בפרק הקודם ראינו שהחזר המשכנתא תלוי בתמהיל של כמה מסלולים שונים, על פי רוב שלושה עד ארבעה מסלולים. יש היום כמעט 30 מסלולים בשוק, אך רוב האנשים, אפילו בעלי המקצוע, מכירים רק 7-6 מהם בלבד. לא נפרוט כאן את כל המסלולים לפרטיהם, כי זה באמת רלוונטי רק למי שמתכוון להתמקצע בתחום. אבל נראה לי שכל משפחה שלוקחת משכנתא חייבת לדעת איך לבחון את טיב תנאי ההלוואה ואת התאמתם למשפחה. שימו לב לארבעה כללי אצבע לעניין זה:
- כמה זה עולה? כמה כסף תצרכו לשלם מעבר לסכום ההלוואה שלקחתם (לקחתם מיליון ש”ח ואתם עתידים להחזיר בתום 30 שנים מיליון וחצי ש”ח, משמע המשכנתא עלתה לכם חצי מיליון ש”ח). כדי לדעת כמה תעלה המשכנתא, בבנקים תקבלו את “לוח הסילוקין”, שמתאר את סך כל ההחזרים החודשיים מרגע קבלת המשכנתא ועד סיומה. אולם, כאן יש מוקש, כי הערך של הכסף אינו קבוע, אלא עלול להשתנות באופן שגם הבנק עצמו לא יוכל לדעת כמה באמת תשלמו במשך 30 שנה. לכן לוח הסילוקין שאנחנו מקבלים לא משקף את המציאות, אלא עולם אוטופי שבו לא משתנים המחירים לעולם. בפועל, גם אם מבטיחים לכם החזרים נמוכים בחודשים הסמוכים, קרוב לוודאי שהמחיר יעלה בתקופות מאוחרות יותר לאורך חיי המשכנתא.
- מהי הריבית הקבועה (ולא צמודה)? הריבית הקבועה זהו הגורם הקבוע והיציב של המשכנתא, שמאפשר לנו לדעת במדויק כמה אנו עתידים להחזיר לבנק מדי חודש. המרכיב הקבוע הזה (ובראשי תיבות: קל”צ – קבועה לא צמודה), הוא על פי רוב יקר יותר ממסלולים שונים. ניתן לומר ש-“הביטחון” והיציבות שאתם מקבלים בהחזרי המשכנתא הם מוצר שהבנק נותן בתוספת תשלום.
- הצמדה למדד: במסלולים השונים הבנק מצמיד את הריבית למדד המחירים לצרכן, (שהסברנו את מהותו בפרקים הקודמים), אם המדד יעלה, גם סכום ההחזר החודשי שלכם יעלה כל חודש, וכן להיפך. זהו הגורם המשתנה, שיש בו סיכון. על פי רוב, ככל שהסיכון גבוה יותר – כך מחיר ההלוואה יהיה זול יותר. בהמשך נסביר אילו סוגי מדדים יש ומה ההבדל ביניהם. באופן כללי, ההצמדה למדד נועדה לתת לבנק את הביטחון שהערך של הכסף שתשלמו לו במהלך השנים, יהיה שווה לערכו כעת, בעת לקיחת המשכנתא, ללווים עצמם המשמעות היא עליית ההחזר החודשי דה -פאקטו.
- עמלת פירעון מוקדם: שיש הקוראים לה “קנס יציאה“. ומשמעותה: כמה תצטרכו לשלם אם תצליחו לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר (על ידי מחזור משכנתא, מכירת הבית, ירושה ועוד). זהו גורם משתנה התלוי בערך הריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל מדי פעם, וכמובן תלוי גם בכמה שנים נשארו לכם להשלים את התשלום על המשכנתא בזמן שאתם רוצים לצאת ממנה. יש מסלולים שבהם אין כלל “קנס יציאה”. באופן כללי, גובה הקנס תלוי במספר השנים שנשארו לתשלומי המשכנתא ובהפרשים בין גובה הריבית הנוכחית בשוק לבין גובה הריבית בעת ההלוואה. כלומר, אם הייתה לי הלוואה בגובה של 4% שנלקחה לפני כמה שנים, ואני רוצה למחזר אותה או לפרוע אותה ו-“לקנות” היום את אותו כסף במחיר של 3% (לדוגמה), הבנק ידרוש את ההפרש של ההפסד שלו על פני התקופה הנותרת.
לאחר שהבנו איך לזהות את איכות תנאי ההלוואה, ניגש למלאכת האומנות של בניית התמהיל. כשבעניין זה פיתחתי ביחד עם אשתי, בחסדי שמיים, שיטה מהפכנית שמשנה את כל הגישה לבניית התמהיל. והיא משקפת תפיסת עולם רחבה:
S.L.T – Short LifeTime
מה זה אומר? ואיך הגענו לפיתוח שיטה זו? על כך אסביר בפרק הבא.
כל הזכויות שמורות לחנן צאיג
