלולים פחות נפוצים או שילובים שלהם, אבל אלו העיקריים שמהם מרכיבים את תמהיל המשכנתא.

איך בוחרים את התמהיל הנכון בשבילכם?

זוכרים שדיברנו על לבחור את הדרך המתאימה לכם? בחירת התמהיל הנכון תלויה בכמה דברים חשובים על מי שאתם ומה התוכניות שלכם. כמו שלכל ילד יש צעצוע אהוב או צבע מועדף, גם לכל משפחה יש מצב כלכלי ורצונות שונים. אלה כמה שאלות שכדאי לשאול את עצמכם:

כמה אתם מרוויחים כל חודש? והאם זה הולך להשתנות?

אם ההכנסה שלכם יציבה ואתם יודעים בדיוק כמה כסף נכנס כל חודש, אולי אתם יכולים להרשות לעצמכם לקחת קצת יותר סיכון במסלולים שהתשלום בהם יכול להשתנות. אבל אם ההכנסה שלכם פחות יציבה, או שאתם חושבים שאולי יהיו תקופות פחות טובות בעתיד, אולי עדיף לשים חלק גדול יותר מהמשכנתא במסלולים יציבים כמו ריבית קבועה לא צמודה, כדי שהתשלום החודשי יהיה צפוי.

כמה זמן אתם מתכננים לגור בבית הזה?

אם אתם מתכננים לגור בבית הרבה מאוד שנים (20, 25, 30 שנה), כדאי לחשוב לטווח ארוך ולבחור מסלולים שיגנו עליכם משינויים גדולים בריבית או במדד לאורך זמן. אם אתם חושבים שאולי תמכרו את הבית בעוד כמה שנים (נגיד, 5-7 שנים), אולי כדאי לשקול מסלולים עם ריבית התחלתית נמוכה יותר, אפילו אם הם פחות יציבים לטווח ארוך, כי אתם לא תישארו איתם עד הסוף. מסלול הפריים, למשל, הוא לרוב ללא קנסות יציאה, מה שיכול להיות יתרון אם מתכננים לסגור את המשכנתא יחסית מהר.

האם אתם אוהבים הפתעות, או שמעדיפים לדעת בדיוק מה קורה?

יש אנשים שנוח להם עם זה שהתשלום החודשי משתנה, כי הם מקווים שלפעמים הוא ירד ויחסוך להם כסף. יש אחרים שלא יכולים לישון בלילה אם הם לא יודעים בדיוק כמה כסף ייצא להם מהחשבון בנק בסוף החודש. אם אתם מהסוג השני, כדאי לכם לשים חלק גדול יותר מהמשכנתא במסלולים כמו ריבית קבועה לא צמודה. אם אתם יותר ‘אמיצים’ ומוכנים לקחת קצת סיכון בתקווה לחיסכון, אולי תשימו חלק גדול יותר במסלולים כמו פריים או ריבית משתנה. זה קשור למה שנקרא ‘רמת הסיכון’ שאתם מוכנים לקחת.

האם יש לכם כסף בצד (חסכונות)?

אם יש לכם חסכונות שאתם יכולים להשתמש בהם במקרה שהתשלום החודשי של המשכנתא יעלה, זה יכול לתת לכם יותר ביטחון לבחור מסלולים פחות יציבים. אם אין לכם הרבה כסף בצד, כדאי להיות יותר זהירים ולבחור מסלולים יציבים יותר.

דוגמה לתמהיל משכנתא (פשוט מאוד)

כמו שאין גלידה אחת שכולם אוהבים, גם אין תמהיל משכנתא אחד שמתאים לכולם. אבל בואו נראה דוגמה פשוטה איך אפשר לשלב מסלולים. נניח שמשפחה לוקחת משכנתא של מיליון שקל ל-20 שנה. הם יכולים לחלק את זה כך:

מסלול	סכום במסלול	אחוז מהמשכנתא הכוללת	למה דווקא ככה?
ריבית קבועה לא צמודה	400,000 ש”ח	40%	כדי להבטיח חלק גדול מהתשלום החודשי שיהיה קבוע ויציב, בלי הפתעות.
פריים	300,000 ש”ח	30%	כדי ליהנות מריבית שיכולה להיות נמוכה יחסית, וגם כי במסלול הזה אין קנסות יציאה אם ירצו להחזיר את החלק הזה מוקדם יותר.
ריבית משתנה (למשל, מתעדכנת כל 5 שנים) צמודה למדד	300,000 ש”ח	30%	לפעמים מסלולים כאלה מציעים ריבית התחלתית אטרקטיבית. זה מוסיף גיוון לתמהיל, גם אם הוא קצת יותר תלוי בשוק.

זו רק דוגמה אחת! משפחה אחרת, עם מצב כלכלי שונה או תוכניות אחרות, תבחר תמהיל אחר לגמרי. אולי מישהו שמאוד מפחד מעליית מחירים במדינה (מדד המחירים לצרכן) יבחר לשים חלק גדול יותר במסלולים לא צמודים למדד, כמו פריים או ריבית קבועה לא צמודה. ומישהו אחר, שרוצה להקטין את התשלום ההתחלתי כמה שיותר, אולי ישים חלק גדול יותר במסלולים עם ריבית התחלתית נמוכה יותר (כמו פריים או צמודים למדד, שלעיתים הריבית בהם נמוכה יותר בהתחלה), גם אם זה אומר שהתשלום יכול להשתנות בהמשך.

השפעת תקופת ההחזר (שנות המשכנתא) על התמהיל

גם לכמה זמן אתם לוקחים את המשכנתא יש השפעה. אם לוקחים משכנתא לתקופה קצרה יחסית (למשל 10-15 שנה), התשלום החודשי יהיה גבוה יותר, אבל בדרך כלל תשלמו פחות ריבית בסך הכל. אם לוקחים ל-25-30 שנה, התשלום החודשי נמוך יותר, אבל עלות הריבית הכוללת גבוהה יותר.

לדוגמה, במסלול הפריים, בנק ישראל יכול לשנות את הריבית שלו פעם בחודש. אם לקחתם חלק גדול מהמשכנתא במסלול זה לתקופה ארוכה מאוד, יש סיכוי גדול שהריבית תעלה ותרד הרבה פעמים במהלך השנים, וזה יכול להשפיע משמעותית על הסכום שתחזירו. במסלול בריבית קבועה לא צמודה, לא משנה כמה זמן לקחתם, הריבית תמיד תישאר אותה ריבית.

תכנון לטווח קצר וארוך

כשבונים תמהיל משכנתא, כדאי לחשוב לא רק על מה שקורה היום, אלא גם על מה שיכול לקרות בעתיד.

• טווח קצר (השנים הראשונות): אולי בשנים הראשונות חשוב לכם שהתשלום החודשי יהיה נמוך כדי להשאיר לכם יותר כסף לצרכים אחרים. במקרה כזה, אולי תשימו חלק גדול יותר מהכסף במסלולים עם ריבית התחלתית נמוכה, גם אם הם פחות יציבים בהמשך.
• טווח ארוך (כל שנות המשכנתא): אם אתם מסתכלים על כל התקופה, אולי חשוב לכם יותר היציבות או ההגנה מפני עליית ריבית או עליית מדד לטווח הארוך. במקרה כזה, תעדיפו לשים חלק גדול יותר במסלולים קבועים ולא צמודים.

בניית התמהיל הנכון היא איזון בין הרצונות שלכם היום לבין מה שעלול לקרות בעתיד.

איפה מקבלים עזרה בבניית התמהיל?

לבחור תמהיל משכנתא זה לא תמיד קל, במיוחד בפעם הראשונה. זה דורש להבין קצת בכל מסלול, לחשוב על העתיד, ולחשב. הבנק שנותן לכם את המשכנתא (הבנק למשכנתאות) יציע לכם תמהיל, אבל חשוב לזכור שהבנק הוא עסק והוא רוצה להרוויח. לפעמים התמהיל שהבנק מציע לא בהכרח הכי טוב בשבילכם.

יש אנשי מקצוע שנקראים יועצי משכנתאות. התפקיד שלהם הוא לעזור לכם להבין את כל המסלולים, להסתכל על המצב הכלכלי שלכם ועל התוכניות שלכם, ולבנות יחד איתכם תמהיל שמתאים בדיוק לכם. הם גם יכולים לעזור לכם לדבר עם הבנק ולקבל תנאים טובים יותר. לקבלת עזרה, אתם יכולים ליצור קשר או להיעזר במדריכים שיש באתר שלנו (מדריך משכנתא).

תהליך בחירת התמהיל בקצרה

אז איך בעצם עוברים את תהליך לקיחת המשכנתא ובונים את התמהיל?

1. הבינו מהי משכנתא: קודם כל, חשוב להבין את הרעיון הבסיסי. מה זה אומר לקחת הלוואה גדולה כזו? מהי משכנתא בכלל?
2. הכירו את המסלולים: למדו קצת על ה’טעמים’ השונים – ריבית קבועה, משתנה, פריים, צמוד ולא צמוד.
3. חשבו על עצמכם: מה המצב הכלכלי שלכם? כמה יציבה ההכנסה? לכמה זמן אתם צריכים את הכסף? כמה נוח לכם עם שינויים בתשלום החודשי?
4. בנו תמהיל ראשוני: נסו לשלב את המסלולים השונים באחוזים שנראים לכם הגיוניים בהתחלה, בהתאם למה שלמדתם על עצמכם.
5. בדקו הצעות: לכו לבנק או לכמה בנקים, וראו אילו תמהילים הם מציעים ומה התנאים.
6. קבלו ייעוץ: שקלו להיעזר ביועץ משכנתאות שיעזור לכם לבחון את ההצעות ולוודא שהתמהיל שבחרתם או שהוצע לכם אכן הכי טוב בשבילכם לטווח ארוך.
7. קבלו החלטה: לאחר שבחנתם את האפשרויות וקיבלתם את כל המידע הדרוש, קבלו את ההחלטה על התמהיל הסופי.

סיכום

בחירת תמהיל המשכנתא היא החלטה מרכזית וחשובה מאוד בתהליך לקיחת משכנתא. זה כמו לבחור את התוכנית לטיול ארוך וחשוב. תמהיל נכון יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף לאורך השנים ולהעניק לכם שקט נפשי, בעוד שתמהיל פחות מתאים עלול לגרום לקשיים.

זכרו, אין ‘תמהיל קסם’ אחד שמתאים לכולם. התמהיל הטוב ביותר הוא זה שמתאים ספציפית למצב הכלכלי שלכם, לתוכניות שלכם לעתיד, ולכמה נוח לכם עם שינויים. אל תפחדו לשאול שאלות, ללמוד את הנושא, ואפילו לבקש עזרה ממומחים כמונו. ככל שתבינו יותר, כך תוכלו לקבל החלטה טובה יותר בשבילכם ולמשפחה שלכם.